重磅！光谷关山毛坯神盘突然验资！前期3开3光！本次开盘时间是...
额额额...
琨瑜府
（东湖高新-光谷核心）
预计2020年春节后推出
12号楼建面约170-190平房源
毛坯销售
前期均价约22600元/平
目前12号楼已启动验资
后期还有11号楼170-190平房源
和16号楼120-160平房源待售
销售信息分析：
1、琨瑜府已于1月11日，开启12号楼大户型的验资，不过据阿松的了解，项目只是提前蓄客，并不会在过年之前开盘，最早也是三月或者，四月开盘了。至于为什么这么早启动，验资？可能是没有那么好卖了吧...2、琨瑜府此前均价，22600元/平，毛坯销售，单价比较低。至于12号楼开盘的价格，目前还没确定，不过基本确定还是毛坯。但时隔半年多开盘，有可能适度涨价，如果涨价阿松预计在，23000元/平左右，也有可能不涨（因为户型太大了）。不过就算一定程度涨价，琨瑜府只要继续卖毛坯，价格肯定还是低于，中建大公馆24000元/平的（中建2020年还要涨），比旭辉千山凌云带，装修24100元/平的价格也要低，实际价格是关山大道最低，光谷三环内第二低价（仅高于光谷未来，城折前19500元/平）。
3、加之项目地段优越，配套很牛，从单价来看，性价比依然较高，不过总价就不低了。190平的总价，预计在400万以上，再结合目前的市场行情，再想在2020年继续日光，神话难度非常大了，想买的基本都买得到。
4、项目此前有120、130、160平三个户型，其中120平，单价高于均价，160平户型，单价低于均价，这样更有利于大户型，的销售。不过12号楼只有170、190平大户型，没有小户型来拉单价，这样导致170、190平的价格会远，高于此前160平户型单价（此前160平户型单价仅，在21500元/平左右）。
此前总楼层为57-58层的超高层，最高价的楼层出现在，37层左右，反倒是50多层以上，的楼盘单价更低。
前期9、10号楼毛坯备案价格表：
5、项目周边二手房价格，参差不齐，像保利花园这样房龄10年以上，的老小区，均价才21000元/平左右。
但光谷新世界这样，有学区又有品质的小区，二手房价格就很高了。
房源详情：
琨瑜府位于东湖，高新区创业街以北，关山大道以东，占地面积约11.5万方，总建筑面积约78.8万方，容积率4.97，共分为三期开发，其中一期、三期为住宅，二期为商业。目前一期已售罄，三期正在开发，二期还未开发。
琨瑜府2019年已，推出三期9、10、15号楼，一共1009套房源，目前已售罄。目前还有11、12、16号楼未推出。其中11、12号楼均为170-190平大户型，低于小区中间的第二排，前后都有遮挡，但相对更安静。16号楼位于南面第一排，南面临创业街、东面临公交枢纽站（规划），比较吵杂，但16号楼采光更好。小区整体朝向为，南偏西一点点，基本是正南北朝向。
（PS：日照图反应的是1楼或地面大寒，日的日照时间，一般关注的是楼栋，南面的日照时间，2小时为及格线，4-5小时算比较好的。）
16号楼为2个单元，57层，4梯4户结构，户型为约118-130-158平，和9、10号楼结构基本一样。
11号楼为3个单元，其中1单元为20层，2单元和3单元为56层，2梯2户，户型为约170和190，平大四房。
12号楼为2个单元，均为40层，2梯2户，预计为约170和190，平大四房。
也就是说，琨瑜府160平以下的，户型仅剩余16号楼一栋了，明年推出价格，必定有所上涨，想买的还是有机会，但阿松预计价格，若不超过23500元/平，依然会十分抢手。但11、12号楼由于户型太大，不会特别抢手，想买的应该买得到。
建面约170平户型：
该户型位于单元拼接处，四房两厅三卫，三开间朝南。该户型有前后双入户门，南面2间主卧均带卫生间，主卧带衣帽间，如果也有独立玄关。不过该户型看上去，虽然是四房，但有一间房是在，后面的地方，没有窗户，是一间暗房，设计的还是有点问题。
建面约190平户型：
该户型为端头边套，四房两厅三卫，三开间朝南，三面采光。该户型和170平户型，大体结构类似，也是前后双入户门，南面2个卧室均带卫生间，入户带玄关。不过该户型有三面采光，还有中西双厨，舒适度更高。
16号楼户型分析：
C1户型建面约160平：
该户型位于16号，楼楼端头边套，四房两厅两卫，两开间朝南，三卧室朝北。该户型是琨瑜府三期中预计，最好买的户型。B1户型约120平：
该户型为16号楼，连廊结构中间套，三房两厅两卫，三开间朝南。这是比较典型的连廊，结构中间套，户型方正半通透，动静分区好，南面采光好，北面卧室和卫生间对连廊。
B3户型约130平：
该户型位于单元拼接处，三房两厅两卫，南北通透，两开间朝南。该户型相比于中间套户型，朝南开间少一个，不过通透性更好，不受连廊私密性影响。
三期沙盘：
备案信息：
11、12、16号楼备案信息：
三期开盘回顾：
①2019年8月15号楼开盘琨瑜府三期已于8月28日开盘，推出三期15号楼，建面约115-155平米，毛坯销售，均价22600元/平，开盘日光。
售罄截图：
开发商宣传海报：
9、10号楼预售证截图：
A、9号楼和10号楼分为，两次开盘，但开盘时间相隔不到两周。两栋楼均为2个，单元的超高层，合计套数约850套，数量非常大。加上此前推出的15号楼，三栋楼累计推盘套数超，千套，上车机会还是很多的。
B、首开15号楼在开盘之前进行了，一次线上交资料，然后才拿证认，筹线上开盘的，一共2次筛选客户。而9号楼、10号楼已经省略了线，上交资料环节，拿证了直接圈存50万，也体现出抢手程度的降低。
C、9号楼先开，10号楼后开，网友反馈9号楼好买一些，10号楼比较难买。整体来讲，158平大户型还是，好买一些，小户型不好买。
琨瑜府三期10号楼，118-158平房源已于，10月6日18点网开，毛坯销售，共420多套房源，均价22600元/平，无刚需优先，参与开盘需圈存50万。
阿松购房群中有，网友上车160平次顶楼：
网友上车琨瑜府：
这位网友落户3个月，买到9号楼128平：
目前项目一期已全部备案，三期已售的3栋，楼也基本全部备案。
光谷三环内置业形势比较严峻
光谷三环内可买的新盘不多，而且价格都比较高，而且2020年基本没有新盘，出现。1、毛坯房售罄系列：琨瑜府、江城雅居、中建大公馆近期开盘售罄，2019年不会推新，光谷三环内几乎没有，毛坯房。
2、孤独的纯新盘系列：旭辉千山凌云近期已首开，118-178平，户型不小，带装修24100元/平，价格不低。
3、好地段小户型系列：泛悦城、世界城带装修，均价25500元/平，小户型朝向不佳。
4、大户型买不起系列：正荣紫阙台32700元/平洋房，183平，总价逼近600万。清江山水26300元/平洋房，142-183平，370万总价起。保利时代159平尾盘，24000元/平，总价约380万。
琨瑜府区位、交通、配套信息
光谷核心区有三条南北向主干道，其中民族大道沿线，以大学为主，关山大道沿线以商务为主，光谷大道沿线大多为，工业园。关山大道是光谷的商业，商务中轴，早年的关山大道以光谷，软件园为起点，有一大批企业进驻。近几年关山大道已有保利，国际广场、光谷新世界写字楼、联想双子塔开张，琨瑜府、泛悦城、中建项目也有大体量，写字楼规划，在未来几年关山大道依然将处于，快速发展阶段，地标建筑不断涌现。
琨瑜府位于东湖高新区，关山大道旁与创业街交汇处，是光谷核心片区，靠近关山口，属于关山大道地段，非常不错的楼盘，距离光谷目前的核心，光谷广场、华科等都十分近，属于光谷的门户地带。项目区域十分成熟，生活方便，产业发达，不仅适合在光谷区域工作生活，的人居住，也可以辐射整个大，武昌片区。
琨瑜府三期微观区位：
北面为泛悦城、鲁阳西路；
西面为琨瑜府二期商业、关山大道；
南面为光谷创业街、SBI创业街商业楼、保利花园；
东面为喻家山学校（规划）、公交场用地、琨瑜府一期、金地光谷世家。
关山大道实景图：
琨瑜府交通体系示意图：
琨瑜府三期旁规划了一所，九年一贯制学校，目前初步命名为喻家山，学校。该学校是否会挂，名校的牌子还不确定，如果挂名牌就很牛了，但也有可能啥牌子都，没有就这样了。
琨瑜府二期，自带商业街效果图：
项目距离华科大门仅约，400米，可共享学校运动，和公共配套。
项目详细外部价值，评测可关注【阿松评楼】公众号在底部菜单回复【琨瑜府】查看。
项目优势：
1、光谷三环内很牛的地段，关山大道商务中轴。2、交通系统发达，2号线、有轨电车、雄楚高架、东湖隧道、珞喻路都在项目周边。
3、配套发达，华科、三医院、大量商业都集中在周边，隔壁规划九年，一贯制喻家山学校。
4、华润和葛洲坝联合打造，华润品牌认可度较高。
项目不足：
1、容积率较高。2、边套为2面宽户型，结构一般；公摊不低，约26.5%。
3、三期9、10、15号楼预计2022年底，交房，周期很长。
4、公交场和学校噪音。
5、开放式社区。
总体来讲，阿松认为琨瑜府依然是一个，不错的选择，外部价值大于内部价值，外部区位配套价值太牛了。阿松认为琨瑜府，22600元/平的单价已经跻身武汉，性价比第一梯队，不过未来是否涨价不清楚，而且大户型居多，总价较高了。
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