体育小镇如雨后春笋，最后别成了地产商们的圈钱工具 产业专栏
第一轮“拿地潮”即将过去？...
第一轮“拿地潮”即将过去？
地产、旅游、金融、文化、体育......围绕特色小镇的每一个元素都足够诱人。早在2016年住建部公布第一批名单之前，“特色小镇”就已经成为各界探讨的热词。
5月26日，住建部下发《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，其中的细则强调“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3”。这意味着，目前特色小镇“同质化”的现象将受到约束，第一轮“拿地潮”即将过去，优质内容或成为小镇建设者们需要攻占的下一高地。
国内的特色小镇起源于浙江。2014年10月时任浙江省省长的李强首次提出这个概念，并将特色小镇定位为浙江产业创新的重要载体。此后，特色小镇在全国范围内兴起并迅速发展。去年10月，住建部公布第一批127个特色小镇，其中旅游型小镇50.39%，历史文化型18.11%，也就是说，泛旅游特色小镇占据主导。
一年过去，首批特色小镇初现雏形。总体来看，以旅游、文化为代表的特色小镇率先投入建设，整体数量超过68%；以体育元素为代表的特色小镇相对滞后。
这是目前特色小镇的现状，和当下市场发展关系莫大：一方面，旅游产业发展相对成熟，以旅游为主导的特色小镇在人员配置、运营管理方面的难度更低；另一方面，市场上缺乏优质体育项目，体育消费人群也并不饱和，因此，相对于门槛更高的体育项目，文旅项目的投资回报周期更短。
体育小镇怎么才能发展？在《财经国家周刊》举办的中国新型城镇化发展高峰论坛上，浙江国务院参事、住建部原副部长仇保兴曾直言不讳：“谁要是对我们的小镇产业从头到尾来一个设计，那是一种迷信，是不可能的。浙江省600多个原来的建制镇演变成为特色小镇，没有一个是正式规划出来的，我用18年的工作经历来证明这一点，将来也是不可规划的。”
目前国内的体育小镇可以按可复制性来划分。其中，拥有特殊地理位置和文化积淀的体育小镇极具价值，但基本上是不可复制的。在国外，也是这类体育小镇率先“走出来”，比如新西兰皇后镇就是典型的通过单项体育活动发展户外运动的小镇。这个镇是蹦极运动的发源地，海拔高度1202英尺，围绕其先天优势，很快发展了一系列户外运动和赛事。国内与之类似的有冬奥会举办场地崇礼，这里同样在地理位置上优势明显，未来很大机会成为最具价值的冰雪特色小镇。
在文化沉积方面，在2017年斯迈夫大会上，浙江台州田市镇的副镇长泮诗晔力介绍说，田市从2008年开始致力于打造足球文化，因而当地的草根足球氛围浓重。随着与体育相关的一系列政策出台，台州政府更加意识到这张“名片”的重要性。泮诗晔曾告诉懒熊体育，在去田市镇之前，他对足球的热诚度并不高，但整个田市镇的足球文化和年轻人对足球的热衷让他“不好意思做一个不懂足球的副镇长”。目前，田市镇正在利用“足球名片”发展其他基础建设，但受到当地经济发展和招商引资方面的局限。这也是当前这类体育小镇发展时普遍遇到的难题。
另一种体育小镇则是可复制的，它们主要是通过引进优质项目来带动当地体育产业的发展，进而打造体育小镇的概念。
位于北京南四环的槐房国际足球小镇是国内最早一批投入建设的足球小镇，总用地面积超过110万平方米，主要项目包括足球、冰雪及户外山地运动。这个小镇预计建设29块标准足球场、50块5人制和7人制足球场。在后续规划中，槐房将和意大利足球协会及部分大学联合打造青少年足球培训基地，并且引进意大利俱乐部的足球资源，还要将中国青少年足球运动员送到意大利培训等。去年，槐房的雪场已对外运营1个多月，总覆雪面积达到了6万平方米。和足球项目一样，槐房的冰雪项目将协同瑞士雪上运动联合会，双方共建滑雪学校，由此让雪上项目的教学和培训在槐房落地。
实际上，这种体育小镇的竞争壁垒并不高，核心在于地产资源。不过，对于体育小镇的运营方来说，拿到地以后，优质内容也不可或缺。从最近的新闻来看，乐视体育与中意宁波生态园合作、前国脚孙继海出任江苏海门国际足球小镇第一任镇长、嗨球科技与贵阳清镇市签订合作协议建设贵阳国际足球小镇，都意味着各个地方对体育优质内容和IP的抢夺已经开始。
此外，这种体育小镇想要发展起来，还得面临交通和经营两方面压力。以槐房国际足球小镇为例，目前在通过当地万达广场的开业和相关配套设施的完善来形成完整的消费链条，其周边即将开通的地铁站则缓解了交通方面的压力。
▲ 特色小镇是“产”、“城”、“人”、“文”融合发展的创新平台 资源来源：地产奇谈，长江证券研究所。
无论如何，中国的体育小镇显然进入了快速发展期。根据赛迪顾问发布的数据，2016年国内实际建设中的体育小镇超过100个，2017年预计会超过200个。5月9日，国家体育总局办公厅又下发《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》，正式启动运动休闲特色小镇建设工作。
在之前的建设中，“房地产+金融+产业+服务”依然是地产商们适应利好政策的主要搭配。早期依靠政策扶持和土地红利迅速崛起的房地产商，在政府牵头的创新模式下，有必要进行新一轮的创新。
从现实来看，虽然近几年中国体育产爆发式增长，但相关需求的增长却一直缓慢而稳重。在这样的大背景下，过热的体育小镇们很难对应足够市场的需求，也就需要小镇运营方和体育内容提供商保持更加长久有效的配合，不然难以避免“体育圈地”的陷阱。
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