商业街先于住宅交付前一年投用万科的社区商业为什么敢这么玩？_【锐理数据】

理想城·万科生活汇从拿地到招商、亮相试营业，只用了11个月的时间，而且在短短的6个月时间内完成了75% 的招商...

上个周末，位于犀浦的万科理想城项目商业街“万科生活汇”正式亮相，这个亮相，其实就等同于商业体的“开业”、“试营业”。

引起锐理君关注的原因在于，此刻距离项目住宅交房还有一年以上的时间，在传统的住宅房地产项目中，商业部分开业时间能做到与住宅交付同步已经很了不起了，在商业过剩的市场背景下，成都的不少项目甚至是在住宅交付多年之后，商业部分还迟迟未动。

△5月21日，万科理想城·万科生活汇商业街亮相，距离项目住宅交房还有一年以上的时间。

作为典型的“社区商业”，在万科理想城落地的成都第二个“万科生活汇”为什么敢这样玩？

△理想城·万科生活汇亮相活动的亮点之一：20台复古时尚的mini大巡游。

一个被重新定义的社区商业项目

过去，住宅项目中的商业配比往往是强排方案中拉高货值、找平账面收益最重要的“道具”，但这种“货值”后期面临无法销售变现、无法成功运营的尴尬。

这样的尴尬，在成都万科商管团队运营地第一个“万科生活汇”——万科金色乐府的“魔方街”便遇上了，重新做业态规划和从0开始做招商，并且在体验式商业的这条道路上摸索边艰难招商边给感兴趣的资本讲故事的玩法，挺有难度的。

万科理想城的这个“万科生活汇”，是真正意义上由成都万科商管团队在产品规划设计阶段就深度参与的第一个项目，商业体量修多少、做成什么样的形态、定位为经营什么业态的商铺产品，都由成都万科商管团队在前期强势介入。

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这标志着在成都万科，社区商业实现了重新定义，万科商管团队让社区商业真正回归到商业的属性本身，以销售变现可行性、招商运营的可行性、盈利模型测算的可行性来决定商业怎么做。

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△从后期运营的角度出发，指导商业部分的设计，使得理想城·万科生活汇的动线、业态可能性、空间尺度、体验感、“颜值”有了充分保证。

最终，万科理想城的商业部分仅规划了1.7万平方米，成都万科商管团队决定自持的商业面积约7000平方米，初衷在于，通过这7000平方米商业的整体招商和后期运营，保持整个万科生活汇商业街区良好的展示形象，适时地对商业业态、品牌做出调整，弥补一部分业态的缺失，令整个万科生活汇对周边消费客群的吸附能力更强。

在万科后续的其它住宅项目中，兼容的商业部分采取了同样的“玩法”，第五城项目即是如此。

销售部分和持有部分一个售罄一个满租，

为什么在理想城能做得到？

万科理想城的商业并非全部由万科商管团队以自持的方式来做招商和后期运营，而是既有售卖商业也有自持商业，这跟成都万科商管团队成立之时所描述的对社区商业的运营构想是一致的。

但这种情况下，通常持有和售卖的商业部分，价值优劣对比很明显。如果急于售卖回现，那么自持运营的部分招商就会是很头疼的问题，如果自持部分把最好的铺面都挑走了，那么剩下的商铺几乎卖不动。

△在三条交通路线的交汇处，造出一条商业街区，有效增大了临街商业的面积，使得1.7万方的商业具有了更高的价值。

不过在万科理想城，一期推出的3000平方米可售临街商铺被投资者在96小时的时间里一抢而空，这些商铺面积25—60平方米，而自持部分则在万科生活汇亮相之时就基本实现满租了。这其中，成都万科商管团第前期对周边商业存活现状、形态构成、客群构成的调研，起到了至关重要的作用。

△轨道交通、学校消费人群、周边住宅小区，理想城·万科生活汇即便自身住宅部分尚未交付使用，也已坐享20万人以上的商业消费人流量。

事实上，万科理想城所在的区域周边，犀浦外国语学校、成实外教育体系、西南交大犀浦校区等学校已经给这个区域带来了约11万人的校园消费需求，此外，除了万科理想城自身约60万平方米的住宅体量，未来给项目带来近2万人的消费群体，在项目周边2公里范围内，还有16个住宅社区，且整体入住人群年龄偏年轻，约25—35岁之间。

但在理想城所在区域，其实还没有一个像样的、能跟上年轻群体消费需求变化的商业体来满足他们的消费需求。OK，有这样的消费群体基础，售卖型商铺的投资价值，已经不用开发商再去专门做营销了。

△理想城·万科生活汇亮相之时，即有不少商业品牌已经开始试营业，当日超过2万的本地人流量，在这些开业的商家门口排起了长队。

在大量的实地调研之后，成都万科商管团队发现该项目的商业除承担为本小区住宅业主提供商业配套的功能外，还完全有客户基础和市场机会成为辐射区域的商业。

而在招商环节，万科商管团队更做了一些让人意想不到的事情，比如，他们发现一些在当地租着简陋的铺面做经营的当地商户生意其实非常好，其中不乏一些在当地小有名气的“品牌”，只不过这些商户还没有“品牌包装”的意识。

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万科商管团队并不是通过招商的方式，招来品牌影响力更大的品牌与当地的这些有一定口碑的商户直接竞争，而是想办法把这些商户请进了万科生活汇，并且帮助他们完成品牌形象的升级，以及为他们规划了未来的品牌扩展路径。

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招入这样的一些商户，好处在于他们对万科品牌充分信任，万科商管团队给出的品牌升级建议，甚至包括进入到万科生活汇之后的店招设计、店面装修及展示等方面，都非常乐意接受万科商管团队的管理和指导。

做“高颜值”的商业

理想城万科生活汇在住宅交房前一年即宣布开街，并没有采用品牌租金补贴、免租期的政策，这得益于商业形态规划、精确的商业定位对整体商业形象、档次的提升，以及对客群消费趋势、消费行为习惯的准确洞察。

为了打造出青年客群喜爱的“高颜值”社区，在研究了国内外众多优秀的商业街区之后，万科将理想城的商业部分设计成了青年客群最易接受，也最推崇的具有互动性的情景院落式开放街区，并根据人群的特点制定了年轻化、格调性的特色街区定位和场景打造，让青年们在社区商业中也能有购物中心的消费体验。