“总表计量”引发的维权，谁之过？

“总表计量”引发的维权，谁之过？...

是从什么时候开始的，业主与开发商一言不合就扯个白条幅维权？又是从什么时候开始郑州业主扯白条幅维权成为了一种楼市常态？似乎一夜间从刚需盘到豪宅，维权声音层出不穷。

维权手段也从拉白条幅、高音喇叭、维权服装、豪车上街到送花圈、抬棺材、职业哭丧队、堵路；激情维权、职业维权、乌龙维权、合约外维权等维权方式不断花样翻新。维权似乎不再仅仅是业主因自己购房过程中合法权益遭到践踏，法律解决无门之后而进行的无奈抗挣，一时间市场上分不清业主和开发商到底谁对谁错？搞不懂他们谁才是弱势群体，开发商和业主之间的信任大厦早已倾塌。

而在近期的维权中，因为总表计量方式维权成为了一种新的维权内容，康桥悦岛经历着、亚星盛世郦都经历着、和昌湾景国际也经历着，相信很多的开发商也在经历或即将经历这样的事情。

2016年5月31日，本是和昌湾景国际交房的时间，但在交房的过程中却出现了维权小插曲。从早期规划中提到的地上停车位，一期业主子女的上学问题，到因总表计量方式而被业主判为临时电，再到业主用水非自来水问题，一系列的问题，让开发商和业主之间的展开了维权的拉锯战。在业主看来，和昌湾景国际存在临水临电的问题。业主认为电费不是直接交给电业局，而是由物业代缴，所以业主怀疑是临电；而关于水的问题，交房当天开发商未能出示供水手续，因此认为是临水。那么，和昌湾景国际是否存在临水临电的交房情况？对于维权问题，开发商和业主又是如何说的呢？

我们先来看一下争议比较大的水电问题

按照商品房买卖合同规定，开发商交房时商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施要达到设计要求条件才能交付。然而从郑州交房的维权情况来看，郑州很多项目在交房都会存在一些问题，尤其是临水临电交房。

对于临水临电交房，一种情况是遇政府机构、公共配套设施施工单位、城市规划变化、市政工程实施等情况，政府重大活动等不可抗力因素，影响工期或无法达到约定的交付条件；而另一种情况是，开发商真的没有按约定执行，对于这种开发商，业主就可以用维权来维护自己权益。那么和昌湾景国际是否真存在临水临电交房呢？

关于临电，业主判断的依据是小区采用的是总表计量方式，就是说电费不是直接交给电业局，而是交给物业公司由物业代缴。对此，业主质疑物业管理电力后期会对业主进行各种卡控，比如捆绑物业费；还有就是担心总表计量方式下的居民生活电价是否和电力公司管理居民生活电价一致。因此，业主要求和昌将“总表计量方式”改为“一户一表计量方式”。

和昌怎么说？

对于业主提出的“临电”问题，6月2日，开发商、业主、信访办、供电局等多方人员进行了会谈，供电局现场证实和昌湾景国际为正式用电，只是电费目前委托和昌物业代收而已。

被误认为临电的总表计量方式，到底是什么？

也许你会发现我们多次提到一个词：总表计量方式，那到底什么是总表计量方式？它是不是一种违规的“代名词”呢？

所谓的总表计量方式，就是用电单位使用一个总表与电业局计算电量结算电费，再由用电单位根据分表向业主收取电费。也就是说，电业局收取电费直接对应的是用电单位，而不会对接到每一户，其对应的计量方式是“一户一表”。

那么说的“总表计量”和“一户一表”的电费计量方式和电力供应方式又有什么不同？

1、湾景国际小区合同中约定的“电力直接供给”是指电力供应方式，“总表计量”和“一户一表”均为电费计量方式，电力供应方式和电费计量方式是两个完全不同的概念，不应该混为一谈。在电力供应性质确定后，电费计量可采用“总表计量”和“一户一表”且不论采用何种电费计量方式，两者任意一种均不会改变电力供应的性质。

2、湾景国际小区业主所使用的电，均为电力公司直接供给，物业公司不具备发电能力，因此在供给过程中不可能，也没有能力发挥任何作用，物业公司的作用仅仅在电力计量收费过程中具体表现为代收业主电费，集中缴纳给供电公司。

3、因此，小区电力供应不存在间接供给问题，业主所谓的“电力间接供给”其实是指电费的间接缴纳。

4、《商品房买卖合同》仅约定供电方式为“电力直接供给”，并未对电费计量方式进行约定，小区现有供电方式完全符合合同的约定，符合国家相关法律法规规定。因供电问题产生的矛盾，根本原因在于业主将电力供应方式和电费计量方式混为一谈，并因此产生“电力直接供给”必然等同于“一户一表计量”的错误认知。

总表计量是否有法可依

2015年4月7日市人民政府发布的《郑州市人民政府关于印发郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法的通知》中：

第九条提出，“住宅项目建设单位可委托供电企业组织新建住宅项目供电设施建设。委托供电企业组织的,住宅项目建设单位应当与供电企业签订新建住宅项目供电设施建设协议,双方按照协议要求履行各自的职责。”

第十二条提出，“新建住宅项目供电设施建成后,住宅项目建设单位可委托供电企业维护管理,也可自行维护管理。住宅项目建设单位委托供电企业组织建设的新建住宅项目供电设施,由供电企业负责后期的运行、维护、抢修以及更新改造等服务。住宅项目建设单位自行维护管理的,供电设施的后期运行、维护、抢修以及更新的责任自行承担。建设单位应当在售房时明确告知购房者,未尽告知义务的须承担相关法律责任。”

这其中可以看到，从过去的要求必须供电企业进行建设，变成了可委托供电企业进行建设，也就意味着，建设单位可以自行去建设供电设施。而且开发商不但可以自行建设供电设施，还连带执行了运行、维护、抢修以及更新的责任。

此外，在今年3月18日，河南省住房和城乡建设厅、国网河南电力公司联合印发《河南省城镇新建住宅项目电力设施建设和管理办法》的通知，对此也有体现。

第十二条  各省辖市、县（市）政府要加强对新建住宅项目电力设施建设工程质量的监督管理。按照“公平、公开、公正”的原则，住宅项目电力设施建设可以通过招标选择设计、施工、监理和设备物资供应。

住宅项目开发建设单位可以委托供电企业组织新建住宅项目电力设施建设。委托供电企业组织的，住宅项目开发建设单位应当与供电企业签订新建住宅项目电力设施建设协议，双方按照协议要求履行各自的职责。

第十七条  住宅项目共用电力设施、专用电力设施（物业、商用、电梯、消防、绿化、道路照明、电动汽车充电设施等）建成投运后，可由产权单位自行维护管理，也可以委托有资质的单位维护管理。委托供电企业维护管理的，供电企业负责抄表、收费、维护、服务“四到户”。

也就是说，从去年开始郑州用电方式便发生了变化，总表计量的方式开始在郑州出现。而在郑州最早吃螃蟹的一批就有万科城，以及同样因为总表计量而引起维权的还有康桥悦岛、亚星盛世等小区。

供水问题如何解决？

导致业主维权的还有临水问题。对此，和昌湾景国际负责人承认在供水上项目确实存在问题。不过，河南怡昌置业有限公司向郑州自来水投资控股有限公司申请办理立户，分户表正式验收立户后，双方配合组织分表对抄，在总分表对抄结束/缴清前期水费后，分户表将开始计费。而整改完成后将对再次对业主进行公示。

对于停车位、上学问题解决情况如何？

在维权之初，业主们也曾就地上停车位、一期业主子女上学问题提出过维权。

关于地上停车位、人车不分流的问题，按照开发商和业主签订的购房合同来看。在规划时，小区这些地方规划的就是地上停车位。不过按照业主的要求，开发商重新进行了整改。业主要求地上停车位全部取消，改为绿地或非机动停车位或安装健身器材。目前，这些都在整改当中。而地上停车位取消后，后期物业将不允许私家车辆进入小区，实现业主要求的人车分流。



关于一期业主子女上学问题，和昌湾景国际的回复是：按照控规规划新增小学（互助路小学澜景校区），服务于西部新增居住人口就学需求。小学服务半径500米，可支撑居住人口4.5万人，可满足规划范围及周边用地内新增小学生需求。学校服务对象以本区适龄学生为主，具体招生政策依照教育主管部门当年招生规范，上学条件（例如年龄、户口、业主直属关系等）以教育主管部门当期招生政策要求为准，具体情况可咨询政府教育主管部门。

最后，针对业主关心的问题，和昌湾景国际答复：

1、和昌将积极按照自来水公司的整改预算向自来水公司缴费，并承担整改期间的业主水费、电费及物业费；

2、小区供电方式为正式用电，但为消除业主顾虑，和昌承诺为每位用户一次性预存500元电费；

3、和昌承担自来水整改期间的违约金，按照合同向业主先行支付30天的违约金，剩余部分违约金待自来水整改完毕后据实支付；

4、以上水电费、物业费及违约金，将在与业主签订协议后，通过银行转账支付；

5、业主如果不满意回复，可按照合同约定退房。





结语：

因“总表计量方式”而引发的维权，无所谓谁对谁错？对于业主而言，业主有权利知道这种用电方式是否是正式用电，收费是不是正常，后期是否会绑定物业费？而对于开发商来讲，这种用电方式不受自己控制，是供电局批准的。据不完全统计，现郑州涉及290多个项目，38万户居民，且武汉、深圳等多个一二线城市都采取此种计量方式，未来“总表计量”或将在郑州成为一种趋势。

之所以造成维权，关键是双方之间信任的缺失，而信任的建立，有赖于双方在理性、平和的心态下，通过合理、合法的渠道进行充分的沟通与交流。在矛盾已经充分暴露的现有情况下，双方更应保持最大程度的冷静和克制，在法律框架内，配合政府主导的协调工作，便于问题尽快完满的得到解决。为购房者置业安家梦而来，买房、看房、找优惠，就在中原楼市网！2016，买房找我最优惠！

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