南外分校2018年招生！3条地铁，3大综合体都要来这个板块！

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今天论坛现场各界大咖云集

上午10点，高峰论坛正式开始，先和大家分享几张会场照片吧。









1、政府和专家代表：南京市燕子矶新城管委会规划管理部副部长陈敏智、张轩；南京大学城市科学研究院副院长胡小武教授、南京房地产学会副会长、新景祥咨询总经理王慧。

2、学会媒体代表：河西楼市主编文涛、南京楼市副主编于越、南京楼市观察主编桑志慧等本地自媒体代表，还有南京新浪乐居主编沙文蓉；

3、开发商代表：电建江苏区域副总孙阳、营销总监王人杰，中航项目总监金华，招商项目总监陈明发、企划经理王思舒，弘阳地产项目总监周勇，南京融创策划总监黄成宝；

4、主持人：南京林业大学城市与房地产研究中心主任，南京房地产学会副会长孟祥远博士、副教授；

最新！燕子矶新城规划及建设发展计划曝光

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[b]燕子矶新城总体发展定位及发展思路

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燕子矶新城位于总规划面积约18.8平方公里，规划定位是以“公共服务、商业贸易、文化旅游”为核心的宜居宜业的滨江新城。燕子矶新城承载着“南京滨江新城”和“城北现代服务业中心”两大功能。



“十三五”期间 将按照“文教优先、打造人文燕子矶、环境优先、打造生态燕子矶、配套优先、打造品质燕子矶”三个核心的建设思路，加快推进燕子矶新城各项工作再上新台阶。

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[b]燕子矶新城的最新形象设计流出

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文教优先、打造[b]人文燕子矶

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未来新城共有中小学、幼儿园43所。现状保留学校16所，规划新增学校共27所，其中，高中 2 所、初中 6 所、九年一贯制学校1所、小学11所、幼儿园23 所。



1、南京外国语学校仙林分校燕子矶校区

该校占地98亩，总建筑面积约11万平米，9年一贯制民办学校，6轨54班。

项目总投资约5亿元。17年初开工建设，计划2018年9月招生。



2、晓师附小燕城分校及幼儿园

该校占地64亩，总建筑面积3.5万平米，公办小学及幼儿园，其中：小学8轨48班，幼儿园15班。总投资约1.6亿元17年初开工建设，计划2018年9月招生。







3、燕子矶中学原址实施增容扩建工程

2016年底开工建设，2018年8月建成并投入使用。

4、燕子矶老镇

燕子矶老镇是南京历史上著名的古镇，总规划占地面积9公顷，容积率1.1，限高10.5米，总建筑面积10万平方米。居住面积6万平方米，商业、旅游、文化面积4万平方米。未来将打造以观光、旅游服务配套为主的集商住、休闲、娱乐为一体的特色街区。

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环境优先、打造生态燕子矶



将重点打造滨江公园及驿站、明外郭百里风光带、十里长沟西支。



1、滨江公园

燕子矶滨江公园总长度约2.8公里，面积约43.65亩。共分为四个不同特色的景观风貌区：文化公园、城市港湾、体育公园、湿地公园。滨江风光带燕子矶新城段分两期建设，一期岸线长度0.95公里，工程西起燕子矶公园，东至经五路，南北腹地最大宽度225米，总投资约4.5亿元，工程投资约1亿元。二期岸线长度约1.85公里即湿地公园段，西起经五路，东至二桥，将着力打造成为工业码头改造升级和军事码头保留的湿地景观区域。





将新建滨江公园驿站，占地面积约2400㎡，建筑面积约为7000平方米，高度约17米。一层主要功能为：防汛应急仓库，滨江公园博物馆等；二层主要功能为：办公。





2、明外郭百里风光带

明外郭－秦淮新河百里风光带燕子矶新城段项目，建设分观音门公园，土城头南段、北段工程。全长4.16公里，总占地面积约为68公顷，总投资约为25亿元。



观音门公园位于幕燕滨江风光带东端，北侧为燕子矶，长江远景，西侧为幕燕山。规划用地约7公顷，总建筑面积约4710平方米，总建设投资约为8000万元。景区已建成待开放。



土城头实景。





3、十里长沟西支

北十里长沟西支总长约3360米，红线最宽处约68米，最窄处约18米；工程总投资约1.03亿元。目前正在实施的为示范段（燕恒路至明外郭段）全长约450米，工程建设投资约1000万元。全段施工全长约1.51公里，工程建设投资约9000万元。

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配套优先、打造品质燕子矶



重点打造经五路门户商业商务集聚区轨道交通、和燕路过江隧道、三甲医院、体育公园、1934南京第九区。



1、经五路门户商业商务集聚区

经五路门户区地块分为东西两宗地块，均为商住混合用地。西北侧地块：占地面积4.8万平方米，约72亩，计容建筑面积约25万平方米。东北侧地块：占地面积13.2万平方米，约200亩，计容建筑面积约58万平方米。

未来经五路门户区总开发规模约105万平方米，打造三个大型综合体。其中商业、办公及酒店式公寓高达75万平方米，将成为整个城北区域的商业商务集聚区、展示区。计划明年上半年上市。





西北角地块，总占地面积4.8万平方米，约72亩，地上总建筑面积25万平方米。其中：住宅面积约2万平方米；商业及办公建筑面积23万平方米，商业9万平方米，办公7万平方米，酒店式公寓7万平方米。





东北角地块，占地面积13.2万平方米，约200亩，地上总建筑面积约58万平方米。其中：住宅地上建筑面积约18万平方米，商业地块地上总建筑面积约40万平方米，其中酒店式公寓约12万平方米，其余为商业及办公约28万平方米。





2、轨道交通规划

燕子矶新城在交通体系建设上，内网六横六纵，外网四通八达，内外融通，更有3条轨道交通线路加持，共同组成新城便捷的交通体系，与主城商业文化中心无缝对接。牵手多个板块，兼享长江和主城资源，带动新城发展，提升板块价值。燕子矶新城范围共有三条地铁通过，即地铁1号线、地铁7号线，以及地铁6号线，全区共涉及9个站点。目前地铁1号线北延已经正式进入启动阶段，优先启动二桥公园站及车辆段工程。地铁7号线，16年底开工建设，计划于2012年通车。地铁6号线，17年底开工建设，计划于2020年通车。

3、和燕路过江隧道

原定2020开工的和燕路过江通道也正在积极推进前期工作，将提前到2018年开工，预计2020年前后建成。和燕路过江通道建成后，从城东干道北上，一路都是快速路，不需要等红绿灯即可快速到达八卦洲及江北新区，必然成为城北居民真正的城市过江通道。这也将成为继长江五桥后，第二个在“十三五”期间建设的过江通道。



4、燕子矶新城三甲医院

位于燕子矶新城太新路及庐山路交叉口西南侧，原二热电厂区及部分城中村用地，目前场地已进入拆迁阶段，同时委托东大建筑设计院启动前期方案研究。

占地面积约60亩，建筑面积约13万平方米。采用一次规划，分步实施的方法，拟规划建设一所600张床位的综合性医院。包括门急诊医技综合楼、住院楼、防疫计免楼、康复体检保健楼、后勤保障综合服务楼五大主体建筑，总建筑面积约13万㎡，其中地下面积约3万㎡，地上10万㎡。



5、体育公园项目

该项目占地约45亩，位于新城核心区域，规划打造一所以体育服务为核心的公园。预计2018年启动建设。



6、1934南京第九区

占地面积80亩，总建筑面积约2万平方米。该项目已改造完成，目前处于积极招商阶段，招商意向为文化创意、健康养身等产业。目前洽谈项目：复星集团意向打造国际健康产业园（打造高端康复医、养老护理、产业研发办公、健康产业培训等）；台湾创意产业园等。







六、燕子矶新城近三年拟出让土地计划



现场一句话预判：2017年楼市走势如何？

王慧：2017年南京楼市将回归理性，量和家稳中有升。

胡小武：短期回调，中期趋稳。

陈智敏：为了燕子矶新城更好的发展，政府会加大力度促成各项配套设施的落地，相信大家会在明年或者后年会看到很多期待已久的利好落地。

孙阳：开发商做好产品，买房人抓住机遇。

王人杰：明年燕子矶新城一定会大放异彩，会让全市人的目光聚焦到这里。

金华：明年对买房人来说，是不错的购房时机，但需要谨慎，挑选品牌楼盘、优质房源入手。

陈明发：明年的市场会对开发企业的产品品质提出更高的要求，刚需、刚改迎来比较好的买房机会，不过要注意选择品质有保障的项目。

王思舒：买房人要理性购房，开发商要努力把产品做到最好，让老百姓选到更满意的房子。

周勇：个人认为明年是买房的最佳机会，可以选择更好的区域、更好的产品、更好的价格下手。

黄成宝：希望2017年楼市平稳健康，大家都能买到满意的房子。

文涛：2017年南京买房会回归居住价值，买房的机会正在减少，这是等待大家上车的机会，要选择好的产品、好的楼盘。

沙文蓉：销售去化是关键，品质回归是趋势，按需去买不纠结。

桑志慧：需求是大量存在的，希望开发商靠性价比高的产品吸引客户。

于越：我觉得刚需要伺机而动。

主页君@孟祥远 独家点评新政之下，随着区域分化与价格分化，需要板块自身释放更多利好，给观望的客户信心。燕子矶新城位于主城，在售项目适合自住、改善，整体上投资客比重不是很多，外来的投资客也较少。目前来看调控对板块起到了一定的保护作用，而投资客过高的板块，后面问题会比较大。

和河西南相比，当下河西南由于市场过热，产品交付一定会出很多问题，所以需要稳步把基础做好往前走。燕子矶作为南京城建规划中的新城，区域优势也很明显，有好的项目，亲民的价格，既是南京主城最后的滨江，也是南京跨江发展的南桥头堡，可见燕子矶新城在全市的价值。

我们看到，燕子矶新城的土地储备是非常丰富的，适合自住。将成为下一个5-10年栖霞区重点打造的区域。

现场精彩内容回顾：谁是下一个河西南暨发现主城最后的滨江

首先特别感谢也非常欢迎各位领导、专家、媒体朋友、燕子矶板块开发商代表来参加我们今天的钟山论剑《谁是下一个河西南暨发现主城最后的滨江——燕子矶新城板块发展高峰论坛》，我是主持人孟祥远。

我们注意到，南京城市发展逐渐外扩的同时，主城的土地却越发稀缺。鼓楼大力开发鼓楼滨江板块、玄武的重点在新玄武板块，栖霞继仙林之后着重发展燕子矶新城，秦淮区重视南部新城，这些主城板块如雨后春笋般在南京城市版图上快速崛起，成为新的城市价值和价格高地。随着调控的深入，相对抗跌的主城复兴和崛起成为楼市发展的一大亮点。而近期几个热点城市土拍，主城地块都遭到争抢也可以看出主城板块价值所在。不难看出，城北板块随着燕子矶新城、鼓楼滨江、红山新城的发展也吸引了更多买房人的目光。

南京进入拥江发展时代时期，江南江北协同发展更加紧密。随着隧道免费通行、过江通道建设速度加快，真正的跨江发展成为现实。因此长江两岸滨江板块，包括江北滨江、江心洲、河西、鼓楼滨江、幕燕滨江等五大滨江板块成为南京拥江发展新的价值高地，其城市价值、居住价值也逐渐凸显，尤其是长江五桥、和燕路过江通道建设也使得主城滨江更有看点。

河西南作为河西新城开发的最后区域，承接后奥体时代，与鼓楼滨江一并成为当前南京滨江发展重心所在。随着开发接近尾声，南京后滨江时代谁来代言主城滨江发展？幕燕滨江板块顺势而出，距主城新街口10公里的距离与河西区位相当，板块内部目前8盘聚集与去年河西南的发展何其相似，那么幕燕滨江即燕子矶新城能否成为下一个河西南？

燕子矶新城作为老城改造，政府操盘下规划更加明确也切合实际情况。很多有文化底蕴的东西留下来，在燕子矶新城现在基础建设初具规模。目前，燕子矶新城已经有电建、招商、中航、融创、弘阳、金浦六家开发商共计八盘开发。随着原有工厂的搬迁土地整理挂出，燕子矶新城已经成为大城北板块发展主要势力。同时随着仙林开发殆尽，燕子矶新城也顺理成为栖霞区下一个重点打造区域。地铁、交通、学校等配套规划及建设开展，以及后续大量土地储备，燕子矶新城能否超越仙林大学城发展模式？当前燕子矶新城板块发展在买房人眼中仍存在一些问题，比如工厂搬迁、土地整理、学校引进、配套建设等，那么接下来板块内何家开发商针对这些问题在营销方面会做出一些怎样的策略和应对？

为此，孟祥远工作室和南京房地产学会，特别举办“主城最后的滨江暨谁是下一个河西南？——燕子矶新城板块价值高峰论坛”，邀约众政府领导、行业专家、媒体代表和开发商负责人一起深入客观探讨这个板块的未来前景和发展。

议题一：  在调控政策影响下，南京楼市回归理性，房价涨幅得到了有效控制，各个板块和区域之间差异也是越发显著。各家楼盘最近表现如何？先请在一线的房企操盘手介绍一下最近案场表现。买房人对当前楼市表现和走势尤为关注，那么市场到底如何？又存在怎样的机遇与风险？

王人杰：谢谢孟老师提供的这个机会，下面我就跟各位同行分享一下我对市场的了解和感受。我们电建地产在燕子矶两个项目。新政之前，随着几个新项目入市，关注度颇高。不过新政出台后，周来访、月来访与新政前相比都出现了一定的下滑，投资客减少，到访客群以自住和改善为主，且这部分客户受到政策和环境的影响，观望情绪和思考周期变长了。不过因为我们的项目打造的是低密度产品，客群以自住为主，所以受到新政影响是比较小的，销量没有发生大的变化。



孙阳：这一次双限调控的力度非常大，我认为这是最好的时代也是最坏的时代。先说最好的时代，因为市场稳定健康。为什么说又是最坏的时代呢？因为客户选择的时间变长了，投资客户基数变低了，这要求我们从拿地开始、产品定位，包括后期运作操盘，要更加的精细化，更加的满足市场和购房者，抓住客户的痛点需求。同时对政府提出更高的要求，就是我们的配套、购房设施、学校、医疗、交通等要能够及时兑现，否则项目销售也会面临压力。



周勇：新政出台后，南京楼市出现了量价齐跌，客户观望情绪渐浓。但从我们的观察来看，燕子矶新城的潜力还是很大的。近期，之前观望了一两周的客户开始毫不犹豫的出手，这能看得出买房人对板块的信心。



金华：10月份新政出台后，从之前的一房难求，到很多投资客开始撤场。这要求房企，要修炼好内功，做好产品品质。



陈明发：目前的南京楼市，虽然在新政出台后，购房者的观望情绪变浓了，但市场的整体关注度还是很高的。个人认为，当下的市场对买房人来说是一次不错的机遇，可以选择更加优质的房源。



黄成宝：新政后，市场出现了分化，客户以自住和改善为主，投资客减少。部分客户观望情绪浓，可能看了五六次还做不了决定，但也有人看完立马就定了。



王慧：调控之后，燕子矶新城的房价涨幅仍比较快，这对购房人来讲，无疑提高了心理预期，这也抬高了南京市场的价格线。个人认为这一轮调控之后南京市场将回归理性，一方面是产品品质的回归，另一方面是要求我们做好趋于配套。



胡小武：对于当前的市场，我谈三方面看法，

第一，从政策调控背景和政策传递给市场的动机来看，这次调控让刚需有更多上车机会，像2万以下的楼盘表现还是很不错的。政策最主要发力点是通过双限来平衡市场供需矛盾。前期市场一系列表现中，一个核心矛盾就是购房群体或者需求侧没有受到任何管控，特别是南京市场的本地刚需与投资客以及外地刚需与外地投资客这些需求群体和需求面上限都不受管控，无疑会导致市场供给会出现问题，所以没法掌握需求群体的数量。因此，需要通过政策来管控需求层或者管控购买者层面的需求，从而来平衡市场。

第二，目前的市场表现究竟是会往更好的方向还是往不好的方向？如果正面来讲，在做的开发企业不用太担心这次调控造成的压力。我的判断有两点：

1、在未来一年左右，市场会趋于理性和稳定；

2、在下一轮发展中，滨江走廊将成为南京全市的发展重点，因此燕子矶新城会有一个中长期的利好。

第三，对于下一轮市场机遇和风险，主要有三个观察指标。1、这个区域未来整体公共服务、公共配套是否达到了什么样的标准？2、这个区域中是否能够吸引一些高端客群？3、政府对片区的发展定位如何？



议题二：在南京之前的发展中，城北的板块价值存在低估，今年鼓楼滨江、新玄武、燕子矶新城的发展将买房人的眼光聚焦到城北。随着仙林大学城开发接近尾声，栖霞下一个发展增长极很可能在燕子矶新城，那么未来燕子矶新城定位和发展前景如何，又将有那些新规划？

陈敏智：首先看新城总体发展定位及发展思路：燕子矶新城位于总规划面积为18.8平方公里，规划定位以公共服务、商业贸易、文化旅游为核心的宜居宜业的滨江新城。核心建设思路有3个：文教优先，打造人文燕子矶，燕子矶有比较丰厚的历史和文化底蕴；环境优先，打造生态燕子矶；品质优先，打造品质燕子矶。（详见上面燕子矶新城规划及建设发展计划）



议题三：随着《长三角城市群发展规划》、《长江经济带发展规划纲要》的出台，以及江苏大力推进扬子江城市群的呼声越来越高，南京在江苏跨江发展时代，则有着更高的城市地位，必将扮演好龙头角色，由此南京滨江价值也越发获市场追捧。燕子矶新城作为历史文化底蕴深厚兼具滨江开发潜力之地，在滨江板块里有何独特的价值？后期在交通、医院、学校、商业等方面还将会有哪些动作助力板块协调发展？

张轩：燕子矶新城计划在3年内出让10宗地，总出让公顷数63公顷943亩，体量200万平方米，分布在四个片区（详见上面燕子矶新城规划及建设发展计划）



议题四：燕子矶新城目前聚集了包括电建、招商、中航、弘阳、融创、金浦6大开发商共同开发，目前各项目均已上市，且前期取得不错的成绩。燕子矶新城从市场态势上看和一两年前的河西南有很大的相似之处，目前在市场整顿期下，板块板块内产品如何做出差异化，实现错位竞争？板块价格未来能否成为下一个河西南？

孙阳：我们首先回顾下河西的发展：河西的真正成熟用了十年时间，但河西南非常快，仅用了三年时间，市场和客户为什么能够这么快接受？这是有样本和参照的。

河西中部：以前很多客户对奥体板块感知和燕子矶区域差不多，因为这个地方原来是棚户区。但是随着时间的发展，变化非常大，配套资源导入、交通资源导入、人口的迁入包括滨江资源的打造。

河西南板块：开发商规模实力比之前提高，价格可能稍微超前了一点；后期区域实质性利好得到实现，如行政中心的迁移、大量政府公务人员的迁移，带来整个市场发展。

燕子矶板块：对比河西，燕子矶配套资源外界知道的比较少，进度上比较慢。是购房者比较陌生的一个新兴板块。随着政府规划的落地，以及配套的升级，未来燕子矶新城将吸引更多的高端改善客群。

孟祥远：对于燕子矶新城板块，它的独特之处或者和河西做一些比较的话，胡教授是怎么看的？

胡小武：应该说整个南京最好的滨江岸线在燕子矶滨江，而非河西。

第一，燕子矶新城是南京重点打造的新兴板块，未来一旦有利好刺激板块就会得到体现，这个区域将成为南京文旅增长极。

第二，南京呈现出多区域多中心多板块发展的势头，燕子矶新城将扮演更重要的角色。

第三，现在该区域面貌已经很丰富，板块发展有待于政府和开发企业共同努力。

文涛：燕子矶发展很快，最大问题体现在认可度上，长远看燕子矶新城发展可期。

议题五：燕子矶新城作为主城价格洼地之一，买房人也十分疑惑当下是否是入手好时机或还是继续观望？对于板块的发展大家认为成熟还需要多长时间？有哪些发展建议？

陈明发：市场在变化，开发企业唯有做好产品品质，才能吸引到更多的客户。

沙文蓉：希望燕子矶板块以后能够在品质过硬上让南京市民眼前一亮。

金华：中航的产品品质在燕子矶新城数一数二的，我们会在栖霞区做工程样本，价格上同样会坚持。

桑志慧：燕子矶新城和另外几个新城相比，不管是推盘量还是政府推动，以及规划和土地出让的计划方面，相对青龙山国际生态新城和青龙地铁小镇速度会更快点。

燕子矶新城目前在售楼盘一览

1、融创玉兰公馆，在售5号楼房源，均价29980元/平米，面积88、105、129平米。另在售1、2号楼，面积88、105、129平米，均价29500元/平米；

2、电建地产海赋尚城，在售二期B1号楼，户型面积86、106平米，均价25800元/平米；

3、电建洺悦府，预计12月份加推新房源共200多套，一梯两户，户型段从78、88、120、136平米不等，价格参考前期浮动。

4、中航国际社区，在售1、2、3号楼，面积89、95、115平米，均价26000元/平米；

5、弘阳燕江府，预计12月加推5、6号楼，面积90、110平米，共250余套房源。

6、招商1872公园里，预计12月加推3、5号楼，户型面积为88㎡、105㎡、117㎡，2梯4户，共计推出约262套房源，预计均价25000-26000元/㎡；

7、金浦紫御东方，在售3、5号楼，3号楼房源较少，5号楼房源较多，面积78、87、106、126平米，均价29000元/平米；

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