2017，楼市去哪里？

无数次市场都经历了“市场热-政策出-土地热-市场冷“的周期轮回。2017年，依旧如此吗？...



2016年，上半年，房价上涨，市场高热。一派火热景象中似乎又看到了2009年、2013年的影子；下半年，楼市落入窠臼的宿命：政策收紧、热点城市成交降温，各指标增速有所下滑。无数次市场都经历了“市场热-政策出-土地热-市场冷“的周期轮回。那么，2017年，依旧如此吗？

政策篇



关键词：去库存、调控、限购、限贷



“去库存”主基调不变，地方紧缩调控政策占上风



总结：

2016年去库存与收紧调控政策并存。

展望：

2017年地价、房价未明显降温是调控核心逻辑，广州、长沙等两类后续政策加码可能大 。

1、一类是在原有的基础上继续深化政策，手段主要是集中在信贷层面，继续“上调首付比列”、“认房又认贷”等。

2、一类是在此轮调整中还未出台收紧政策的城市会“择善而从”。市场篇



关键词：开发投资、销售、新开工



全年销售破15亿平，2017年料跌一成以上



总结：

行业之喜——销售面积破15亿平方米 、金额12万亿元创新高，住宅待售量降13%；行业之忧——投资增速仍在低位，新开工面积增速冲高回落。

展望：

1、预计2017年上半年销售金额、面积仍继续下滑，全年销售将回落至2015年水平。

2、受政策影响投资增速仍有探底过程，全年增幅在0-5%之间。

3、一、二线市场难拉动新开工量整体增长，2017年将继续低位。房价篇



关键词：上涨、下跌、调控



房价快速攀升诱发政策调控，2017各城市分化加剧



总结：

2016年房价快速攀升，一线牵头，二线跟进，楼市“四小龙”、“十小龙”涌现。价格快速攀升并最终引发了9月底开始的新一轮调控。受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增速确实明显放缓。

展望：

“新一线”市场格局崛起，2017“黑马”何在？

1、一线城市，短期房价涨幅受调控抑制仍是投资首选区域。

2、房价大涨的二线城市，短期热度退去中期发展依旧看好；成交量大的二线城市调控力度有限房价仍有上升空间。

3、去库存压力城市格局进一步分化部分城市成交或“昙花一现”。

4、2017“黑马”城市佛山、南昌去化压力较低有望晋升热点。土地篇



关键词：地王、调控、监管



2016量跌价升“地王年”，2017热点地王“消失”



总结：

2016年，土地市场无疑又一个成色十足的地王年，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高，上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。

展望：

房地产市场定向调控仍将延续，着重加强房地产业资金监管，企业高价拿地将难以维系，地市热度较2016年将会有所回落。

1、行业资金偏紧且土地竞买资金监管更严苛，地王数量将明显缩减。

2、供地指标与常住人口挂钩，短期内热点城市供地增长空间有限。

3、一线城市地王缩减甚至“消失“，热点二线城市仍将量价齐升。企业拿地篇



关键词：地王、收并购



房企“热血”抢地破万亿，好光景明年难延续



总结：

2016年土地市场异常火爆，地王频出，大部分房企拿地热情度较高。

展望：

2017年公开拿地或将趋于谨慎，合作、并购规模将进一步扩

1、一系列调控政策的出台，将在一定程度上增加企业拿地成本和难度，从而限制企业拿地。

2、2017年整体销售将有所回落，加之今年多数房企新增土储“大丰收”，短期内补仓需求并不算强烈，2017年房企投资将趋于谨慎。

3、随着公开市场拿地难度持续增加，房企必定会继续寻求其他突破，合作、并购等助力企业低成本扩张的渠道也将继续备受亲睐。企业融资篇



关键词：公司债、融资成本、融资政策



融资收紧债务到期，2017年房企将面临多重挑战



总结：

2016年，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽使更多房企选择境内融资，房企前三季度公司债占比显著上升，房企融资规模同比增幅较大。

展望：

2017，在政策调控干预和公司债发行监管加强的情况下，我们对房企2017年的融资前景有以下四点展望。

1、流动性大环境不会逆转，房地产行业资金面总体稳中偏紧。

2、公司债发行受监管，明年将继续维持今年下半年发行水平。

3、大量债务将到期，2017年下半年开始企业面临较大压力。

4、房企融资成本将上升，融资政策收紧对中小开发商融资影响较大。

资料来源于克而瑞研究

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