【解密】一线城市房价，你的泡沫有多坚硬？

产业、人口、货币...







一线城市到底有没有泡沫？

在搞清楚有没有泡沫前，我们必须先了解房价支撑的因素有哪些？一线城市房价主要取决于三方面要素:一是持续的人口净流入，判断一个城市的房价未来的走势最重要的就是人口净流入。持续的人口净流入未来将成为购房新的需求。二是产业的布局，一线城市具有金融、IT等产业领域的持续布局，这些行业具有较高的收入水平。国家也把重要的资源布置在一线城市，包括政治、经济、文化、教育、医疗等各领域。一线城市相应伴随着创业机会，而创业的造富相比高工资水平，更加支持高房价。三是持续的货币供给，每年持续的11%至13%的M2增速，在资本管制的情况下，资金更容易配置到相对具有稀缺性的一线城市地产。目前来看，未来4至5年，这三个主要变量不会出现大趋势上的逆转。





无论是从一线城市房价收入比、租售比，还是从居民的杠杆率水平来看，房价均存在一定程度的泡沫，但宏观经济学家在过去10年和房地产商对一线城市房价的预判上大多处于劣势。





主要原因在于忽略了微观市场行为的判断和房产交易者心理的判断。首先房产对中国人而言是一种必需品，而对于西方发达国家而言并不一定是必需品，国际比较存在一定失真。正如前几年一则笑话说“中国的房产价格是丈母娘推上去的”。交易者的心理也是买涨不买跌。所以对于娶妻生子买学区房的刚需而言，过去任何时点对房价的看空都是自己财富缩水的主因，最后被迫空翻多。因此房价泡沫是共识，关键是这一泡沫在吹大的进程中目前所处位置，有没有破裂的可能。

一线城市房价会崩盘吗？

一线城市房价崩盘的可能有两种情况：一是国际金融危机传导到中国。中国已经越来越融入全球经济，国际金融危机的爆发，中国难以独善其身，直接的冲击会导致房价出现大幅快速下跌。二是政府调控措施的失当。中国政府对房地产市场的调控需要实现房价过速、金融稳定与经济发展的三者平衡。不会出现政府一味打压房地产，不顾金融稳定和经济发展的情况。房地产之于中国类似股市之于美国、大宗商品之于俄罗斯和巴西。但由于目前一线城市房产交易者多为加杠杆行为，可能出现过度针对杠杆行为调控措施。但是，上述两种极端情况目前出现的概率并不大。所于购房者不能依据小概率事件作为买房的时点判断。

人口、资源和产业集聚是一线城市房价偏高的根本原因

与全国水平相比，一线城市在全国的政治、经济等活动中处于重要地位，其主要体现在城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力、对人才吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等各层面。

以举世公认的世界城市，纽约、伦敦和东京为例，一线城市具有得天独厚的资源优势。得益于一线城市的资源和产业集聚，人口也逐渐开始向一线城市聚集，从联合国发布的《城市集聚区2014》相关数据来看，一线城市聚集的人口占总人口的比重以及占整个城市人口的比重均较高。例如，东京圈集聚了日本29.8%的人口、32%的城市人口；首尔集聚了韩国19.7%的人口、24%的城市人口。



资源、产业和人口的聚集，造就了一线城市得天独厚的竞争优势，一线城市房价绝对值和增速均高于全国城市平均水平也似乎合情合理。

高房价的真正出路在哪里？

一线城市有一个共同特征，人口持续的净流入，即移民城市。而促使这些人流入一线城市根本在于国家资源与产业的布局。国家真正化解一线城市高房价及相应的城市病，应在国家新增资源分配上向二三线城市布局。如冬奥会可选择由哈尔滨承办、迪士尼可建在西部地区省会城市，北京大学和清华大学的新增校区甚至可以仿效国际知名大学设置在河北的县域。

中国相较于其他国家而言，人口基数过大，不能将所有渴望发展机遇的年轻人都涌入一线城市，同时承担过大的生活压力。而且这些人在一线城市的购房，实质是财富向一线城市“原住民”和更早来这座城市移民的一种转移。他们应该更好的在距离自己家乡较近的中心城市发展。

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