房地产估价报告 –规范术语-需要修改的内容

一、新旧术语对比及报告中需要修改的地方新旧术语对比及修改项目原被告术语新规范术语举例1现场查勘实地查勘2估价...



一、新旧术语对比及报告中需要修改的地方

二、价值类型

本报告书提供的房地产价值是满足上述假设限制条件下于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

三、 估价原则

1、客观、独立、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

6、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。（抵押用）

四、估价方法

1、比较法

比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：P=其中：

P—估价对象房地产价格

n--选取的可比实例个数

Xi--第i个可比实例的价格

ai、bi、ci--第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。

2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

V=∑i=1n×[Ai/（1+R）n]

其中：

V--表示估价对象在价值时点的收益价格，即现值

Ai--表示未来第i年的净收益

R--表示报酬率

n--表示房地产的收益年限

3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

公式：评估值=重置成本-物资折旧-功能折旧-外部折旧

=重置成本×成新率

4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

P=(P完成-C后续)×[1/（1+Y）n]

其中，P--待估在建工程的价格

n—后续开发经营期

Y--折现率

P完成--开发完成后价值

C后续--后续开发的必要支出

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