重庆主城市场观察（2016年5月）

重庆主城2016年5月月报...



一、市场动态和政策资讯

（一）商品房预售制度改革在深圳试水

1、深圳成交第一块“现售”土地。

4月26日，深圳市出让了龙华区一宗面积为3.57万㎡的土地，该地块具有几项特点：

1）改“预售”为“现售”，出让条件要求，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目，只能在取得不动产权证书后才能对外销售。

2）竞购方式由“拍卖”变“招标”，即参与各方一次性报价，价高者得，俗称秘报。

最终，电建+金茂联合体，击败了招商，碧桂园，金地，葛洲坝等多路强豪，以总价82.9亿元，楼面价5.6万元/㎡竞得该地块。

2、分析：

该地块成交楼面价格之高，固然让人吃惊，但究其原因，也属正常：

1）龙华区是近5年深圳土地市场最热板块，常产生地王。龙华历年房价平均增长率亦高于深圳各区，往年地王无异例外高于预期 成功兑现价值。

2）过去一年深圳房价实际增长近一倍，市场潜力和土地价值成为全国共识。参与此次竞价的外来开发商，都将此地块视为进入深圳的重要战略布局，心理预期较高。

3）参与此次竞价的本地开发商，

在过去两年的深圳涨价潮中，钻得盆满钵满，钱袋充裕，拿地意愿也很高。因此，优越的区位条件，快速上涨的市场背景，参与各方的资金充裕和势在必得，加之“秘报”的竞价方式，共同促成了此次的成交高价。

相比该地块的成交价格，我们更愿意关注“现售”制度改革试水背后透露的意味：

取得房产证后才能对外销售，使得开发商开始回现时间由现在的半年到一年，至少延长到三年。而目前通过订金、预收款、个人按揭等来自购房者的预付资金，占开发商总到位资金的四成。一旦预售变现售，开发商压力陡然加大，对其实力提出更高要求，也预示着中小开发商的日子更加难过。

（二）全国各地地王频现，面粉贵过面包

5月以来全国各地地方频现，成交价屡屡创造新高，且部分地块楼面成交价已超过周边楼盘现售价格。

5月20日，深圳泰禾以57.2亿成交深圳坪山商业用地，楼面均价15671元/㎡，而跟坪山一路之隔的龙光城，目前销售单价才12000-14000元/㎡。

5月23日，苏州高新区2013-WG-39号地块，经过113轮叫价，达到10.06亿元，超出最高限价500万元，导致地块中止交易，这是土地市场拍卖中少见的“熔断”。

5月24日，苏州2016-WG-35号地块被雅居乐以27.45亿元竞得，溢价率154%。在前一天地价过高出现熔断机制后，苏州市场继续延续高价成交。

5月27日，信达123.18亿竞得杭州地块，溢价率96%，是杭州史上第一幅百亿地块。

6月1日，信达以58.05亿元竞得上海宝山地块，溢价率303.41%。

此次地王潮来势凶猛，重灾区是华东，主要包括上海，苏州，南京和合肥等地。恰是前一阶段房价涨势最为凶猛的地区。但此次地王频现，溢价率动辄100%，200%，恐怕不仅是受到房价上涨的鼓舞，热钱资本也在其中兴风作浪。无论如何，面粉贵过面包，总不是正常之举，预计上述地区，很好将面临政策调控。但目前经济形式堪忧，还需仰仗房地产拉动，政府面临两难局面，预计调控力度有限。

二、重庆土地市场情况2.1.土地市场整体分析

本月主城供应商品房用地8宗，成交7宗，面积为969.88亩，平均楼面地价2910.45元/㎡。其中有3宗为城投所拿取，普通开发商拿取的住宅用地有3宗，分别是龙湖的照母山地块，同景的茶园地块和华宇的大杨石地块。龙湖拿取的照母山地块为今年重庆地王，楼面地价为7608.29元/㎡，溢价率为63.4%。

重庆土地市场与华东，华南相比真是冰火两重天，整体上仍然维持较低的成交面积，和极低的溢价率。本月成交的7宗土地，除龙湖照母山地块外，其余均以底价成交。

而龙湖照母山地块溢价率虽然达到63%以上，楼面地价7600元，照此推算，销售价格需达到12000元/㎡以上。但此幅地块本就是低容积率，适合打造高端产品。而照母山组团是重庆近年最热点的开发区域，销售速度较快，成交价格较高。龙湖自身又擅长产品开发，达到预期价格目标应不困难。

因此，与华东华南地王频出不同，龙湖此次以较高价格竞得土体，是综合多方因素的结果，重庆土地市场整体上仍然处于较为平稳的局面。且此次重庆地王的出现对后市价格，不会产生实质性的影响。

 三、重庆主城商品住宅市场情况3.1 住宅供求走势 

本月重庆主城住宅成交面积达221.4万平米，环比下降12.58%，成交均价环比上涨6.28%。整体上看，继续保持了今年以来成交量快速上涨的势头。

今年4、5两月成交量快速上涨，平均月成交230余万方，远远超过2014年和2015年同期。成交量上升势头十分明显，但与之对应，价格上涨幅度并不大，还未达到2015年的高点，离2013年末的历史最高水平更有距离。且从历史数据看，历年重庆市场5月成交均价均高于4月，原因在于4月春交会折扣力度较大，成交价格相对较低。

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