只知前海蛇口不知福保? 低调的房价洼地要崛起！

前海和蛇口自贸区的成立，让福田保税区处于尴尬境地；转型升级后的福保，4字头的房价会飙升吗？牛浩思为你揭秘，福田保税区片区价值~...



自贸区的大名不用多说，除了前海和蛇口，低调了25年的保税区恐怕没多少年轻人知晓，由于自贸区的成立，福田保税区处于尴尬境地，转型升级势在必行，那么4字头的房价，会不会跟着飙升呢？下面，牛浩思对福田保税区的价值做了详细解析。

牛浩思对整个福田保税区未来的发展作出预判，对区内住宅、写字楼的价值分析，预判政策走向来挖掘其中可能不容易被发现的价值，同时，也是老牛对福田保税区未来出路的深度思考。

目前中国已建有上海外高桥、天津港、深圳福田、沙头角和盐田港、大连、广州、张家港、海口、厦门象屿、福州、宁波、青岛、汕头、珠海等15个保税区，主管部门是海关总署。

福田保税区于1991年经国务院批准设立，园区东近福田口岸、南邻香港以深圳河为界、西抵红树林保护区、北靠福田中心区，围网内面积1.35平方公里，建有专用通道与香港直接连通。

保税区作为改革开放的产物，最初目的主要是为了改善投资环境，以最大化利用外资和技术引进。





20多年来，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势，福田保税区发展成为全国对外开放的示范窗口和高产田，是国内发展成就最突出的保税区域之一。

硬伤：交通和配套

从法定图则上看，保税区外围是住宅（黄色色块），写字楼、酒店（红色色块）。而里面主要是仓库、厂房（紫色和赤色色块）和少量的写字楼（红色色块）。

保税区在广深高速以南的住宅，也就是保税区住宅圈。房价多年来都要比一路之隔的广深高速以北住宅便宜很多，其原因就是保税区住宅圈的配套差，交通不方便。然而随着近年来房价的飙涨，保税区住宅圈也跟着水涨船高，但相比之下，还是稍便宜于广深高速以北的住宅，只是差距逐渐缩小。



真正的保税区范围，是用铁丝网围起来的，里面主要是仓库和厂房及少量的写字楼。在保税区内，截止到今年的3月24日以前，出入口只有一个三号门，而公交车是不得入内。保税区内企业客车入区时间为早上七点以后，晚上十一点关闸后车辆无法出关，有严格的进出时间限制。



而保税区里面有1534家企业、8万余从业人员和18000余辆次车辆的通行要求，因此交通及配套多年来是保税区的一个硬伤。

自贸区成立 福田保税区彻底变鸡肋

福保是全国保税区中发展成就最突出、最具竞争力的保税区之一，主要经济指标均排名全国保税区前列，同时也是深圳市经济发展最强劲的区域之一。

在自贸区未成立之前，保税区一直被寄予厚望。随着自贸区的成立，现在所有的海关特殊监管区都面临着压力，保税区能做的，前海等自贸区也能做，保锐区不能做的，前海等自贸区还是能做。福田保税区如今成“鸡肋”。

目前保税区内不少厂房空置率达５０％以上，有的楼干脆整栋空置。

福田保税区为深圳开放型经济发展起到重要作用。但时至今日，产业层次低、基础设施不足、制度创新不足的保税区已逐步显示出发展的滞后性，其功能已完全被自贸区取代。急需深度和全方位转型。

政府实也意识到这个问题，去年6月印发的《福田保税区转型升级实施方案》，老牛总结提炼了其中几条比较重要的点：

1、转型：保税区行政二通道启用

将开通启用福田保税区第二行政通道列为重点工作之一。在今年的3月24日终于正式落成，原来的行政通道放行时间为早7点至晚11点，此次新开的第二通道，备案车辆实行24小时自助通关。

老牛认为，保税区行政二通道的落成对保税区的转型升级具有里程碑意义，这意味着福保的转型升级正式拉开序幕。



福田保税区行政一、二通道示意图

2、开放：地铁线接驳

轨道10号线入园、轨道3号线的延长线也要入园、新增2个汽车出入口、园区总建筑面积提高至约330万平方米。

这预示着保税区的管理和功能已经开始转变。以前园区是保税仓和物流为主的产业，进出的货物或车辆都会受到严格的管控。而今逐步开放，片区各种不方便将会得到有效的解决，这也为园区内的物业价值回归打下很好的基础。

在园区内的地铁施工用地，分别是3号线延长线及10号线。3号延长线目前已在施工中，10号线包括在地铁四期的公示里。





10号线二期（福田口岸至福田保税区，在保税区相关政策允许的情况下适时建设）

3、优化：改造旧厂房 引进高新产业

结合片区规划推进旧厂房仓库的改造，成熟一个、实施一个，逐步实现园区空间优化目标。

这与“园区总建筑面积提高至约330万平方米”遥相呼应，改造旧厂房仓库，空间优化。园区内整体容积率提高，引进高新产业，园区内要改头换面了。

4、升级：发展高端服务业和先进制造业

产业转型升级，重点发展高端服务业与先进制造业两大产业集群。

这与之前的仓库物流为主的产业已经相去甚远，高端服务业包括保税研发、创意设计、技术服务、信息资讯中心及外包服务为主的高端服务业。先进制造业，重点发展新一代信息技术、智能装备、航空航天、生命健康产业和新材料等战略新兴产业和未来产业。

最近很火的跨境电商也在保税区落脚，腾邦集团在前海和福保都设有保税跨境商品展示中心。



园区内即将动工的国际互联网金融产业园地块，靠近长平商务大厦和长富中心。



福保国际检测维修中心

5、环境：公共环境和配套提升

公共环境提升、配套环境提升、强化招商引资。

由于管理制度的原因，保税区内城市管理的滞后也是一大问题。网内市政道路环卫保洁和绿化养护费用较网外明显偏低，导致网内的市容环境水平也明显低于围网外。



公共环境、配套环境整体提升后，便可以与围网外基本保持一致。加上招商引资（计划入驻企业由1534家增加到5000家。）再到产业的转型升级，保税区将会颠覆大家的传统印象。

6、创新：行政通道24小时通行

加快推进制度创新，开展通道改革和拓展，探索电子围网管理，实现行政通道24小时通关，形成有利于人员车辆快速流动的机制；园区内对通关有明确的规定，原来的行政通道放行时间为早7点至晚11点。而24小时通关是保税区摆脱“束缚”非常重要的一项内容。

这也是保税区转型升级重要的一步。在3-5年内保税区将会有很大的变化。围网内与围网外的差距会越来越小，这可能也是为了下一步转型埋的伏笔，也就是向自贸区靠拢。从福保转型升级的主要目标来看，会发现，在自贸区成立以来，保税区功能不断被弱化，但设定目标每年依然有较快的增长比例。

推进福保开发建设时间表（来源：深圳政府在线）：

福保转型升级从两方面来考虑：

1、转型升级后，其功能将相当于自贸区。

如果是改成自贸区，或接近自贸区，那就很好理解，物业的投资价值自然也会紧追前海蛇口的脚步。但政府对福保片区投入的钱当然不能和自贸区比，所以老牛说的是“紧追”。

2、差异化竞争，其功能不与自贸区走重复的道路。

如果是重新开辟一条不同于自贸区的道路，选择差异化竞争，那福保的想象空间将会非常大。按照炒楼的概念，光是如此强的预期就可以先炒一波，当然，老牛不鼓励大家炒楼哦。

深度转型后 价格反超福田中心区？

《福田保税区转型升级实施方案》，是政府对福保重新定位的政策方向。从产业升级、空间优化布局、交通、环境等配套设施等全方位着手深度转型。

深度转型可以有很多理解，福保的政策不比前海蛇口自贸区优越，且有太多的限制。深度转型像围网、早7晚11的车辆出入限制，就会考虑取消。一些旧制度也会跟着取消或改进。这样一来对于园区内办公的企业是一个大的利好，因为没有这些限制，处于价格低洼的写字楼就基本上跟半径4公里内的福中写字楼是没有区别，甚至一些政策的支持下，会比福中写字楼更好。也许到时候价格会反超，这是一个非常有可能发生的事情。

商业地产目前租金低廉

商业地产的租金也处于弱势。目前车公庙商铺租金：300元/平方米至1000元/平方米，华强北商铺租金：500元/平方米至1200元/平方米，而福田保税区商业用房租金：60元/平方米至90元/平方米，即便是较为高档的福年广场，入伙多年后的租金也仅为160-180元/平方米。



写字楼买卖市场方面，长平商务大厦2.8万/平方米，福年广场二手售价4.3万-4.5万元/平方米，长富金茂大厦4.5万-5万元/平方米。

4字头低洼片区 能否逆袭就看转型

住宅方面，保税区的转型升级，基础设施的完善也是其重点内容之一。多年交通及配套不便的情况会彻底得到解决，因此住宅也会价值回归。

相对于周边区域六七万元单价的房子，福田保税区还有“4字头”的住宅。不仅如此，商业地产的租金也处于弱势。



老牛希望福保能走一条不同于自贸区的道路，让深圳在自贸区与新的保税区作用下，功能不重复，双引擎拉动深圳经济走向更高水平。保税区的住宅及商业也将价值回归，甚至被重新定位。

牛浩思

咚咚找房楼盘专家团，长期专注于研究深圳楼市，擅长区域解读、数据分析，实地勘察深圳3000+楼盘。主要作品有：《深圳楼评系列》、《片区置业系列》、《老牛杂谈系列》和《房网大数据系列》，为数万置业者提供非常有价值和导向性的置业参考。



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