锐理视角数说远郊：光环背后的5大特点

2017年近郊楼市的表现极为抢风头，但事实上，在主城和近郊的光环之外，较为低调的远郊市场也呈现出了非常多的新特点。...





1月30日， 6宗位于彭州市的住兼商用地走上拍卖席。这是彭州市今年的第一场土拍，也是成都市本月的最后一场土拍。6宗地总出让面积512.24亩，吸引了11家房企参拍。最终，6宗地被美的地产和人居置业等品牌房企拿下，总出让金额逾12亿元，为2018年的彭州土地市场打了个“开门红”。

除二号宗地外，其余5宗地均有溢价。从结果来看，此次的最低成交楼面地价为1237.5元/㎡，最高为2137.5元/㎡，未打破此前前由置信联合体创下的2550元/㎡的记录。值得注意的是，此次的三号宗地东侧不远处，是置信地产联合体于2017年12月27日斩获的宗地，而三号宗地的竞得者之一成都合兴投资有限公司，正是置信联合体中的一员。美的地产和人居置业则是首次在彭州拿地。

此次拍出的6宗土地全部位于彭州南部新城，这里是彭州市往南发展打造的核心，是全新规划的全方位城市综合功能区，整体落成后将形成一个以塞纳湖为中心，集商务办公、居住、五星级酒店、影剧院、体育馆以及医疗、教育、商业文化娱乐、完善的交通出行系统为一体的多功能新城。此次出让的6宗地以及2017年12月置信所获宗地均位于塞纳湖周边，置信地产早已在该区域落成多个小区，如置信逸景苑、置信丹郡湖岸和置信丽岛等。在2017年的远郊市场中，无论是土地出让面积还是楼面地价，和热门的青白江、新津等地比起来，彭州的土地市场没有任何突出之处，但是对于彭州本地楼市来说，变化却不可谓不大。彭州的土地出让节奏一直较慢，2016年，彭州共拍卖两宗地，平均成交楼面地价仅670元/㎡；2017年全年共出让5宗土地，其中以拍卖形式出让的仅1宗，即是12月27日置信地产联合体所获宗地，宗地成交楼面地价2550元/㎡；涨幅达280.6%。

房价方面，尽管2017年彭州商品住宅月销售均价波动较大，但从近三年的年度销售均价来看，则无太大变化，均在4000元/㎡左右，2017年的年销售均价甚至略低于2016年的值。

品牌房企的高价地诞生较晚，对于彭州住宅市场的影响还未显现，不过这仅仅是时间问题。在锐理数据1月29日的推文中可以看出，2017年近郊楼市的表现极为抢风头。但事实上，在主城和近郊的光环之外，较为低调的远郊市场也呈现出了非常多的新特点。

1.供销双降高溢价率地块占比逐年递增

近三年，远郊土地成交占比一直居大成都榜首，但是，在经历了2016年的“一枝独秀”之后，2017年除天府新区外，主城区与远近郊的土地成交占比相差不大，远郊的优势已非常小。从远郊的供销价来看，远郊地区的土地供销宗数逐年减少，但平均楼面地价则从2016年的729元/㎡激增至2017年的2620元/㎡，涨幅达259.4%。同样连年走高的还有土地平均溢价率。

逐年走高的土地溢价率背后，是不断增多的高溢价地块和不断减少的低溢价地块。2015年-2017年这三年间，远郊地区溢价率为0 的成交土地宗数从279宗降至134宗，占比从71.4%下降至45%；而与此同时，溢价率在50%以上的土地则一年多过一年，其中溢价率达200%以上的地块从2015年的1宗，增加至2017年的11宗。

2.品牌房企瞄准远郊

如今日的彭州一般，品牌房企的进驻成为2017年远郊土拍市场不得不提的一大亮点。

2017年，越来越多的房企将眼光瞄向了远郊市场，以增加自己的土地储备量。在远郊9个区市县中，人居置业共收入4宗地（含人才公寓用地），用地面积共313亩，美的、万科、金科和碧桂园各收入两宗土地，新城控股、北大资源等也均在远郊有所斩获。

分地区来看，最大的“赢家”莫过于青白江。2017年青白江共拍卖土地8宗，这8宗地被新城控股、万科、金科等多家知名开发商全部拿下，最高成交楼面地价也被推涨至4450元/㎡。

且不论品牌房企将目光瞄准远郊市场的原因究竟是主城土地的“价高量稀”，还是在新一轮的楼市发展中看中了远郊市场的未来潜力，亦或是二者兼而有之。可以肯定的是，在这一批品牌房企的推动之后，远郊楼市未来发展有了更多的可能性，更加让人期待。

3.人才公寓首现远郊

2017年9月14日，成都土拍市场出现了人才公寓的身影。全年大成都范围共拍出12宗人才公寓用地，其中9宗位于主城区，而另外三宗则分别位于青白江区、大邑县和崇州市，竞得者为人居置业和崇州展业投资集团，近郊各区县暂无人才公寓用地。

4.100㎡左右户型销量最多 300㎡以上大户型均价破万

不得不说，主城与近郊的限购为远郊楼市热度的上升提供了契机。在市场大环境的带动下，2017年远郊商品住宅成交总面积与总套数均创下了近三年的最高记录。从不同面积段来看，相较于2016年，受市场改善需求的影响，2017年90-130㎡面积段住宅的成交套数增长最多，130㎡以上面积的销量也逐年递增。

不过，在销售均价方面，2015-2016年，销售均价过万的仅面积段在500㎡以上的住宅，2017年300-500㎡户型的销售均价也双双破万，而受欢迎的90-130㎡面积段住宅均价相较于2016年则并无太大变化。

5.远郊成成都土地预供应“大户”

地多，是远郊土地市场最粗暴也是最贴切的关键词。2017年下半年开始，远郊地区成为大成都土地预供应的“绝对主力”。根据锐理数据统计，2017年第三季度，成都新增预供应土地供给共计5787.32亩，其中远郊地区预供应3769.99亩，占比65.14%；如今2018年第一季度已过去三分之一，远郊地区“土地供应大户”的角色仍在继续。

在刚刚过去的2017年第四季度，锐理数据获取到大成都范围内的新增预供应土地共68宗，新增预供应面积合约4043.81亩，远郊共新增预供应土地28宗，供应面积合1456.22亩，占比约36%。其中邛崃市新增预供应土地面积合计523.12亩，占全部预供应土地面积的13%。

总体来看，2017年远郊市场的表现在大成都范围虽不是最突出的，但也受大环境影响，出现了一些新的特点与趋势，远郊正越来越受关注是不争的事实。2018年在严密调控的市场下，不限购的远郊又会有怎样的全新表现呢？

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