金湾地王即将面市 房价破2万/平就在今年（附近年珠海地王情况）

此项目是年初龙光在珠海西湖城区所拿10亿地王地块。...



5月23日下午，珠海住建局官网发布《珠海市骏驰房地产开发有限公司（御海阳光花园）建设工程项目规划许可批前网上公示》，该项目位于金湾区西湖片区启动区金湖大道南侧、迎河东路东侧，根据小编查资料得知，此项目是年初龙光在珠海西湖城区所拿10亿地王地块。

根据公示内容，该项目名称为“御海阳光花园”，位于金湾区西湖片区启动区金湖大道南侧、迎河东路东侧，宗地面积49467.83平方米，计容建筑面积148403.50m²，建筑覆盖率为12.13%，容积率为3.0，绿地率为35%。

根据公示，御海阳光花园将由11栋点式住宅楼组成，其中1#、3#、5#、9#、10#、11#楼高度为99.950m，层数33层，2#楼高度为99.950m，层数32层，6#楼高度为69.950m，层数23层，7#楼高度为60.950m，层数20层，8#楼高度为78.950m，层数26层，标准层层高为3.0m。

根据房天下数据，此项目是象征着龙光地产正式宣告进军珠海西区市场。

2016年1月28日，宗地编号珠国土储2015-16由深圳市龙光投资顾问有限公司以楼面地价6730元/平方米、总价9.9亿元成功竞得。该地块起始楼面地价3600元/平方米，最终以6730元/平方米拍出，溢价率达86.94%。

这是距前一次龙光地产拿下珠海市区地王，整整一年时间。

2015年1月28日下午，位于夏湾湾六路南侧、昌盛路北侧，面积为15876.62平米的珠国土储2014-43地块被龙光地产以楼面价17600元/平米拍下，刷新珠海地王。

而此前，龙光地产在人民西路的优质地段，也有一个精品项目——龙光海悦云天。该项目已于2012年售罄。随着珠海供地及城市发展的西移，金湾航空新城可谓是近年珠海西区发展的热点区域，众多知名房企纷纷出手拿地布局。2014年年底中海地产以4050元/㎡楼面地价拿下位于金湾航空新城的一住宅地，这地块也成为该年度成为西区的“单价地王”。2015年1月，同样位于金湾航空新城的商住用地被保利以3500元/㎡拿下。

航空新城规划为水脉田园风光的高端商务、居住片区，以行政、文化、高端商务和居住为区域功能定位。随着金湾立交、港珠澳大桥西延长线、金海大桥分别连接珠海市区、斗门中心城区、珠海保税区和横琴新区，交通基建实力进一步提升，加之众多品牌房企的进驻加持，该区域的价值将进一步显现，不难预测，该区域房价也有望继续上涨。

近期，中海地块中海左岸岚庭及保利地块保利时代纷纷开设样板房并取得预售，一时间，创造了珠海的销售奇迹。“日光盘”、“千人抢房”，成了金湾西湖城区项目的标示。

从龙光地产拍下金湾地王地块起，西湖城区在售项目均价平均涨30%。目前区域内均价15000-16000元/平。有小道消息指，有楼盘的楼王单位折前均价已达20000元/平。市区地王

2007年，中信地产在南湾拍下7700元/平，中信红树湾四期均价35000元/平-39000元/平；

2008年，华发地产在迎宾北拍下7573元/平，华发山庄目前200平毛坯均价30000元/平；

2009年，格力地产在唐家拍下7400元/平，格力海岸目前精装均价27000元/平；

2010年，中海地产在兰埔拍下4520元/平，中海富华里综合体主要以商业，酒店为主，混合公寓；公寓已于2013年售罄；

2011年，仁恒置业在唐家拍下6000元/平，仁恒滨海半岛目前160平精装均价24000元/平，别墅均价33000元/平；

2012年，保利地产在唐家拍下6000元/平，保利西海岸目前226平毛坯均价20000元/平；

2013年，华发股份在横琴拍下18400元/平，华发首府目前精装均价40000元/平；

2014年，中铁建工在兰埔拍下16400元/平，中铁诺德目前精装均价36000元/平；

2015年初，龙光地产在夏湾拍下17600元/平，龙光玖龙湾目前精装36000元/平；

2015年8月，碧桂园在南湾拍下17600元/平，碧桂园濠月湾暂未开盘。

金湾部分地王

2010年，保利地产在金湾湖心路口以2500元/平拍下，保利香槟国际2014年以精装均价12000元/平售罄；

2014年，中海地产在金湾航空新城以拍下4050元/㎡平拍下，中海左岸岚庭4月开盘精装均价15000元/平；

2016年初，龙光地产在金湾西湖城区以6730元/平拍下， 暂未开盘。据大家地产陈志于认为，“地王”3600元/m²的起拍价，按4500/5500/6000三个层级分析。

4500是正常面粉加配料=利润，这个很快就被否决掉，按目前情况，应该买不了，第二是5500元，成本和现在周边售价基本打平，但能赢得未来发展先机，第三个层级是6000，加上配套费、契税，等于6300元，建成后含税毛坯接近13000，这个是我们成本和投入能力接近极限。

目前西部城区3个项目我们做2个，在情感上，肯定是想做多一个，但理性思考，地价过了6000元风险敞开的，还要赌上往后24个月珠海购买力不能有任何问题，最终我们设定在5500元的起跑线，6000元基本是封顶线的心理价位。如果2018年售价在23000元，成本16000元，利润回报25%，我觉得这是合理的投入。

而实际的土地竞拍价比所分析的6000的层次更高，2018年的售价或更在23000元/平之上。随着土地价格的不断攀升，被逼无奈，如今的珠海房价也开始向新的高度蔓延，对于开发商来说，毫无疑问是件好事，高房价似乎也更加贴合珠海“大城市”这个身份。但是，这一切最终却害苦了购房者。

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