从玩法看逼格 ｜ 如何一眼看出地产企业逼格的高低

房地产企业实力大小，你可以一眼鉴别，来听鸟哥说如何做相企的伯乐吧。...



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二十年来，城市化进程速度非常快，也促进了房地产行业，发展速度飞一般的快，前几年很多企业口号是过百亿，如今百亿都排不进百强了，规模小的，玩不下去了。我们都知道，房地产企业有三大核心资源，那就是：地、钱、人。

土地



房地产商品不同于传统商品，那就是房地产商品，需要特定的附着地，并且产品一旦生产完成，只能就地使用，销售上，客群可以转移，但是商品库存不能转移。同样地块的商品生产数量，取决于该地块的规划，以及额定的容积率。成本构成主要为：土地成本+建造成本+管理费用+税费等。要想做大一个房地产企业，必须拥有大量土地储备；要想做优一个房地产企业，这些土地必须在优质的城市、优质的区位。没有土地，房地产企业就无法做产品，土地是房地产企业核心资源之一。

资金



任何企业都需要自己，房地产企业更需要资金。这几天朋友圈、网络新闻，都被百度的竞价排名刷爆了。其实地产人的心脏，早就被土地竞价获取刷爆了。要想获得土地，必须有巨量资金。无论是拍卖市场血拼、二级市场合作、项目收购，都需要资金，没有资金就拿不到土地，没有资金就不能经营项目。所谓的小股操盘、轻资产运作，也不是不需要资金，只是用巧妙的方法，用自己的功力，去整合了更多别人的资金在一起玩罢了。

人才



同样一笔资金，交给不同的人，定会获取不一样的项目，使用不一样的手段，最终产生不一样的业绩。同样一块地，交给不同的人，定会做不同的客群，做不一样的产品，用不一样的营销方法，最终也产生不一样的业绩。人才是使得土地资源、资金资源最终获得产出的关键因素。

三种核心资源缺一不可。一般规模化企业都是利益这三种资源的驱动来达成的。

三流的企业：土地驱动型

房地产企业，开展业务首先要获取土地，获取土地之后，必须要建班子、找资金。通过不断地获取土地，来扩大规模。这类企业一般是地方性企业，有独特的资源，能获取到较多的土地资源。有了土地资源就有了项目，有了销售，从而驱动公司成长。我们早期的地产企业，大都是土地驱动型企业。

二流的企业：资金驱动型

在我国，房地产是一个限制性竞争市场。为什么这么说呢，因为土地市场完全竞争，销售市场局部竞争，行业受政策调控影响大。多年来，一直未走出松-紧-松-紧、火-冷-火-冷的周期波动。土地购入和销售产生中间有时间差，所以很多行业大佬说，房地产主要是做节奏，冷时拿地，火时推盘。可问题是，冷时销售上不去，回款有限，难以有富余资金获取土地。市场火的时候资金充裕，但土地市场更火，这时拿到土地，又都是火中取栗。所以，房地产企业在自身资金造血、常规贷款之外，资金运作能力，决定了企业的逼格高低。

通过获取资金，进而获取土地，通过金融运作，从而扩大规模，这类企业在扩张上更具进攻性，比其土地驱动型，这类企业有更清晰的战略目标，有精准的战略动作。鸟哥熟悉的某业内黑马HD企业，如今已成长为一个典型的行业翘楚，就是典型的资金驱动型企业。其在06年、08年两次涉险度过资金危机，后又取得香港、境外资金机构的鼎力支持，用快速、规模化扩张的方法迅速布局全国，2015年完成数百亿元的并购业务，震惊圈内。如今又在保险、互联网金融等方面大举运作，取得了规模上的巨大进步。其核心能力是在资金获取、资金运作上。资金驱动型企业，能较快从地方企业成长为全国性企业，甚至扩张至国外，明显比土地驱动型企业更高一个水平。

一流的企业：人才驱动型

鸟哥朋友服务的公司，以前是区域龙头房企，号称西南王，央企在那里也干不过他们。前两年开始走出去，鸟哥认为这家公司一定又能成为一匹黑马。为什么呢？去年偶然一次聊到，他们想进上海，说上海的老总已经到位，目前小班子已经组建完成，已经在上海开展工作了。鸟哥问：你们上海已经拿到地了吗？他们说还没有，说班子已经建了，这个老总一直在上海XX公司（比较牛叉的），对上海市场熟悉，我们进驻上海，目前正在努力获取地块。他们去年以这样的方式，进驻了六七个优质城市，完成了区域布局。所以鸟哥当时就判断，这将是一个黑马。HR的眼力就是，在这匹马成为千里马之前能认识他。日行千里之后，谁都知道他是千里马。今年前四月行业排名出来后，鸟哥发现，他们名次上升了近10个位次，一举进入前40了。

一闽籍企业YGC，以前区区20亿年销售，通过一些列人才引进，短短三年，成长10被，进入前30的大型房企行列，这样的业绩，仅仅靠资金的力量是完成不了的，其驱动力最大的部分是来自人才。

地产行业老大WK，认为企业最核心的资源是人才，也就是这样的企业，不再设定自己的目标，增长和总量仍然稳居行业第一。这就是人才驱动的力量。今后无论他业绩总量是不是第一，鸟哥都认为他是一流的企业。

人才*资金=规模    （1）人才*土地=产品    （2）（1）+（2）=人才*（资金+土地）=企业效益土地+资金=然并卵  （3） 仅仅仍然是土地和资金。

可见，人才是上述等式中的唯一变量。有了人才，其他都可以通过人才来获得，没有人才，有其他任何资源，都无法被驾驭。

当然，三个核心资源，缺一不可。

对于房企来说，今年的销售，一定是去年甚至前年布的局。布的人才局、布的资金局、布的土地局。土地是车架，资金是车轮，人才是发动机。要想企业获得发展，不仅要有好的车架，也需要优质轮胎，最后力量还得看发动机的，因为发动机不转的话，车子仍然是不会走的。一流的房企，一定是人才驱动资金、人才+资金驱动土地、人才+土地驱动产品、产品驱动客户、客户驱动销售，有销售才有规模和利润，有销售才可能有其他一切。

相当多的企业，一旦有一定规模之后，就会从发家地搬迁到北、上、深。因为一线城市是人才高地、资金高地、信息高地。要想企业逼格提高，就要抢占这些高地。近几年闽系房企的几匹黑马，均完成了往上海的搬迁。渝系第一房企，也是搬至北京之后开始了全国化征程的。



鸟哥说一眼看出房企逼格的高低，怎么看，就看这家地产企业，是不是用什么来驱动公司发展，如何整合人才、资金、土地三个核心资源。


感谢一个女神妹子给我改的此二维码图，鸟哥也感觉逼格上去了不少，快来长按她的指纹关注吧！

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