2016“保利之战”

房地产企业2016年一季报，最近正在逐步公布，单从销售收入一个指标看，数字和老百姓的切身感受是相符的，开年...



房地产企业2016年一季报，最近正在逐步公布，单从销售收入一个指标看，数字和老百姓的切身感受是相符的，开年几个月房地产的“得瑟”行情体现在业绩上就是，总营收同比增幅达到51%。

但背后不容乐观的是，公布一季报房企的利润增长仅仅为10%，平均净利润下滑至6.2%。营收居然高出净利的同比增速约45个百分点，大白话讲，忙活半天不赚钱，再专业一点概括，增收不增利。

观察员注意到，房企利润尤其是净利润指标，验证了上次2015年房地产企业年报的数字下滑，并不是孤立动作。尤其是在2016年一季度行情偏暖情况下，净利润仍然明显下滑，线状趋势，正在形成。

2015年房企年报，被称为净利润首次跌到个位数，为9%。以个案为例，金地集团净利润率9.8%，碧桂园净利润率8.6%，保利地产净利润率9.9%。当时分析原因时，考虑到全国企业净利润均有所下滑，以沪市为例，沪市公司2015年度共实现营业收入22.67万亿元，同比下降3.93%；共实现净利润约2.05万亿元，同比下降2.66%；每股收益0.55元，同比下降11%。所以，在此大背景下，我们认为房企难以独善其身。

但2016年房企一季报，给我们敲响了警钟。为什么房企在销售业绩大幅上升、行情看好时，净利润仍然大幅下滑？

从观察员调取的房地产企业可见资料和走访实际分析，净利润下滑原因多种多样，有的和低毛利结算项目占项目总体的比例有关，有的和总成本上升有关，有的和营业外收入下滑有关，有的和回收现金流低价促销有关等等。

不管是哪一种原因，背后都有一个大的逻辑，经济大势出现困境，房企个体经营成本上升，议价能力下降，营业外投资收益能力变弱，市场竞争的“马太效应”导致一个区域内几大房企盈利能力趋同。

我们再以市场化进程的观点来看，一个区域内行业从鱼龙混杂到大小并存，再到强强竞争，最后赢者通吃。太原房地产行业正处于第3阶段，也是最为困难的阶段。如果此阶段再出现经济波动，房企利润下滑似乎在情理之中，这也是强强竞争中还要优中选优再淘汰一批优质企业最后实现赢者通吃的必然的残酷过程。

最严格的成本管控、最优化的产品结构、最适合的营业外渠道、最成熟的运营团队、最深刻的去库存理解，应该是目前阶段各房企为数不多的可拿出的几招对冲办法。

“有云压城城欲摧，甲光向日金鳞开”。竞争方显大智慧，能出重围乃是优。

2016，保住利润是第一考，考验房企的过程，何尝不是市场优化的过程？

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