未来买不起房子，也可以做房东！

REITs让苦苦挣扎于现金流问题上的房产所有者们看到了希望，更让普通投资者们分享到触手不及的房地产专业市场长线投资收益！...





说起房产投资，每个中国人都可以滔滔不绝，或者庆幸自己的房产升值了、或者是抱怨错过了某地段房产的购买时机。但归根结底，我们绝大多数人投资的仅仅是我们能力以内可以“买得起的房子”，一套住宅、一间商铺……谁也不会痴心妄想去买下万达广场、买下繁华地段商业一条街、或者一片工业厂房、一间医院办公楼。但在美国，这已经是现实。存量时代的到来，REITs 是永远绕不开的话题，或许不久的将来我们每个中国人都会触手可及，早点了解早做准备！

什么是REITs？

REITs即房地产投资信托，它是通过一种以发行收益凭证的方式，汇集特定投资者或众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

在美国，没有REITs，就没有它商业的今天；没有REITs，就没有整个美国房地产行业的稳健发展。当中国的普通房地产投资者因为自己的房产升值50%而沾沾自喜时，美国人平静地接受REITs10%的回报率。但，这是每年！复利的奇迹告诉我们，每年平均10%的收益率，几十年后的累计效果绝对比爆发式阶段性增长更惊人！

REITs将不动产变为动产

REITs最典型的运作方式有两种：第一种就是将其作为一种特殊目的的载体公司，然后通过向投资者发行债权凭证，将所募集资金集中投资于房地产领域，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息； 第二种方式则是原物业所有者将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立成专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给众多投资者，然后定期派发红利。

前者更像是私募、后者则类似股票，因此，也可以公开发行或者私募发行，如果要进行流通，则可以通过交易所进行挂牌交易。这样就达到了不动产变为动产，交易转让更灵活，也就是所谓的资产证券化。

REITs让房产运营更专业

房地产市场是一个专业化程度很高的行业，有工业/办公类、零售类、住宅类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类等不同功能，而且发展相对独立，又分别存在着地域、市场环境、政府管制、税收政策等不同差异化，对经营管理者的要求非常高，因此借助REITs对市场进行整合，聘请专业机构去进行运作打理，才能事半功倍，才能让资产价值进一步提升。

REITs给了普通人分享收益的机会

REIT本质上是一个公司，通过拥有、经营管理这些不动产，并以此获取租赁收入。对于原有的所有者来说，不管它是旅游景区、酒店、电影院、购物中心、办公楼和厂房或者其他，只要可以产生固定租金收入，就可以打包成为REITs上市实现资产证券化，让普通人都能投资分享物业的租金和增值收益。

中国REITs雏形已现

去年年底，我国住房租赁市场也刮起了一阵创新风。新派公寓类 REITs、保利地产租赁住房类 REITs、招商蛇口长租公寓 CMBS、旭辉领寓类 REITs 以及龙湖冠寓住宅租赁债接连落地。5 家企业总计 392.7亿元融资计划获批，起到了先锋的领头羊作用，搭建起一个类 REITs 的春秋时代。

今年2 月，国内首单百亿级租赁住房 REITs“中联前海开源 - 碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所无异议函。同时，证监会系统2018 年工作会议召开，表示将研究出台公募 REITs 相关业务细则。当存量时代的到来已成事实，国内公募 REITs的到来也成为业内翘首以盼的事情。

REITs让苦苦挣扎于现金流问题上的房产所有者们看到了希望，让他们盘活自有固定资产、参与更多市场实体投资成为可能，更让普通投资者们分享到触手不及的房地产专业市场长线投资收益！未来，买不起房子，我们照样可以做房东！

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