营改增后房地产预售收入有什么变化呢？

自营改增实施以来，房地产行业受到的影响比较大，今天我们就来谈谈营改增后房地产的预售收入缴税有哪些改变。一、预...



自营改增实施以来，房地产行业受到的影响比较大，今天我们就来谈谈营改增后房地产的预售收入缴税有哪些改变。

一、预收账款增值税预缴

营改增之前，房地产企业按预收账款的5%预缴营业税，营改增后，国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

例：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。2016年10月25日，收到客户B交付的预售款20万元，那么在申报期内应预缴增值税20/1.11*0.03=0.54万元。如果该项目按简易计税方法计算，适用征收率5%，那么在申报期内应预缴增值税20/1.05*0.05=0.95万元。

这里我们需要特别注意的是：

因为营改增后，房地产企业部分项目可以选择按简易征收，企业可以进一步分设“一般计税方法”和“简易计税方法”明细。选择一般计税方法，预缴税款的适用税率是11%，选择简易计税方法，预缴税款的增收率是5%。

二、预缴税款的抵减

国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按税法规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

根据该规定，确认收入时已经预缴的增值税可以抵减，这与营改增之前的规定一致，可以用以下公式来表示：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

我们需要注意以下几点：

1、收入确认的时点？

目前笔者审计过的房地产企业收入确认的时点有以下两种：

（1）房屋办理了移交手续交付业主使用时确认收入；

（2）房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按照合同约定的交付房产的付款证时确认销售收入的实现。。

可抵扣的进项税有哪些？

采用一般计税方法计税的项目相关的进项税才能进行抵扣，如果进项税无法区分开来，能否进行抵扣呢？

根据国家税务总局公告2016年第18号规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

                                                                                    

资料分享     中合会所杨微

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