城市库存四线

【一张图】5月—中国50城房产库存去化大数据（寻龙诀）

60城地产大数据，尽在“掌”握；进退行止，了然于胸。...

房谱网利用“新峰地产大数据信息系统”（CRIDAS），从全国297个地级以上市中，按“2015年GDP”排名选取了具有代表性的50个典型城市：截至2016年5月，50城商品住宅总库存为5.13亿平方米，再除以50城最近12个月的商品住宅销量3.74亿平，得出50城商品住宅库存去化周期约——“1.4年”。

50城新建商品住宅房价普涨，整体去化周期偏小

50城新建商品住宅中，房价环比上涨的城市有35个，占比70%。去化周期在2年以内的城市有35个，占比70%，整体看50城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，人口持续净流入（增量大、增长率高），库存量在持续萎缩，去库存周期也远远低于一年的水平，此类城市后续房价上涨的内因充分。因此，对于这类城市而言，后续的重心不在去库存，而在于补库存。地方政府应该加大土地供给，并通过一系列优惠政策，刺激房企积极拿地和进行项目开发。供给因素得到了提振，供求关系才会趋于合理，后续才不会出现房价过于狂热的上涨现象。

具体来看，商品住宅，50城去化周期：

≤1年，定性为“供不应求”——11座城市，数目占22%（红灯预警）；

1-1.5（含），定性为“供求平衡”——15座城市，数目占30%（绿灯畅行）；

1.5-2.0年（含），定性为“供求基本平衡”——9座城市，数目占18%（黄灯提醒）；

2.0-2.5年（含），定性为“供大于求”——3座城市，数目占6%（红灯预警）；

> 2.5年，定性为“严重过剩”——12座城市，数目占24%（红灯预警）。

我们发现，北上广深等一线城市不存在去库存问题，甚至是供不应求。二线城市大多供求平衡，且常住人口仍在持续增长，即便有些库存也不是问题。三线城市则呈现出一种分化走势，有些供求平衡、有些供大于求。高库存主要集中在四线城市，主要缘于“人的城镇化速度落后于房子的城镇化速度”。这些城市土地、住房供应量大，人口净流入远低于一、二线城市。

因此，我们依据住建部陈政高部长”分城施策、分类调控”的总体指导思想，提炼出四个关键字：“控、稳、调、保”：

2016年两会期间，住建部陈部长直言，现在中国房地产市场的一个显著特点就是分化严重，三、四线城市的房价大体上都是回落的，问题和矛盾主要集中在一线城市和部分二线城市。目前，政府的主要任务就是稳定一线城市和部分二线城市的房价。

一线城市是“控”：高端人才、高净值人士保持净流入，置业需求旺盛，新增土地供应缩减，城市综合承载压力大......等等“虹吸效应“导致的”供需矛盾”使得一线城市房价居高不下。特别是去年春节过后，房价上涨速度过快。对此，政府积极采取措施和办法：一、实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二、增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三、增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四、打击各种违法违规行为；五、主动发声，引导舆论。

二线城市是“稳”：迫于资源约束等现实压力，一线城市正严格控制人口，三四线城市对外来大学生等又缺乏足够的吸引力。在此情况下，二线城市 “承上启下” 将获得更多的发展空间。因此，对于那些商品住宅去化周期定性为“供求平衡”的二线中心城市，房价既不能冲过头也不能掉太多——影响金融稳定、人才流动，需要密切观察其“供需态势、楼市走势“，做到胸中有”数“。

三线城市是“调”：三线城市需要”分城施策、分类调控”。对于库存去化周期过长的城市，要严控土地供应；对于去化周期尚可的城市，要进一步调整供应结构，增加刚需、刚改套型占比。

四线城市是”保“：房地产库存过剩问题最为严重的四线城市，要加紧“去库存”。四线城市缺乏好的教育、医疗、交通等公共资源，缺乏足够的产业支撑，对人口的吸引力有限。例如，商务人士的出行，需要有便利的交通，比如大中型的机场。四线城市大多没有机场，即使有也都是小机场或者支线机场，这显然不利于商务人士的出行。对企业而言，也不会随便将自己的研发、营销、设计等部门放在四线城市。正因为产业吸引力决定了企业的入驻以及人口的导入，决定了城市的房地产库存去化能力，所以，四线城市需要通过建造牢固共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等方式来吸引人们安居乐业，进而达到“房地产去库存”的目的。

房谱app：指“点”楼市江山，掌“握”地产天下

房谱网=互联网+地产大数据，作为中国地产大数据第一股（代码：834345），其开发了“中国60城地产大数据系统”，完成了“中国60城新房自助交易平台”（目前拥有750万套，占国内1/3），实现了“4城650万套二手房的免费自动（批量）评估“。其独特的商业模式大幅降低了房地产流通市场中的渠道成本，通过“O2O”使线上线下无缝对接。