前海桂湾地块首现流拍！拿地“神话”被打破？

这是一个什么样的信号？...

近日，前海桂湾片区出让的一商业用地因无人竞买而流拍，据了解，该宗商业用地包含办公、商业、商务公寓、酒店以及地下商业，起拍价达到24.69亿元。

地块出让条件较为严格，须配建2万㎡建筑面积公寓物业，作为人才住房，服务片区人才。除此以外，该地块还要求10年内不准转卖，10年后转让需整栋转让。

该宗地是今年以来首块流拍地块，且位于前海桂湾这一重点核心商务区内，流拍引发的关注度自然不低。

与一线城市相比，郑州、南京、杭州、重庆、天津等二线城市土地成交火热。官方数据显示，今年一季度，全国50大城市土地成交金额刷新历史同期记录。但是，今年土地成交溢价率明显下行，企业对非优质地块积极性降低。

T102-0274商业用地必须建20000平公寓服务于片区人才，且附带地块东南侧为地下公共空间建成后无偿移交政府等多项限制条件。业内评论，在楼市调控趋紧下，开发商拿地要考虑成本、利润等多重因素，T102-0274宗地流拍包含多重因素。



据统计，2008年6月6日，桂湾片区就曾经出让过3宗商住用地，总金额17.4亿元，土地面积489660平方米，楼面地价1234元/平。10年后的6月6日，T102-0274商业用地起始价246900万元，楼面地价为18316元/平。



对比地块数据我们发现，与10年前T201-0071三宗地相比，T102-0274商业用地楼面地价上涨了14倍，土地面积却大幅度缩水，建筑面积仅为前者的17.5%，开发商拿地成本大大增加。那么T102-0274地块价值体现在哪里？



前海寸土寸金，备受瞩目。2013-2016年是房企前海拿地高峰，期间共出让24块宗地，桂湾片区占半壁江山，其中T201-0080宗地就以134亿元总价、折合楼面价2.8万元/平，创当年深圳总价及单价地王纪录。

2017年桂湾片区仅成交3块宗地，其中2块宗地以底价成交，仅T201-0098以高出底价500万元成交，折合楼面地价达21736元/平方米。今年桂湾片区首宗商业用地T102-0274流拍。可见，受利润低、拿地成本高、附带条件多等因素影响，房企前海拿地热情不如从前。

其实深圳每年都会一定数量的地块因无人竞拍而流拍掉，老牛这边粗略统计到，近5年来，深圳流拍地块达到数十块，流拍的地块多数属于商业用地和工业用地。



这些地块流拍的原因，多数因出让条件比较严苛，也有少部分因起拍价过高。

因条件苛刻而流拍的，像龙华民治商业用地A811-0320宗地，业内人士分析称，导致A811-0320宗地流拍的原因大概有两个，一是该宗地仅接受独立竞买，不接受联合竞买，而该宗地总价过高；二是对竞买申请人设置门槛较高。

还有一块相像的位于坪山新区龙田地区的G14103-8053宗地。该土地用途为工业用地，准入产业为计算机、通信和其他电子设备制造业，挂牌起始价为1.126亿元，只接受独立竞买。起始价过亿让很多资金不足的企业望而却步。另外，要求竞买申请从事计算机、通信和其他电子设备制造业不少于5年，这也限制了很多企业参与土地竞买。

这些流拍掉的土地后续一般有这两种情况，一是当时出让时流拍掉，再次出让时则成功出让。第二就是没有再次出让。

经过两次招标才出让成功，比较典型的是宝安中心区滨海文化公园（一期）建设用地的土地使用权和中央海滨文化公园的设计建设运营权的招标。然而，前海房价却呈现逐年攀升趋势，桂湾片区房价10年上涨近3倍。前海时代一期2014年11月入市，开盘均价42000元/平。当时深圳新房均价在24938元/平，南山新房均价41259元/平。



2015年深圳房价飙升，南山新房均价56484元/平。卓越前海壹号2015年3月开盘均价65000元/平；前海时代二期CEO公馆12月开盘均价77000元/平，当天550套房源全部售罄。





2016年深圳新房成交均价从2015年的33426元/平，上涨到54386元/平。其中，南山新房均价猛涨到82185元/平。前海迎来项目集中“井喷期”，区域房价暴涨80%，成为深圳房价上涨最快的片区。



2017年执行新政，深圳新房成交均54445元/平，南山新房均价上升到101467元/平。目前，卓越前海壹号销售均价在110000元/平左右。这个房价水平是否存在上涨的空间呢？

香港新“地王”未来建设的住宅要卖到30万港元/平方米才能回本。前海位于粤港澳大湾区核心，发展前景不可估量。有专家预言前海未来房价在20-30万元/平，也有专家认为前海房价虚高。



前海桂湾片区的规划设计都与国际同步，发展前景相当可观。但是片区市政配套缺乏，基础设施薄弱，整体建设滞后。目前，亟须完成多个高品质项目开发以提升形象和片区价值。香港新“地王”诞生后，该地块附近某楼盘房价涨幅达15%。

粤港澳大湾区出台在即，深圳人对于前海怀抱着深切的期待。截止目前，桂湾片区共出让18块宗地，只有8个工程项目开建，其中前海时代一、二期和卓越前海壹号均已入市，华润前海中心和前海国际金融中心均已开放展示中心面向大众开放。



T201-0071、T201-0072、T201-0073三块宗地，被深圳地铁集团2008年6月6日17.4亿元拿下，占据桂湾片区1/5的土地。

项目占地33.6万㎡，总建筑面积达110万㎡，涵盖商务公寓、写字楼、国际学校以及前海区域内稀缺的写字楼。



位于二单元02街坊，于2013年7月26日由卓越集团52亿元拿下。规划共有6栋塔楼，4栋超甲写字楼，2栋高端行政公寓，总建筑面积47万㎡。

一期已率先入市（即U型连体建筑），在售T2栋建面约109-134平1-2房商务公寓，约11万/平；面积100-2000平写字楼现楼，租金260-300元/平·月，售价约90000元/平，物业费22元/平。



位于二单元03街坊，于2013年7月26日由卓越集团72亿元拿下。该宗地已交由鸿荣源开发，项目名“冠泽金融大厦”，2016年开建。

项目建筑面积约48.6万㎡，整体地下室4层，地上由5栋塔楼构成，其中一栋塔楼高325米，已有3栋高楼建起。



位于二单元02街坊，2013年8月16日被华润集团109亿元拿下。项目总占地面积约6.18万㎡，包含创新型万象城——万象前海商业、国际甲级写字楼、公寓、星级酒店四大顶级业态。

目前华润前海大厦体验中心已开放，悦玺公寓已开放210平、338平大户型公寓样板间，公寓入市时间待定。

位于一单元01街坊，2014年1月23日由兆华斯坦开发公司和深圳前海国际能源金融中心134亿元竞得。该项目的中资方已变更为恒裕集团。

项目已开放体验中心和样板间，主推建面约200-300平公寓及标准层为1700平写字楼，具体入市时间待定。位于一单元04街坊，2014年5月22日被腾讯15.4亿元拿下。总用地面积约2.5万㎡，包括地上48层高度230米建筑和地上31层高度160米建筑各一栋；总建筑面积约29万㎡，包含写字楼和商业。位于二单元05街坊01、02地块，2014年5月22日由弘毅恒盛6.46亿元拿下，打造全球私募股权投资中心。目前项目主体建筑已出地面。

全球PE中心将由两座塔楼组成，总部办公塔楼35层、高170米。55000平米的办公楼将作为弘毅投资总部，面向桂庙路；另一座为25000平米的公寓塔楼，共30层，总高100米。



位于二单元05街坊09、10、11地块，2014年5月22日由民生电子商务15.7亿元拿下。

项目占地面积约2.43万㎡，总建筑面积约17.2万㎡。主要包含三栋大楼，分别为：中小微电子商务大厦（孵化基地）、离岸与互联金融大厦（交易中心）、科技与创新大厦（民生电商总部办公）。



位于四单元04街坊，2016年8月10日被中英人寿保险有限公司以16.25亿元竞得。该项目用地面积5454.94㎡，地上建筑面积6.2万㎡。中英人寿保险有限公司由英国英杰华集团与中国中粮集团合资组建。位于四单元04街坊，2016年8月10日被中粮资本投资有限公司以17.45亿元竞得。与中英人寿地块紧挨着，在其东侧。这两块地目前尚未破土动工。



位于二单元01街坊，2016年08月18日由周大福企业有限公司、新世界发展有限公司以出让起始价人民币42亿元联合竞得。占地面积约1.82万㎡，获批总建筑面积17万㎡。目前施工单位已经进驻项目工地。



位于四单元04街坊，2016年12月5日由深圳华强集团17.4亿元拿下，拟设计集团海外总部。目前项目尚未开建。



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