【全澳“租金收益率”最新数据公布】供过于求?悉尼公寓租金高涨赶上独栋屋!
据Domain报道,周四公布的最新数据显示,虽然公寓供过于求的猜测频起,但悉尼今年的公寓租金还是涨了。Do...
据Domain报道,周四公布的最新数据显示,虽然公寓供过于求的猜测频起,但悉尼今年的公寓租金还是涨了。
Domain集团的报告显示,在第一季度,公寓周租升了20澳元至520澳元的新纪录。这几乎是跟独栋屋周租中价530澳元相近了。
级经济学家威尔逊(Andrew Wilson)说,公寓租金上涨令供过于求的说法“相当可疑”,虽然一些贷款商已经限制了高密度地区的贷款。
他说,悉尼将“长期供不应求”,租金会继续升。
她说,原先他们的预算是周租400澳元,但他们看到的租房都是“差,脏,老”,于是他们增加了预算,找到了一个几乎是全新的公寓。
虽然对于这笔增加的成本还是挺震惊的,但是基于公寓的质量和靠近内西和市中心的位置,他们认为这值得。
在第一季中,内西区公寓租金上涨了1.9%,北滩的租金增长最大,涨幅2.6%至595澳元的周租。
PK Property的Peter Kelaher说,北滩的租金之所以高涨,是因为当地的海滩式生活,令租房者愿意花更多钱。“那些22-30岁的人都长大要离家了,他们是在海边长大的,却没钱买房,所以都来到了租赁市场。”
新南威尔士大学的City Futures Research主管Bill Randolph说,这个增幅让人感到惊讶,可能是因为成本增加,所以投资者增加租金。
精明的澳洲房产投资者在建立一个投资组合的时候,不只是关注房产价格,他们还通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。那么,他们是如何操作的呢?
据澳洲房地产网报导,他们首先重视一些数据。租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率,是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。
举个简单例子,假设你在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓房,租金为每周550澳元,那么年度租金收入可达28,600澳元。
28,600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率,即不错的5.7%。
但是,如果你的房产市场价值后来跃升至60万澳元,而租金收入保持不变,那么你的收益率将可能下降到4.8%,因此应使用当前的市场价值来计算收益率。
资本增长和租金回报
之间的平衡
当然,对于投资者的最佳组合是房价和租金收入共同增长。来自物业顾问公司Smart Property Adviser的负责人凯文‧李(Kevin Lee)称,人们应避免单纯追求资本增长的投资,因为这会是一场赌博。之间的平衡
购买投资房时主要关注租金回报率,并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据,因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。
另外,也建议80-20法则,即:投资于这样的地区,80%的租客能负担得起租金,如果你想卖房,80%的人有能力购买。
可能影响
租金回报率的因素
租金回报率通常受到房产位置和类型,以及当前经济状况的影响。租金回报率的因素
例如,通常租金不上涨,同时价格也上不去,因为价格是应买家的需求上涨,而不是租房者。这只是意味着更多的人都在特定区域寻找购买自己的房屋。
买方顾问巴克斯(Cate Bakos)称,一定要注意租金收益和资本增长之间的关系,因为他们通常位于趋势的两端。
她说:“在低风险、稳定的地区几乎不可能找到一个高增长、高租金回报的房子。”
所以,当价格稳定,并有着更高水平的租房需求时,通常会获得更高的租金回报率。
举个例子,网站Onthehouse.com.au2月份的数据表明,全国最好的毛租金收益率是8%或9%,其房子中位价低于200,000澳元,而不是那些房价一路飙升的市郊。
提供租客的
住房条件
房地产公司Positive Real Estate 负责人萨格斯(Sam Saggers)说:“如果你有一个精心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场,你能最大限度提高投资回报。”住房条件
“额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方,通常房东能够获得良好的回报。”
他建议投资于一个安全的市郊,拥有本地市场,收益率应该高于4%,尽可能接近5%。
调查周围环境
房东的成功很大程度上取决于房产所在市郊或地区。所以,当调查数据时,关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。例如,昆州公寓房强劲的租房回报取决于购房成本和所在市郊的租房需求。
例如黄金海岸的冲浪者天堂(Surfers Paradise)。据Real Estate Investar数据,其单间公寓房和一居室公寓房的中位价为25.9万澳元,每周租金约为325澳元。这样的房产提供了6.5%的良好收益率。
各州租金回报率
最佳城区
维州Anglesea(独立房):房产中位价672,500澳元,其租金收益率为7.8%;
南澳Solomontown(独立房):房产中位价150,000澳元,其租金收益率为7.41%;
昆州Kingston(独立房):房产中位价303,000澳元,其租金收益率为6.01%;
新州Cringila(独立房):房产中位价343,000澳元,其租金收益率为5.88%;
北部行政区Woodroffe(独立房):房产中位价475,500澳元,其租金收益率为5.56%;
塔州Ranlelagh(独立房):房产中位价317,500澳元,其租金收益率为5.55%;
西澳Wembley(公寓房):房产中位价328,000澳元,其租金收益率为5.44%;
首都行政区Lyons(公寓房):房产中位价310,500澳元,其租金收益率为5.41%。
以上,数据来自租房报告Residex Best Rent Report。
储备银行近日作出警示:由于悉尼及部分城市适合开发的未售土地大幅减少,未来房价将会更高。最佳城区
维州Anglesea(独立房):房产中位价672,500澳元,其租金收益率为7.8%;
南澳Solomontown(独立房):房产中位价150,000澳元,其租金收益率为7.41%;
昆州Kingston(独立房):房产中位价303,000澳元,其租金收益率为6.01%;
新州Cringila(独立房):房产中位价343,000澳元,其租金收益率为5.88%;
北部行政区Woodroffe(独立房):房产中位价475,500澳元,其租金收益率为5.56%;
塔州Ranlelagh(独立房):房产中位价317,500澳元,其租金收益率为5.55%;
西澳Wembley(公寓房):房产中位价328,000澳元,其租金收益率为5.44%;
首都行政区Lyons(公寓房):房产中位价310,500澳元,其租金收益率为5.41%。
以上,数据来自租房报告Residex Best Rent Report。
澳联储本周会议纪要显示,去年几次的降息行动目前仍对消费者支出和房屋建设构成支撑。
房价上涨似乎有所放缓,但不确定放缓是否会持续。
澳联储副行长在周一的演讲中提到悉尼的房屋供应明显不足,待开发地的数量跟不上需求。
另外,建筑材料通货膨胀上升,同时银行的联络官也表示开发商正在提升价格。新住宅的成本通货膨胀比原来的平均水平上升了两个百分点。
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