拆!拆!拆!拆出一个新广州
广州旧改摁下了“快进键”。...
广州旧改摁下了“快进键”。
5月,黄埔区23个旧村改造项目同时动工,引起一片惊呼,这是要“拆掉整个黄埔”啊!
何止黄埔,广州几乎每个区,都使出了洪荒之力。
荔湾宣布18条旧村庄全面改造,占全区面积的70.7%,旧貌换新颜。
增城、南沙也后来居上,奋起直“拆”。
城市更新,带来天翻地覆的变化,巨大的价值投资机会就在其中。
今天就来看看,哪些区域是旧改的黄金地段。
以后,谁还敢说广州是“大农村”?
5月动工项目,涉及黄埔区旧村改造的项目就有23个。
部分集中动工项目/图源:九龙地胆
不难发现,很多的旧改项目,都成了开发商的新楼盘,比如时代印记、佛塱驿府等,源源不断地供给新的房源。我查了一下,截至去年7月,黄埔区一共有城市社区92个(含未挂牌社区15个)、转制社区32个、行政村28个。
这23个旧改项目,几乎遍布整个黄埔了。
图源:九龙地胆
黄埔区的旧改之所以给人“迅猛”的感觉,主要是一个字:快。
在全市“三旧”改造年度考核中,黄埔连续三年排第一。
累计共批复城市更新项目121个(全面改造54个)。
未来三年,黄埔还计划完成66个旧改项目,涉及44个行政村(含转制社区),也就是7成以上的村都要纳入改造计划。
绝对是机会多多。为什么黄埔最受关注?
一是,黄埔作为广州发展引擎,对土地的需求也最为迫切。
临港经济区会成为广州第二CBD,向珠江新城看齐;
科学城又是科技部十大世界一流科技园区,还是广深科技创新走廊上为数不多的核心创新平台,级别和东莞松山湖、深圳高新区相同。
头顶光环,压力也大。想要发展的好,必须有承载产业的的土地空间。谁能越早腾出越多的土地,谁就能占上风。
二是,房企押注广州东部,普遍看好黄埔发展势头和环境。
房企都希望在这里分一杯羹,旧改是必争之地。
另外,黄埔虽然是广州的工业重地,但也同时发展总部经济,还是广东唯一一个国家级产城融合示范区。
比如去年的进博会,黄埔就招来两家世界五百强——阿斯利康和ABB集团。
产城融合,简单说,就是能在黄埔工作,满足简单居住需求外,还能满足医疗、教育、娱乐、休闲等各方面需求。
三是,黄埔行动很快,推出了“城市更新10条”,政策措施到位。
“城市更新10条”,推出首创城市更新项目负面清单、试行容缺审批、“村规民约”也有约束力等10条措施。
整个文件看下来,主旨就是一个字——“快”,快批、快拆、快建。
文件里比较有特点的细则,大家感受一下:
去年,黄埔区率先全市成立区级城市更新规划专业委员会,集专家智慧,优化与规范区城市更新总体规划;
将60项主要审批手续压缩为3项,耗时从1年半压缩到最快3个月内;
为解决旧改协商难度大,黄埔区还规定,村集体可制订村规民约,对谋求不当利益阻挠拆迁,损害大多数被拆迁人利益的被拆迁人,可以采取必要的处置措施……
总体而言,黄埔区的“城市更新10条”,是在广东省、广州市旧改政策基础上制订的,有一定创新,更具有操作性。
毕竟,人家是全国首个区级“三旧”改造改革创新试点,要形成可供借鉴和推广的“黄埔经验”,复制到整个广州,甚至全国。其实,除了黄埔,广州其他区的旧改力度也很大。
各区已经形成了你追我赶的态势,争先恐后。
我用旧改项目个数(行政村数)、改造面积、投资额3个指标衡量各区旧改力度。
截至2018年8月底,广州共批复城中村改造项目47个。
当时的格局是,黄埔数量最多,共有13个。白云次之,9个。但是,随着2019年“旧改元年”的爆发,荔湾很快后来居上,超过了黄埔。
2018年至2019年,广州各区旧改面积排在第一的是荔湾区,达到15.44km2,第二是黄埔区,有9.95km2,天河、番禺、增城分别是8.2 km2、6.37 km2和4.83 km2。荔湾区无论是旧改面积,还是旧改面积占全区总面积的比重都是最高的。
到了去年11月,荔湾更加发力,公布辖内18条旧村庄全面更新改造。其中,涉及全面改造的旧村庄村域面积共约41.76 km2,占荔湾面积的70.7%。
但到了2020年,你会发现,增城居然势头最猛,扶摇直上。
据统计,今年上半年,广州共有29条村进入旧改,改造总面积18.79 km2,投资总金额1351.27亿元。
其中,增城居然占了足足17条!
图源:广州地产派
增城改造总面积11.35 km2,占了上半年广州旧改总面积60.4%,总投资金额848.11亿元。3个指标都是全市第一。
所以,现在的旧改格局变成了这样:广州的增城、南沙等非中心区旧改逐渐爆发。
当然,这些统计数据,都有各自的统计方式和口径,未必完全一致。
但至少说明一个情况:
旧改遍地开花,将“拆”出一个新广州。广州,之前因为城中村、老旧小区数量太多,曾被戏称为“大农村”。
城市发展需要不断的土地供应,广州早就盯上了城中村。
可十年来,广州也就猎德、潭村、杨箕等10个城中村完成改造。
旧改速度慢,广州也很无奈。
四大一线城市中,深圳是自始便采用市场主导模式进行城市更新的。政府不介入搬迁补偿谈判,激活了市场各要素。
广州的市场化历程,要迟得多。
为什么要通过市场模式进行城市更新?
2018年4月,转折出现了。
当时,广东省旧改新政出台,政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈,并省去“招拍挂”环节,转而协议出让旧村改造地块。
这是一个很大的突破。
旧改由政府主导变成多家房企和村民谈。一方面,多家房企会形成竞争关系。另一方面,村民也可以自由选择房企。
2018年,广州已经把所有城中村纳入“三旧”改造,一共272个。
不少房企用“销售模式”参与旧改。也就是说,房企主要让销售部门人员组建旧改团队,服务好村民,做到“客户就是上帝”。
财新网一篇报道提到,这些旧改团队会像卖房一样,为村民算好补偿额,与村民谈尽快签约的优惠和赠品,还会与村民协商日后安排其亲属到物业公司上班,等等。
房企这么做,都有非常明确的目的——盈利。
旧改持续时间长,有的甚至要十来年,中间的不确定性又大。因此,早一天签约,就可以早一天加速推进旧改。
遇到钉子户,它们也会仔细考量,适当增加补偿额。
这些在政府主导的旧改中是无法想象的。政府会严格按照规定,诸如安排村民亲属工作、额外增加补偿额等,想都别想。
但这样的结果是,旧改进度无法保障。
有了这一重大转变,广州旧改提速。2019年成了广州旧改“爆发年”。今年,广州还在继续。
未来,在广州买房,一定要看看周边的旧改规划,因为这绝对是天翻地覆的改善,带来房产的巨大升值。
一个新广州,正加速呈现……
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