1587万/亩拿下龙湖副CBD地王后，中盟地产要为郑州商业回馈一款什么样的产品？
因为拿地、建安成本双高，地块寸土寸金，郑州又没有现成模式可参照，因此作为发展商的中盟地产只能不惜代价、成本，用同行难以理解的执着和偏见大胆创新，一往无前！...
总第501期
相隔不到4个月，郑州“地王”的位置就再一次发生了变化。河南中盟地产有限公司以28830万元的总价，楼面价14006.4元/㎡、单价1587万/亩的价格，摘下郑州“双料”地王的头衔。该地块位于郑州市郑东新区龙湖中环南路以南，九如路以西，面积为18.16亩，容积率小于1.7，绿化率大于25％，土地用途为商业金融用地，土地出让年限为40年。
上述拍地一幕发生在2014年夏天，经过21轮激烈的竞价，中盟地产在击退了绿地、正商等8家大鳄后，拿下这块被新老CBD接壤处的商业金融用地。根据拍下该地块的房地产开发商估算，该地区房屋建安成本将在6000-8000/㎡，综合成本不低于2.6万元/㎡，项目建成后楼房市场价将可能突破3万元/㎡。
龙湖里项目航拍
还原市场，消费者想要的究竟是什么？
在不到三年的时间里，郑州聚集了近50座在建及规划中的城市综合体或单体购物中心项目，而在这些项目中既有城中村改造、旧城改造，也有老项目改建或批发市场外迁后的升级。总之，新入市的项目因种种原因，最终都定格为大盒子商业，亦或是再多甩出1-2条纯销售硬卖无返租的商业街，从而达到商业价值最大化；传统的百货则受电商、购物中心及消费者三重冲击下，均在疯狂抢夺餐饮及儿童业态品牌的资源...
但所有人都忽略了一点，即消费者们真正想要的是什么？
他们更希望商场能够真正成为一个生活场所，并让自己在这之中完成聚会、购物、休闲玩乐的综合需求。从这个角度看，功能业态更丰富、空间体验感更强、服务完备度更高的复合型购物中心，或半开放式购物广场更加符合消费者们的需求，无论是情感诉求还是消费本质。场景的缔造不是为了促进一时的消费猛增，而是为了如何使得消费者对这一场景产生依赖并不断重复到来，并最终将之列为生活中的必备。也正如冯仑所讲：实现理想，顺便挣钱！
也正是基于对市场需求的思考、城市发展的需要，中盟团队选择了看似简单容易、实则极为复杂，并需要精雕细琢的产品表现形式-开放式花园商业街区。项目案名也最终锁定为：龙湖里
为什么要取名为龙湖里？
对于这片极致之域，“芳名”背后大有文章。当年世界著名建筑规划大师，也是郑东新区规划方案设计者——黑川纪章看到河南濮阳出土的“中华第一龙”图案后，觉得中国最早的龙出现在河南，便将人工湖命名为了龙湖，用一块水域命名一片地域，即使重名也不妨碍郑东新区龙湖的影响力远在其他“龙湖”之上。
接下来，项目命名已然顺理成章：“龙湖”两字不言而喻，凸显项目核心要位，更代表片区首次发声，旨在打造龙湖副CBD形象工程、标杆工程；除了地理坐标点，总该有一个物理属性为物业形态和文化基因代言： 从里坊制到街巷制，一部中华文明大典，可以用“里”字道破真玄。从成都“锦里”、到天津“民园西里”，每座城市都应有一处街巷，视为场所精神的提炼和延续……如此，有“龙湖里”的郑州，骄傲也是理所当然！
厘清思路，商业要先活着，才能往下继续发展！
昨天晚上与几个朋友夜市摊撸串，聊起当下的市场环境都不禁感叹招商难做，商户难伺候，而老板又在短期内对投资的项目寄予的期望值非常高等等。
商业不同于住宅这一注释相信每位业内人士都熟知，但真正能做到理解深意的并不多。越是市场好的时候，越应警醒，更何况当下的商业市场并不算太好！
首先联想到了香港瑞安集团开发的上海新天地，其先商后住的思路在日后被多数综合体开发商运用的淋漓尽致。表面看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的8000～1万元/平米升至2万元/平米。“翠湖天地”自2002年6、7月销售伊始售价就高达1.7 ～2.5万元/平米，创下了上海房地产价格的新高。由于一期新天地的成功带动，翠湖天地的二手房价格比周边楼盘高出2～4万元/平米，企业天地的租金价格周边楼盘的高出3～6元/平米/天。
瑞安太平桥项目规划总建面近114万平米，后续储备土地可以支持项目未来10年以上的发展，而持有和销售物业面积的合理匹配亦有助于实现稳定的赢利。新天地的成功提高了后期写字楼及住宅的价格，而入驻企业及居民又为新天地提供了消费力的支撑，发挥了综合体效应，实现了共赢。
反观龙湖里项目，没有综合体联动，更没有可售住宅产品来为项目利润兜底儿。有的仅是一个纯商业金融用地！抛开建筑规划层面不说，仅是业态定位方面，中盟团队便拿出了60%的配比给到了餐饮部分。在物质极大丰盛的今天，“吃”又被重新赋予定义：如何吃的精致？吃出品味？如何以“吃”的名义商务社交、闲聊小聚？如何在“吃”前“吃”后，卸下压力、重归生活？这里体现的不仅是其团队对于消费者饮食方面的思考，也体现出其对周边消费需求的理解。
在Tony看来，做出60%的餐饮业态配比需要的不仅仅是胆识，更需要绝对（原本打算用“相对”，这个用词纠结了很久）的自信心来支撑。因为从收益层面来看，餐饮业态的承租能力并不是很高，少了传统服饰、化妆品等的支撑，项目收益一定会受到极大影响。但仔细想，商业的本质是什么？是创造幸福！那么要想创造出幸福，就必须先把人聚在一起，而纵观商业范畴内的各个业态，唯有美食能够吸引着我，我们，并时常光顾。
没错，从短期看该项目的确不如传统的购物中心能够迅速品尝到租金或高业绩分成带来快感；但也正如前文所讲，商业不是住宅般的一锤子买卖，是一门周期很长的“生意”。中盟选择了遵循项目定位，先吸纳、聚拢人气、活下来，再在运营的过程中根据租金定位的需要一步步调整。正如我们时常评判一家创业型的公司一样，对于中盟、对于龙湖里项目也是如此，先活下来，再一步一步活的更好、更精彩！
选择与项目有共同价值观及愿景的合作伙伴
甄选建筑设计公司的过程，可谓龙湖里最终进化成街区的心路历程。从各种酷炫集于一身的商业容器，到从人性、文化和城市发展角度不予干涉任其天赋而成的街区式商业，从去年年初起，龙湖里就与多家建筑设计公司就该项目的规划、定位、物业发展进行了多轮深度探讨，并最终选择了目前的体块布局和动线规划。
除了在建筑设计单位的甄选上悉心研究外，龙湖里的团队还意识到了景观和动线对于整个项目的重要程度。
最终，该项目在建筑设计单位的选择上，与主导设计过郑州国贸360广场、郑州绿博园产业规划、江苏影视基地欧洲风情街的上海奇显建筑设计有限公司进行合作；而主导设计过上海K11、杭州阿里巴巴新园区等项目的澳大利亚HASSELL则成为了龙湖里项目的景观设计单位。
奇显建筑设计总监江中柱就龙湖里项目设计的解读
经过不断反复与业主的对谈、脑力激荡，项目最终以郑州从未出现过的『开放式苑里』为主题，以街里型商业呈现于郑东新区。
航拍-建设中的龙湖里
建成后的龙湖里-效果图
整个项目高度绿化，融以文创基因，并形成强调体验自然生活的"开放苑里"。自成院落的谐趣，是大园林中的小园林，也形成隔景。多个庭院、多条路径、多重边界，这样的结果是创造了一系列多层次的外部空间。
为了让『苑里』的体验最大化，将首层立体化，在三层形成另一个"首层"，以『双首层』迎接访者。地面层以装置艺术、地景式绿化引导行人，开放而广纳；而鸟语花香、枯石涌泉，在高处的第二个首层则能独享。
三层大平台上塑造出公共绿化空间，更多的部分，我们在垂直尺度上更规划小型退台，形成了私密的『角落』。这些『角落』，或点缀以花园，或填充以活动，或是一个VIP相约聚会的小阳台。
龙湖里发起“品牌培养计划”
众所周知，对于一个项目而言，招商过程中真正困难的是如何招揽到国内、国际知名品牌。因为大品牌商家的进场要求都比较苛刻，且会要求开发商给予一个很长的免租期和很低的租金，这些商家之所以提出这样的要求是因为他们很清楚，一个商业项目投入运营，需要3至5年的市场培育才能走向繁荣，这是非常普遍的市场规律，也被称为养商期，如果开业初期同时面对来自市场的压力和来自高租金的压力，是很难度过养商期的。
因为拿地、建安成本双高，地块寸土寸金，郑州又没有现成模式可参照，因此作为发展商的中盟地产只能不惜代价、成本，用同行难以理解的执着和偏见大胆创新，一往无前。
对于项目的招商运营，一是邀请符合项目定位及未来长远发展的品牌，哪怕挨家挨户上门，送机票酒店让他们过来；二是甘当品牌“孵化器”，除了引进一线商家外，还将大力扶持培养有心、有趣、有情怀的原创品牌，让他们与龙湖里相生相成，在龙湖里发光发彩。
龙湖里展示中心
龙湖里内衣秀
龙湖里乐享好物市集
龙湖里新春茶会
除了常规的选商、引商、造商、养商。龙湖里还将打造专业团队，为商家提供定位咨询，品牌顾问，形象升级，销售推广，商业管理，人才计划，金融等服务。
从近年来郑州的变化来看，城市规划者交出了一张让大众满意的答卷！从去年的上合峰会、到上周举行的第十届投洽会、再到将于今年9月份在郑州举行的博鳌亚洲论坛秋季峰会，郑州这座建国后才开始大力发展、建设的城市正在以飞快的速度赶超着同级别、同水平的“对手们”。
作为郑东新区的点睛之笔，龙湖金融中心的发展在近几年伴随着多个“地王”的诞生、基础建设的逐步完善以及政府主导的招商引资顺利落地签约而备受关注。试想，当龙湖金融中心及湖心岛楼宇交付，越来越多的企业、商家、居民入住，又会是怎样一种景象？
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