核心如CBD，住宅的口碑与品质差异依然悬殊！

没想到差异如此之大！...

曾几何时济南楼市流传的最大谣言之一就是“54321”房价体系，当天喊破天，其中5万的制高点被看作在CBD，而如今市场下行让各个楼盘显出原形，如今的CBD房价以及销量早已分化严重，有的热销，有的2万多卖不动……

CBD可谓含着金钥匙出生，起点非常高。这里是济南的城市副中心，是花重金高标准打造的区域，未来是集区域金融中心、总部聚集中心、区域创新中心为一体的城市新中心，摩登的天际线，高耸的超高楼，华丽的豪宅，高端商场，剧院，密集的地铁……

对于CBD片区的未来发展，参考君一贯看好，我们也多次推荐CBD片区内的楼盘。近半年来，我们多次到CBD片区用无人机航拍记录城市发展。今天这篇文章就以大量的航拍图是主线，聊聊济南CBD的城市发展和在售楼盘。CBD东南部大境初成

很多人诟病CBD内住宅较多，其实片区内的住宅和公寓大概只占到三分之一左右，这种占比对标全国各大CBD片区都是合理的。未来很多在CBD工作的高精尖人士，时间宝贵，所以在片区内配备一定比例的住宅很有必要。CBD正南

CBD的区位选择非常好，位于济南东西两大交通主干道经十路和工业南路之间，而且与济南的政务中心-龙奥大厦、体育中心-奥体中心遥相呼应。从地理位置而言，CBD基本处于济南主城区的中心位置。可以说，CBD从规划之处起相比很多片区就赢在了起跑线上。CBD片区内的商务板块占比40%-45%，很多项目需要开发商自持N年以上，这种大体量商务项目需要海量资金作为支撑。正因为此，CBD片区内的很多项目住宅已经起来一大片，商务商业配套动作相对较慢。从企业经营角度可以理解，房企需要用住宅的溢价来反哺这种极其耗费资金的商务项目。CBD已建成住宅万科大都会、龙湖天璞、绿地ifc

有时漫步在CBD，部分朋友难免会有片区内住宅过多的印象，等未来整个CBD片区建成交付之后，就能很直观的感觉到还是商务商业项目占比更多，这里毕竟是以经济活动为主的中央商务区。

济南CBD何时才能真正成熟，很多人都想知道问题的答案。参考君认为CBD成熟的标志是以五指山为代表的大型商务配套建成交付，大批重点企业入住，片区经济活动正常运转。就目前五座超高的进度而言，CBD成熟之日还很长远，最先成型的将是南部。CBD五指山的高度分别为：山（428米，绿地建设）、河（360米，平安建设）、湖（260米，复星建设）、泉（241.5米，华润建设）、城（330米，中信建设），这种超高建筑建设周期非常长。

比如济南目前的第一高—总高339米的云鼎大厦，于2017年2月份正式施工，经过上千名工人日夜奋战，目前已封顶，预计到2020年底方能竣工，竣工后还需要历经室内装修，方能正式投入使用。五指山里面，绿地负责建设的”山“高度最高，进度最快；其次华润负责建设的”泉“进度也较快，平安超高也很快。其他进展较慢！整个CBD片区的东半部分和南半部分已建设的较为成熟，有大城市样子。片区的西北侧方位，目前有数量不少的空地建设速度较慢，希望这些空地加快进度。参考君跟很多朋友一样，已经迫不及待想早日见到成熟稳重的CBD。CBD西北方位

像片区内规划的绸带公园目前已现雏形，二钢老厂房也已焕然一新化身为钢厂公园。经十路

不论是从济南二期地铁规划密度，还是前段时间大热的自贸区，CBD都是重点区域之一，这些利好可谓是为片区锦上添花。CBD得天时地利于一身，我们能做的，就是静静的等它成熟。CBD片区内分布着在售的楼盘，大大小小多达8处。

较早入市的绿地IFC，2016年底就已入市，3年时间房价基本未涨，反而下跌。下面略微分析下CBD的住宅项目。CBD楼盘分布图

CBD片区由南到北可以简单分为三部分：经十路以北、解放东路以南部分除文博家园和南侧的空地是住宅用地以外，其余全是商务用地或行政办公用地，像华润万象城、历下金融中心、中国人寿等都聚集在此。

解放东路以北、新泺大街以南部分主要以商务用地和高端精装住宅为主。这两条马路之间共有五处楼盘：仁恒世纪公园、万科大都会、招商公园1872、龙湖天璞、复星国际中心。以上几处项目全部为精装高端住宅，单价普遍在3万左右，像万科大都会部分户型单价在3万3左右，仁恒3万，复星国际中心单价较低也在2.9万左右。这五处楼盘虽然数量较多，但每个项目体量都不大，其中部分楼盘口碑非常好，比如万科、龙湖、仁恒，品质在济南算是标杆，高端人群较为认可，所以去化一度还不错。

仁恒世纪公园漂亮的外立面极具辨识度和品质感万科大都会龙湖天璞的外立面也很漂亮，雅致复星国际中心



站在毛坯与精装的分解处看CBD南

新泺大街以北、工业南路以南主要以商务用地和毛坯住宅为主。这两条马路之间共有三处楼盘：绿地IFC、华润昆仑域、中信泰富济南尊。这三处楼盘的价格在2.2万-2.5万之间，其中绿地IFC早在2016年底就已开盘，截至日前销售了3年。

上图为绿地ifc的住宅，品质比丁家庄回迁好一点

中信泰富济南尊今天开始复苏，最近成交不错。昆仑御临近交付，交付品质等待市场检验，这是济南CBD交付的第二个项目。第一个项目绿地IFC交付之后，业务情绪很不稳定。绿地IFC华润昆仑域中信泰富济南尊

大概2年前，朋友圈曾疯传济南房价将形成54321体系，其中CBD、奥体、老城区的优质学区房，都地处其中的塔尖位置，也就是这几个片区的房价会破5万。谁知后来行情急转直下，54321也就成了笑谈。CBD以西部分

目前济南楼市正在经历阵痛式调整，很多郊区楼盘价格大幅跳水，CBD片区以及周边价格相对坚挺，是楼市下行期最为抗跌的片区之一。未来随着CBD片区内的这几处楼盘供应量日渐减少，CBD楼盘的价值会日渐凸显。如果仅从房产未来保值增值的角度而言，CBD是参考君最看好的片区之一。奥体西路

凡事都有周期，楼市也是如此。在大周期的低谷阶段，任何利好都敌不过大趋势。目前济南楼市正在盘整，纵使CBD短期内也难逃去化艰难的厄运。片区内的3个毛坯项目：绿地IFC、华润昆仑域、中信泰富济南尊，受困于市场下行，都曾推出特价房。

对于CBD内的众多楼盘，参考君认为，还是要选择品牌开发商的品质楼盘，部分口碑太差的项目，尽量避开。

全文完。




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