天津有个地方也有“河东”“河西” 这里上演着楼市反转剧

汉沽楼市咸鱼翻身！...

乐居今天想给大家介绍的区域，业内很少有人问津，大概是天津楼市的一个“世外桃源”——

这个区域2016年之前，在天津房地产市场几乎没有任何存在感，片区内的项目从未在全市月度、年度成交榜单上露过面；

在今年这么好的市场行情下，包括团泊、大港、宝坻、蓟县在内的远郊区县土地高溢价卖了一轮又一轮，这个区却岿然不动毫无动静；

提起这个地方，做房地产的人第一反应都是摇头：库存大、不好卖、看不到发展动力；

跟楼市沾边唯一“出名”的点是：房价在全天津市常年垫底，远低于全市平均价格，堪比三四线城市房价水准。

大家可能已经猜到了，这就是汉沽。虽然贴着“滨海新区”的标签，但是房地产却一直跟区域地位显得格格不入，尴尬得不好意思跟大家打招呼。



众所周知，天津市区被一条河分成两半，以海河为界，河东边叫河东区，河西边叫河西区。

巧的是，海河的某支流来到汉沽，变成蓟运河，将汉沽主城区也分成两半，西边被本地人叫做“河西”，河东因为早年发展得更繁华些，分解成各个街道。

滨海新区成立之后，主城区的五大街道和四个乡镇改组后变成现在的汉沽街、寨上街、茶淀街、杨家泊镇。

不过我觉得大家对这些都不感兴趣，下面说重点：

市内六区总面积约173万平方千米，而汉沽的面积是市区的2.5倍，还要再加上一个和平区。但是，常住人口前者却是汉沽的23倍。不夸张的说，市区随便一个区的常住人口都比汉沽多。

而汉沽这大约二十万的人口，又集中在以汉沽街、寨上街为主的汉沽主城区。商品房也是。

主城区有多大呢？从城市规模上看，汉沽很小，小到绕着城区开车溜一圈儿，不到一个小时就逛完了。骑车去亲戚朋友家不超过二十分钟基本都能到。

人口居住高度集中，但是却又地广人稀，这大概是汉沽给人的第一印象了。汉沽的面积这么大，还包括了除主城区之外的几个功能区：中新生态城、中心渔港、滨海旅游区、泰达汉沽现代产业园区。提起生态城和滨海旅游区，因为地理上距离塘沽（北塘）比较近，很大一部分人都搞不清这几个功能区到底算哪儿的。连房管局的“每日房价”，都把生态城的成交划入塘沽。乐居负责任的告诉大家：地界上他们都算汉沽的。都算汉沽的。都算汉沽的。（重要的话说三遍）在滨海新区拥有“一带一路”“京津冀协同发展”“自贸区”等发展背景下，汉沽并没有充分展示出应有的地位。人们提到汉沽，想到的都是“玫瑰香葡萄不错！”“海鲜超棒！”“采摘的草莓又大又甜！”“长芦盐场！”“航母！”“方特！”……啊，好像除了吃喝玩乐，别无长物。产业单一，交通不便，让汉沽的发展跟时代略有脱节。

产业方面，有人说汉沽的发展没有得到政府的重视，好政策都给了市区和塘沽。

本地人最热衷子女考公务员、老师、事业单位，最次也要进“天化”“盐场”“供电局”这类国企，赚钱多少不重要，工作最重要“活儿少稳定离家近”，极少有人主动投身商业或服务行业。当然，汉沽老城区本来就业机会很少，直到后来有了旅游区和生态城动漫园，才渐渐有了“其他行业”。

交通方面，津汉公路是汉沽通往市区的最便捷的一条道路；没有彩虹大桥的年代，去塘沽只有破旧不堪的塘汉铁桥。

2012年之前，462路是汉沽往市区的唯一公交线路（曾经有一趟通华苑的公交，后来因为客流太少停运）。乐居君上大学那年，由于永和大桥存在重大安全隐患，津汉公路永和大桥断交，在近十年的时间里无人问津。除了小型轿车勉强通行之外，永和大桥几乎就是个废桥。

在永和大桥断交期间，462路公交改道京津高速（现在改走港城大道），路程比走津汉公路多十几公里。

2012年，永和大桥旁边重建了一座新桥，同时开通了到达天津西站的461路，往返市区的紧张情况才得到了一些缓解。

在市区上学和工作的人们最有体会，每周五和周日往返市区，462的公交站都排着长长的队伍挤不上去。这种情况现在依然存在。

汉沽城区内直到今天仍然没有规范运营的出租车公司，路上跑的“出租车”全都是“黑车”。没有滴滴和优步的时代，出门打车都是一口价，河东十块河西十五，更远了就得商量价格。

轨道交通？途经铁路并不少，但是滨海北站开通之前，汉沽只有一个破旧的小火车站供临时停靠（据称是清末最早的车站之一），停留在上个世纪七八十年代的样子，往返市区的车次屈指可数。地铁更是想都别想。最后提一嘴商业。一商友谊进驻汉沽之前，汉沽没有大型连锁超市，没有商业综合体，城区内仅有汉沽百货大楼和金佰汇商厦（改制前叫汉沽大厦）两个老式购物商场。非品牌类大超市开过不少，但是由于垄断等原因，陆续从市场消失，仅大楼超市（汉沽百货大楼旗下）一家独大屹立多年。在实体经济不景气、市区各大卖场/商场关门的今天，相对传统商场，汉沽人民对各种特色小店和购物街的支持度一直不减。

这样的地方，对外来人口的吸引力可想而知。若不是身在直辖市，恐怕很难有人愿意来这里工作生活。

事实上，数据已经表明，滨海新区作为外来流动人口的主要集聚区，汉沽的外地人购房占比远低于塘沽和大港。没有好的就业机会，交通也不是很方便，外地人来这干嘛呢？出海捞鱼吗？

不过，汉沽人都觉得汉沽是个好地方，鱼米之乡，物产丰无，气候和水土都比较“养人”，出去工作生活过的年轻人偶尔回来都觉得哪儿也不如家里好（有几个人会讨厌自己家呢？），但是问到是否愿意回来定居，可能是另外的结果。

没有人，再好的地方也发展不起来。乐居君很幸运见证了汉沽结束“集资建房”的历史，进入商品房时代。

大概在2002年前后，汉沽城区开始了轰轰烈烈的旧城拆迁，昏睡中的小城一时间变得躁动起来。以东风路战斗街为例，一期工程拆除了大量危陋平房，天津市绿地置业有限公司在此建设了四季花苑（二期绿地景城）。同期，顺驰第壹城、汉沽富达花园、蓝月湾、海尚豪庭等商品房项目雨后春笋般涌现。这个时期商品房都是毛坯和高层，开发商也都是国企或本土房企。早期商品房区别老式居住区的新颖外檐、整齐干净的社区，加上旧城改造，激活了汉沽人民的初始购买力。那个时候还没有中新生态城，城区库存量也不大，对于“自产自销”属性极强的汉沽来讲，房价在最初的几年“稳中有升”。直到2009年开始，国务院撤销塘沽区、汉沽区和大港区三个行政区，设立天津市滨海新区，越来越多的开发商涌进新区进行房地产项目建设，在这个洪流的影响下，汉沽新建项目越来越多。这一时期还赶上了城镇化，农村占地拆迁有一大批人搬到城区。但是，这么多利好因素，汉沽楼市并没有表现出与房地产开发相对应的繁荣。从价格来看，从2010年到2016上半年这段时间，汉沽房价几乎没怎么涨。

而另一个不能忽视的现象是：汉沽本地居民每个家庭大多都拥有两套或多套房产。

外来人口低迷，本地人口增长缓慢，再加上一部分年轻人大学毕业后留在市区或其他城市定居，汉沽项目销售速度很慢。这个状况，无论在限购的年代还是不限购的年代，都没有特别大的差别。

援引某报告的结论，汉沽区的外地人购房占比仅为滨海新区的平均水平的一半左右。尤其是新建商品房，外地人的购房规模甚至低于二手住宅的比重。截至2015年底新建商品住宅待售量高达118.37万平方米，在滨海新区中属于库存较多的地区，去化周期远高于其他区域。

房子有的是，但是没人买。反转剧从这里开始。

十一之后，天津房管局停止发布每日房价，但是汉沽项目却不声不响的“打榜”了。可能是一直以来低调惯了，连老天都要帮他默默无闻。

根据公开的数据，在9月最后一周的楼市成交中，滨海新区共成交新建商品住宅1194套，其中汉沽地区成交499套，成了绝对主角；环比增长102.85%，成为环比增长率最高的区域。

就在限购之后，市区和环城的开发商夹紧尾巴做人的时候，天津楼盘成交量前20名的榜单中，汉沽有4处楼盘上榜。乐居君摸着胸脯说，这绝对是史无前例！其中汉沽紫润别苑项目以周销售239套的成绩力压万科东第等市区热销项目，夺得全天津的销售冠军；天房美域澜苑、汉沽世嘉和天房彩虹苑另外三个项目上榜。会不会是刚好某一周抽风上榜？这么想的人会被十月数据打脸。

根据凯成地产的数据，2016年10月，汉沽区紫润别苑以493套位居滨海新区住宅成交榜榜首。乐居君11月第一周去看这个盘的时候，售楼处已经半关闭，一个工作人员问：你是来买底商的吗？房子我们卖（shou）没（qing）了。

乐居君当场目瞪口呆。但是继续走访了汉沽另外几个盘之后，发现紫润别苑不是个例。

福源九方，在汉沽已经卖了很多年，截止11月第一周，可买的房源仅剩六套不带电梯的洋房；天房彩虹苑从今年五月开盘至今，加推过五次，高层售价从开盘时的六千多一平卖到现在的近八千，该项目一期共开发房源一千五百多套，目前一期高层只剩9号楼一栋待开盘，其余都已售完；天房在汉沽的另一个项目，美域澜苑，首期开发的一千多套房源也基本卖（shou）没（qing）了，目前仅剩12号和16号楼洋房待开盘。置业顾问直言，销售最好的九月和十月，最快的时候2天就能卖掉一栋楼，临近年底目前全区都无房可卖，能买到的都是售价在一万以上的期房。

一万以上。。。

一万以。。。

一万。。。

汉沽在房管局每日房价里不是一直在六七千元上下晃荡吗？现在告诉我以后要卖一万了？

明明是想看看还有什么房子可以买，却被售楼处满眼的“售罄”晃瞎；明明是带着已知价格去核实，没想到被未来售价惊呆。

这种落差，就像明明想分手，却被对方先提了一样！

究竟发生了什么，让剧情反差如此之大？乐居君总结了几点汉沽楼市今非昔比的原因。

首先，2015年宏观房地产市场在“促消费、去库存”的主基调下，中央通过连续5次降息、降低首付款比例，降低交易税费等多项刺激措施，促进需求入市，市场成交量显著提高，去库存效果明显。这个是大背景，但是不是汉沽疯卖的直接原因。

在上面的大背景之下，滨海新区楼市整体转暖，塘沽地区、生态城等板块楼盘涨价较为明显，尤其是今年这波市场行情的拉动，在全市均价月月刷新历史记录的情况下，汉沽的房价基本等于白菜价，凭借价格优势吸引了一部分河北省投资客群的视线。毕竟，连很多十年不涨价的空城项目都被买空，汉沽岂能独善其身？

随着生态城整体向中部片区拓展，以及原旅游区板块内产结构的升级，也将加速外来人口的导入，而房价相比便宜的汉沽板块则将吸纳由生态城外溢的中低端购房者，从而拉动成交量上涨。

其次，正在筹建中的Z4线！汉沽终于要有地铁了！（虽然没有穿过主城区）

再者，本地一部分次新房购房者换房。尤其是二胎政策放开，汉沽本地人因为生活相对安逸，积极造人的年轻人很多，很多人为未来做打算提前换三居室。

还有，临近年底，开发商的销售任务已经完成，不急于推盘和卖房，有的项目会等年后重新调价再进行售卖。

最后，限购之后有没有从市区和环城挤压过来的外地客群？这个不好说，毕竟政策反应期太短，姑且也算一条理由。

8、9、10月的销售劲头，是否会在今后继续保持？乐居不敢妄言，毕竟现阶段已经基本无房可买，11月和12月的数据未必能有前几个月好看。我们会随时密切关注。网红文《我们可不可以一起留在……》有很多个城市的版本。

汉沽版本是这样的——

我们可不可以一起留在汉沽，这里没有高楼大厦，没有车水马龙，早晨起床可以骑着自行车绕着小小的城市走上一圈，买了早点回家。

我们可不可以一起留在汉沽，这里慢慢的会有蓝蓝的天，静静的海，傍晚开着小车到海边，吹吹海风，然后打着手电收集到处乱爬的小螃蟹，也可以闲逛到世纪广场看那些老头老太太们跳舞，最终我们也会加入他们的行列。

我们可不可以一起留在汉沽，不去面对尔虞我诈的城市关系，不去烦恼那高的吓人的房价，这里房屋均价只有7600块每平米，如果可以，我们去生态城买个小屋子。

我们可不可以一起留在汉沽，不去拥挤在城市喧闹的街头，早晨7点走着上班，晚上5点搭公车回家，吃上10块钱一斤的带黄的皮皮虾，看新闻联播，然后原来生活和新闻联播一样美好。

我们可不可以一起留在汉沽，开着3000到5000微薄却饿不死人的工资，不还房贷，不做孩奴。让孩子们在相对宽松和纯洁的地方长大，不知道什么是非主流，也不知道什么是脑残。在陌生的城市摸爬滚打，看着那高耸入云的建筑，总有淡淡的恐惧，而汉沽总是亲切而平和，那才是我们的归属，至少在这里，每个人都有笑容。

无论汉沽未来变成怎样，无论繁华还是恬淡宁静，乐居君都希望她越来越好，不忘最初的质朴。阅读推荐 

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