中粮广场视角之聚焦楼宇  第31期

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中粮广场写字楼部荣誉出品



中粮广场视角之聚焦楼宇  第31期



导  读



> 商业改公寓，商业物业开发商迎来新机遇

> 首单不良资产证券化产品即将落地

> 太古地产一季度投资物业营运数据显示：写字楼租金上涨，零售额增幅下跌



市场热点



1、商业改公寓，商业地产商迎来新机遇



国务院常务会议提出发展住房租赁企业等多项措施，并首次表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。



点评：住建部副部长陆克华披露的“商用房改租赁房”相关政策细节中最重要的一点：“原商业用房项目其土地用途可调整为居住用地性质”，这意味着可实际降低租户的使用成本。租户的用水、用电、用气价格不再按照商业标准，而是按照住宅的标准执行，水电价格降至3成。此次政策的放宽属于众望所归，在前些年因地区政府建立新城、第二CBD、副中心导致区域规划过量商业物业，随着近些年电商冲击、商业项目同质化严重、商业物业对运营要求极高且成本回收周期较长等原因，众多开发商选择关闭商业物业或囤地观望。在政府供给侧改革的政策导向下，加之一、二线城市住房需求旺盛，本次商业改建公寓出租的政策为被商业物业“套牢”的开发商提供新的解决方案。

2、首单不良资产证券化产品即将落地



5月9日晚间，中国银行发布公告称，该行正在积极筹备参与不良资产证券化试点的相关工作，并披露了该行以往年度不良贷款及其处置情况的相关数据。



点评：数据显示，2013-2015年，中行现金回收和贷款升级在本金回收金额的占比呈逐年下降趋势。现金回收和贷款升级占比分别从2013年的50%和25%下降到2015年的31%和15%，而贷款核销占比则逐年上升，两年间从14%上升到19%。就不良资产问题，银监会在去年7月的全国银行业监管工作会议上就提出，要探索开展不良贷款资产证券化试点。今年4月，中国银行间市场交易商协会公布了《不良贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》公告，对不良贷款ABS在基础资产、发起机构相关历史数据的信息披露等方面做出了要求，旨在提高不良贷款资产证券化业务透明度，促进资产证券化业务规范化、常态化。工、农、中、建、交和招行六家银行获准成为首批可以开展不良资产证券化试点的银行，目前中行已将规模为10亿元的不良资产证券化产品方案上报央行，预计5月落地，或将成为首单不良ABS。

3、太古地产一季度投资物业营运数据显示：写字楼租金上涨，零售额增幅下跌



太古地产股份有限公司于5月13日下午公布了其今年一季度投资物业营运数据，太古地产一季度写字楼租金及出租率有所上涨，但零售物业方面，香港销售额增长均出现下跌，最高跌幅15.4%，内地零售均出现上涨。



点评：从物业类型来看，太古旗下写字楼物业中，香港市场4个项目整体出租率达99%；内地市场的太古汇和颐堤港一期项目出租率分别为100%和91%。零售物业方面，香港的三个商业项目全部满租，但销售额同比有不同幅度的下滑，分别下降15.4%、3.9%和14%；内地市场4个商业物业成都远洋太古里、颐堤港购物商场、广州太古汇广场和三里屯太古里出租率皆为92%以上，销售额分别环比增长138.9%、16.4%、4.9%和5.4%。太古地产在国内的项目不多，但每一个都堪称经典，从十年磨一剑的太古汇，到与同地段堪称“鬼城”的三里屯SOHO形成鲜明对比的三里屯太古里，充分表明其商业运营能力。

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