房天下专访图腾镜:福田罗湖房价未来仍将补涨

自325政策后，成交低迷持续了4-5周，整体大盘回暖，去化速度上升，今年楼市如何？点击寻找答案！...

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[b] 深圳楼市如何？

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房天下：自今年“3•25”深圳楼市限购升级后，房票难求，成交低迷，许多购房者进入观望期，下半年深圳楼市走向将如何？图腾镜：确实如主持人所讲，今年北京、上海、深圳等一线城市都同步出台了限购政策，“325”是深圳地区的一个调控举措，通过成交数据和市场拉锯状态，都能反映出深圳楼市成交自此之后的低迷状态，但在4-5周后，深圳整体供应回暖，去化速度上升，良性上扬趋势可见。例如，罗湖深业东岭、蛇口半岛城邦等楼盘相继入市，上周出现7盘齐开的热状。

另外，后来入市楼盘也都取得了较好的收成，而在深圳三环以外的临深片区的东莞、惠州等多数楼盘，甚至出现了开盘销售日光。总体来看，自325政策后，成交低迷可以说持续了非常短的时间，而后便趋于稳健。

本镜认为，从深圳的城市背景来看，人口红利暴增引发了楼市快速去化的联动。目前，深圳流动人口已近2千万，即使是在政府调控状态下，也有大量的刚需置业和另外一批高端购房者的改善型住房的刚性需求存在，再加上深圳本来供应量少，“3•25”政策持续淡市的时间不长，一个月后，市场基本将呈现回暖态势。

我相信，全国来看，除了3、4线城市依旧将以去库存为主外，一线城市本身库存不大，供需关系影响下，全年来看，深圳楼市将呈现稳定上扬的态势。

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深圳试点现售

房天下：日前，深圳楼市又出现了另一个热点，龙华一地块公布将以“现房出售”为要求进行出让，一时间也将现售推向了舆论风口，您认为这将带来怎样的影响？若深圳试点现售，对未来房价和整体楼市成交影响几何？

图腾镜：一石激起千层浪，龙华现售土地出让消息一出来，便引来了众多媒体、业内的震动和热议。其实，已实行22年的预售制度，早已随着市场不断成熟，购房者和开发商也逐渐接受和适应预售方式。但客观来看，预售制自有其利弊，同一个楼盘现售的价格自然会比预售高。预售是在开发周期内，入市售卖，实现资金回笼，同时，购房者也能以一个相对现售较低的价格实现买房行为。

但是，预售也存在劣势，在开发周期内，开发商通过预售收回资金实现盈利，后期的交房情况却存在很多无法保证的情况。例如，货不对板、维权纠纷甚至烂尾等等，这些例子，全国范围包括深圳也都能见诸报端。

现售制来说，最显而易见的好处是，能从项目现楼的真实情况出发，让购房者看得见真货状况并权衡比较，而不是靠无限期待和想象中的“楼花”。

图腾镜：综合来看，我不认为在深圳试点推广现售是一件好事。其一，若现售在深圳推广，保守估计，房价将涨30%。从资金层面来看，开发商从预售期到现售期，这个过程最两年，资金需要延长借款，抛开民间资本较高的贷款利率，按银行最低利率计算算，年利率7%，2年15%，另外，从房地产自然运行的规律来看，不出现重大变故，市场的自然涨幅一年一般都能达到7%以上，两年15%，那么，在不计算高息和其他因素的情况下，现售房价最少将比预售提高30%的涨。

其二，现售将加快资金洗牌，供应量洗牌，一些资金薄弱的小型开发商将被淘汰，这对于本来供应量就少的深圳楼市，将会是雪上加霜，不利于长期稳健的发展。

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[b] 福田、罗湖如何

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房天下:近年来，深圳各片区快速发展，前海、宝中、西丽等热区房价跳涨，对比福田、罗湖等传统中心区，价格差距几乎不大，您认为未来这两大阵营的房价上升空间分别有多大？

图腾镜：目前，由于政府对蛇口、前海两个自贸区的定位和前景规划特别看好，投入巨资，兴建深圳的曼哈顿或纽约，在政府给予的“光环效应”下，新兴城市的再生力量必定吸引了深圳购买力集中，在供应量紧张的情况下，房价节节高升并无悬念。另外一个原因则是，在顺应深圳中心西进北拓步伐，宝安、前海乃至于整个南山几乎都是大片的新规划用地，一旦形成规模性开发，开发商推广的声音较大，市场影响力强，购买的人群自然不断增多，再加上后期的超前概念的市政经济建设投入，也导致了片区房价猛力上涨。

反观福田、罗湖这些老区，经历了36年的开放，部分片区老化，再加上没有多余的闲置土地可用于开发，房价涨幅主要依靠较为缓慢的城市更新带动，动力不足，涨势自然相对乏力。

长远来看，罗湖区政府目前已经成立了城市更新局，将不遗余力的加快旧改步伐，福田也将在未来5年规划700万平产业空间“再造城市中心”。由此而见，未来罗湖和福田的房价将乘胜追击、实现补涨。如果刚需想买房，罗湖、福田还是比较好的选择，虽然未来前海片区房价也会拔得很快，未来罗湖、福田后劲相对较足，片区也相对成熟，房价补涨的动力强劲。

深圳在中国还不是第一城市，未来的深圳房价遇到天花板的时间还较强，建议房天下的网友，根据自己的实力和未来在深圳居住时间的长短来判断自己应该购买怎样的房子。

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[b] 别墅发展趋势

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房天下：既然您提到前海和福田的房价和高端项目，那么，今年蛇口半岛城邦、福田的宝能公馆和宝生Midtown以相对豪宅来说较低的价格入市，引发业界议论，您认为目前高端项目乃至别墅等等在深圳的分部如何、未来的发展趋势如何？

图腾镜：这两个项目入市时间，都掐到了“3·25”政策落地不久的时间段，当时市场相对低温，购房者观望情绪浓，那么，开发商选择稳妥的开盘策略，以相对较低的价格入市，给了市场一份漂亮的答卷。半岛城邦实际原计划是，预计售价10万起，开盘价下浮到8万起，价格的调节自然是希望够吸引更多的消费者迅速入手，让利购房者，加大对其品牌的忠诚度及销售去化的速度。

整体市场来看，深圳的别墅供应量相对较小。独栋别墅早已禁止批复，在售的只有联排或叠墅，其中，宝安尖岗山有一批，所在地香蜜湖半山有一批，另外东部的盐田、大鹏有一部分。高端项目和别墅都应该从精准的客户需求角度出发，对于中国人来说，大部分的高端客户更为眷恋都市居住的情结，不愿意住在郊区。希望在中心区既享受到高端项目的品质，又能享有配备较纯的生态环境，那么，眼前的香蜜湖半山的兰江山第28墅，则是城市董事圈层的首要之选。

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兰江山第28墅

房天下：据了解，图总所操盘的高端项目兰江山第，在营销成绩和品质打造方面获奖无数，在当前市场状态下，兰江集团的兰江山第项目又将作出怎样的调整来应对，未来的发展计划如何？

图腾镜：兰江山第位于深圳的香蜜湖半山，利用中心区绝对生态资源进行规划建设，一期高层售价受限价政令影响，早已售完。目前，仅剩的28墅项目。顾名思义该项目为28套墅级，定位城市封面董事屋，销售状况已近半，希望能够读懂28墅的城市高净值高端买家能够拥有。2015年，项目已受到客户高度认可，纳入了国际顶级拍卖行香港苏富比全球收藏。

图腾镜：兰江山第二期项目，兰江联手万科，各占50%股权进行深度合作开放，同时，已被万科纳入最高端的“瑧”系列。联袂万科后，趋化高端和优雅的瑧，将再次推动一期物业的升值。另外，万科将用其独有的品牌个性，来建设完成城市中心格调非凡的山第二期，即高端的万科兰江山第瑧山道。我相信，这对未来福田、南山等特区内产生深远意义。