深圳最牛珠宝产业区：公寓要卖7万/平 靠谱？

30平小户型Loft公寓，作为给孩子家长居住的“学区房”，真的合适吗？...



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乐居昨天发的二条吐血！这是深圳楼市暴涨之前！如果再给我们一次机会，大部分人想要回到2014年，而且都想去宝安买。

这些年受益深圳“西拓”、前海自贸区、大空港等战略的陆续落地，宝安发展整体都优于“东进”的龙岗，10年房价涨幅177%。

相比之下，罗湖作为深圳最早发展的地方，如今已经成为了深圳的“弃子”。真的是这样吗？

罗湖好像只剩下旧改了。但是旧改个个都很猛，譬如蔡屋围片区统筹、笋岗-清水河整体更新、水贝城市更新、湖贝城市更新，个个都是超百万级别的大项目。

今天要给大家介绍一个深圳传说中最牛的产业区——水贝的珠宝产业。

珠宝产业是罗湖区的优势特色产业，已成为罗湖区的名片。目前，罗湖珠宝年产销量1000多亿元，约占国内批发市场的50%。

只要做珠宝，全国没有几个人不知道深圳水贝，所有大牌的加工厂曾经都在罗湖，现在市场被分散，但是依然强劲。发货、贴牌、加工、批发，上到过亿的传家宝，下到按克卖的黄金，集中卖场随处可见。

那拥有这样的产业的公寓项目，值得买吗？20世纪90年代初期，水贝工业区仅有10家左右的珠宝企业。

2003年10月，深圳市政府出台政策，支持在罗湖水贝建设珠宝产业集聚基地。

2004年，中国首家珠宝专业采购平台——水贝国际珠宝交易中心正式开业，深圳市黄金珠宝产业集聚基地在水贝挂牌成立，水贝珠宝由此进入高速发展阶段。

作为罗湖区乃至全国珠宝产业最集中的优势特色产业区域，水贝汇聚了约3500家珠宝品牌，年产销值超过1000亿元，销售量占全国50%以上。

现在，随着“一带一路”倡议和“粤港澳大湾区”战略的深入推进，水贝已经迎来迈向世界舞台的黄金发展期。

罗湖区制定了水贝-布心片区珠宝产业供给侧结构性改革策略方案，拟将水贝-布心片区打造成“创新·智造·品牌·文化”多元复合的国际珠宝时尚创意城区。

在城市规划和大型更新项目的带动下，罗湖的城区面貌不断地发生着新的变化。因为旧改，很多珠宝批发商都被迫迁移，转移其他卖场，随着旧改项目回归，珠宝商们会重新回归吗？

罗湖水贝旧改很多，其中单栋式写字楼为主，曾经都是珠宝批发的商场大楼，经过城市更新后，成为容积率更高，更加现代化的写字楼。

近日，位于水贝商圈的碧桂园翠湖大厦已经上盖至地面8层，预计今年第三季度开盘。

乐居君这就带大家了解一下项目的具体情况。

翠湖大厦位于深圳市罗湖区文锦北路与田贝四路交汇处，开发商深圳市卓创置业有限公司是碧桂园集团控股子公司。

翠湖大厦总占地面积为5241.45㎡，总建筑面积为52954.87㎡，容积率为7.6，绿化率为30%。是集公寓、办公、商业于一体的垂直综合体。项目1到2楼为69-110㎡单层商铺、约104-362㎡复式商铺。

3到18楼为办公区域，主推42-421㎡办公产品。

19到31楼为公寓，有面积约30-94㎡的户型，其中主推面积为30㎡Loft户型，共306套。还有少量70-94㎡的户型。

据现场销售介绍，由于户型较小，从解决置业者收纳的角度出发，开发商在公寓交房时，会配有全屋定制一体化柜体，还配有内嵌冰箱和烘洗一体机。

层高为3.6米，梯户比为4梯28户！

项目距洪湖站（7号线）约100米，距号线田贝站（3号线/7号线）约600米。

3站以内可快速换乘1、5、9号线。4站到罗湖万象城，6站到罗湖口岸，8站到福田中心。

2020年将完成2号线三期、8号线一期轨道交通建设工程，并推动11号线、17号线调整至罗湖口岸，25号线延至文锦渡口岸。

项目临田贝四路而建，位于城市主干道田贝四路与文锦路交汇处，往北接驳北环大道，往南接驳深南大道、滨河大道，驾车从田贝四路下来即可到达项目。

项目距文锦渡口岸4.5公里，距离罗湖口岸6公里，距离莲塘口岸5.2公里，从项目驾车出发能实现与香港机场及香港中环的1小时接驳。

因为位处深圳较早发展的地区，周边配套目前是比较成熟的。

项目地铁1站至IBC Mall，3站到达东门老街，4站可到达万象城、KKmall。

罗湖区作为绿化覆盖率约64.5%的城区，生态公园是比较多的。

在项目所处位置附近，洪湖公园距离项目300米，翠竹公园距离项目700米。较远距离的还有东湖公园、银湖山公园。

项目周边有着众多学校，到锦田小学是500米距离、水田小学200米、翠北小学500米，深圳中学初中部300m米、东湖中学1100米。可以说项目周边是被学校包围着的。但可惜是公寓，不具体学位指标。

现场销售介绍周边学校的时候提到，因为有些人在这周围的老城区里买了学位房，但是老城区的居住条件不是很好，就可以考虑来项目买公寓或租来居住，让孩子有更好的生活环境。

但值得商榷的是，虽然层高有3.6米可以作为Loft居住，但碧桂园翠湖大厦的主推公寓面积仅有30平。

从学区公寓和最基本的双父母和一孩子入住来看，在30平的公寓里怎么让孩子和父母一起住得舒适，切实解决空间小、居住压抑、以及采光等问题呢？

因为碧桂园翠湖大厦目前尚未开放样板房，这个问题的答案目前尚未可知。据贝壳研究院数据显示，由于项目周边新旧住宅参差不齐，学区划分不一，周边二手房跨度范围比较大，价格大概在5-11万/平的区间内。

而根据现场销售的介绍，碧桂园翠湖大厦的价格大概在7万/平左右。并表示该项目单房能租到5000元/套。

虽然周围有很多学校，但是和孩子一起生活在均价7万/平的30平的Loft公寓是否真的划算实用？这个问题可能要交给市场和时间来检验。

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