在美国购房置业时写产权人名字有讲究

中国人喜欢置业，来到美国也不例外，投资的首要渠道就是买房，那么房产上写谁的名字是一个很大的问题。...



.bizsvr_0 {box-sizing: border-box; background-color: rgb(255, 255, 255);} .bizsvr_1 {box-sizing: border-box;} .bizsvr_5 {color: rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box;} .bizsvr_17 {display: inline-block; margin-left: 0.4em; max-width: 100%; color: rgb(249, 110, 87); line-height: 1.4; font-size: 18px; word-wrap: break-word !important; box-sizing: border-box;} .bizsvr_20 {line-height: 1.6; box-sizing: border-box;} .bizsvr_22 {width: 100%; box-sizing: border-box;} .bizsvr_23 {width: 0.62em; height: 0.62em; float: left; box-sizing: border-box; background-color: rgb(249, 110, 87);} .bizsvr_24 {width: 0.62em; height: 0.62em; float: right; box-sizing: border-box; background-color: rgb(249, 110, 87);} .bizsvr_25 {clear: both; box-sizing: border-box;} .bizsvr_26 {text-align: center; box-sizing: border-box;} .bizsvr_39 { transform: rotate(-45deg); -webkit-transform: rotate(-45deg); -moz-transform: rotate(-45deg); -o-transform: rotate(-45deg); box-sizing: border-box;} .bizsvr_40 {width: 2em; height: 2em; margin: auto; display: inline-block; box-sizing: border-box;} .bizsvr_41 {width: 6px; height: 6px; margin: 0px 0px 0px -3px; border-radius: 100%; box-sizing: border-box; background-color: rgb(249, 110, 87);} .bizsvr_42 {height: 100%; border-left: 1px solid rgb(249, 110, 87); border-bottom: 1px solid rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box; background-color: transparent !important;} .bizsvr_43 {width: 6px; height: 6px; float: right; margin: -3px -5px 0px 0px; border-radius: 100%; box-sizing: border-box; background-color: rgb(249, 110, 87);} .bizsvr_44 {width: 100%; display: inline-block; vertical-align: top; margin-top: -0.8em; box-sizing: border-box;} .bizsvr_45 {border-top: 1px solid rgb(249, 110, 87); box-sizing: border-box;} .bizsvr_46 {width: 6px; height: 6px; margin-top: -3px; border-radius: 100%; box-sizing: border-box; background-color: rgb(249, 110, 87);} .bizsvr_47 {width: 6px; height: 6px; margin: -6px 0px 0px; float: right; border-radius: 100%; box-sizing: border-box; background-color: rgb(249, 110, 87);} .bizsvr_48 {width: 1.2em; height: 10px; box-sizing: border-box; background-color: rgb(72, 105, 86);} .bizsvr_49 {width: 100%; box-sizing: border-box; background: -webkit-linear-gradient(right, rgba(158, 158, 156, 0.34902), rgba(255, 247, 234, 0) 30%) rgba(174, 81, 81, 0);} .bizsvr_69 {text-align: left; line-height: 1.6; box-sizing: border-box;} .bizsvr_71 {box-shadow: rgba(0, 0, 0, 0.290196) 0px 0px 10px inset; padding: 7px; box-sizing: border-box;}

中国人喜欢置业，来到美国也不例外，投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字，也是很多人的纠结所在，因为房子的归属是一个很大的问题。

美国通常有几种做法，下面我聊两种常见的，也是常被中国朋友问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。

(做法1)房契上只写大人名字，死后留给孩子。

(做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

(做法3)还有就是仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦，不建议。房契上只写大人名字，死后留给孩子。

您现在以个人名义买了80万的房子，三十年后您去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果他马上以120万卖掉房子，收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数= 0)，不需付任何收益所得税 (capital gains tax)！如何规避遗产税的风险，今后会有专门的文章介绍，同时您也可以随时微信咨询我们：vali2013房契上同时写大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。

您买了80万的房子，马上就把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠予他一半产权，他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半，即40万。等三十年過去，您去世了，您那一半由他继承，计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万，他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)！

可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。

*** 如果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常爱自己的孩子，可谁也不能担保他也爱您爱得全无保留。万一他在这紧要关头阻拦卖房，您可是一点办法也没有！

*** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产，有些時候这对您可能不是个好消息。

*** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，他的债权人creditors会来找您。

*** 如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。

*** 如果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。

*** 如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。

以上种种说明房契上单独写孩子的名字，

弊大于利。

***和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他，如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。

（个人每年赠予另一个人的限额是$14000）

***　联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

    关注 美国保险理财