论文导读 存量土地开发利益共享模式创新研究——以深圳市为例
【作者】于洋洋（深圳市规划国土发展研究中心）、于昭（北京大学城市与环境学院）、邹晓东（国土资源部地质勘查司）原文刊于《中国土地》2016年第7期...
【作者】于洋洋（深圳市规划国土发展研究中心）、于昭（北京大学城市与环境学院）、邹晓东（国土资源部地质勘查司）
原文刊于《中国土地》2016年第7期
2012 年，深圳市存量土地供应首次超过新增供地，标志着该市已步入以存量土地开发为主的深度城市化阶段，文章分享了深圳市围绕存量土地开发，以“利益共享”为核心，开展的一系列探索创新和工作成效。
存量土地开发“利益共享”的具体模式
2012年土地管理制度改革综合试点启动以来，深圳市以“利益共享”为核心，初步形成了城市更新、土地整备、农村集体建设用地入市、已批未建土地盘活等存量土地开发利用模式。
城市更新
该模式是以市场主导、政府引导的方式，对城市特定区域（旧工业区、旧住宅区、城中村）进行重新开发。城市更新利益共享要素主要包括规划条件、土地贡献率、物业、历史用地处置、地价、补偿金等，相互关联形成整个利益共享模式。不同主体间利益共享的内容有所区别。更新单元内，政府无偿获取不低于单元15%且不小于3000平方米的公配用地，并要求配建一定比例的保障房、产业用房，政府以成本价回收。开发商与原权利人双方自行协商分配补偿金。
土地整备
该模式是由政府主导、市场参与的土地清理和整合，旨在保障重点产业项目、重大基础设施和公建配套用地，促进公共利益和城市整体利益实现。涉及原农村集体与政府两大利益主体。当前，深圳总结出“整村统筹”、“片区统筹”等土地整备多元化利益共享方式。
“整村统筹”土地整备是以同一原农村集体成片区域为对象，集中成片历史用地面积不小于5万平方米，原农村社区获得土地整备资金以及留用地，政府获得公共基础设施用地以及产业发展用地；“片区统筹”土地整备是以两个以上原农村集体地块为对象，历史用地单个大于3000平方米，在保证政府收回并纳入储备的土地不低于规划建设用地面积的50%前提下，原农村集体可选择留用地、收益分成、物业返还等补偿方式。
农村集体建设用地入市
该模式是以政府与原农村集体协商分成的方式，盘活原农村集体建设用地，拓展土地供应渠道。政府和原村集体根据规划用途，设置相应的建设用地公开出让收益的分成比例，或采用“现金+ 物业”的利益共享方式。
已批未建土地盘活
该模式以政府引导的方式，盘活历史上批准用地功能与现行城市规划不符而无法开发建设的土地，由此增加公共服务、交通设施、市政公用设施、居住等用地供应。对于土地用途改变的，原权利人可选择自行建设、挂牌转让、土地收购、土地置换等方式；对于土地用途不变，提高容积率的，原权利人可选择移交土地、提供物业等方式。
对“利益共享”模式的思考
城市更新模式引入市场资本参与，对于国家探索以市场化方式推动“三旧”改造具有借鉴意义。土地整备的探索丰富了征收补偿方式，促进了原用途补偿向公平补偿的转变，推动了政府主导补偿向协商补偿的转变，实现了多方利益共赢，对于国家征地制度改革有一定参考价值。农村集体建设用地入市为实现不同权利主体土地的同价同权，以市场化方式提高重大产业项目、公共设施用地配置效率开辟了新路，对于建立全国城乡统一的建设用地市场具有借鉴意义。已批未建土地盘活也为其他省市提供了此类土地盘活的政策参考。以上模式都蕴含了“产权明晰、市场配置、利益共享”协同推进的核心思路，即以产权创新消除市场壁垒，充分发挥市场力量，实现利益共享，推动存量土地开发利用。这一核心思路可复制推广到其他地方城市，对于国家建构存量土地管理制度也具有试点价值。
原文敬请阅读2016年第7期《中国土地》杂志
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