曾经最高炒到60万的“喝茶费”，在“深八条”新政之后暂无踪影！

“深八条”扼杀喝茶费生存空间，购房者们，你咋看？...





说起买房，可能很多市民都有遭遇过黄牛党索要喝茶费的情况。深圳楼市曾经的火爆行情滋生了“喝茶费”，据媒体调查，其产生的根源在于控制房源，制造“饥饿营销”，迫使急于购房的市民缴纳几万元到数十万的“喝茶费”。

“喝茶费”的兴起，大约可以追溯到2005年，深圳楼市进入供不应求的阶段。早在2005年至2007年，深圳房价一路上涨，大量炒房客涌入，“茶水费”公然现身。在楼市低迷时，“茶水费”又会悄然消失。2013年以后，随着楼市火爆，“茶水费”又“死灰复燃”。



在2015、2016年楼市火爆的时候，“喝茶费”在市场中盛行。搜狐焦点网在开盘现场屡屡遇到黄牛索要喝茶费；尽管开发商在现场张贴告示，声明该项目开盘不会索要“喝茶费”，这种现象却仍然存在。一般而言，新盘开盘采取的是电脑摇号选房的方式， 在某些人气爆棚的新盘，有购房者为了能够早点进入选房区选房，就会与黄牛达成协议；除此之外，在额外的购房折扣等方面黄牛党也承诺可以办到。

但并不是所有交了“喝茶费”的购房者都能如愿。

去年，李小姐相中南山一楼盘，不过因担心选不到房子就曾求助黄牛，希望能把房子买下来，但最后又因所付的“喝茶费”太少而未能成功。

李小姐称，去年深圳楼市太疯狂，交过定金之后认为可以选房的机会不大，所以求助了黄牛。“在多次询问之后，楼盘销售员给了我一个电话，”李小姐向记者表示，对方称需要8万- 20万不等的“喝茶费”，“为了成功，我交了10万到一个银行的‘联名账户’里，然后还与黄牛签订了协议，可是最后失败了，可能因为我交的钱太少了吧，据说多交钱的人都买到了房子。”

根据深圳商报的报道，一般按照住宅的价格加以区分，宝安、龙华普通住宅在3万-5万元，南山、罗湖豪宅在8万-10万元。今年七八月份，普通住宅的“喝茶费”涨到10万-20万元，豪宅最高叫价60万元。

梁先生的“喝茶费”堪称个案，按照他的说法，还“省了”几十万元。今年初，梁先生拟购买前海一个盘，看好的83平方米市价520万-550万元。经打听，有开发商员工愿意拿出员工的内部盘交易，条件是在419万元的基础上加价80万元。经过讨价还价，以60万元的“喝茶费”成交，总价为479万元，如此算来，也比市价便宜40万-70万元，但是更名花费了半年之久。

但事实上，60万还不是深圳楼市“喝茶费”中的天价。据此前微信公众号“楼兔子”介绍，去年前海某楼盘，开盘前夕代理公司的员工集体认筹，50万一个筹码竟然控制了三分之一的可售房源！然后对外报价茶水费每套200至300万元，引发市场强烈反响。此外，前海尖岗山某楼盘也曾曝出索要喝茶费，一套房100万元。

深圳商报记者采访了解到，由于“喝茶费”动辄数十万元，利润丰厚，现在已发展成为一条线上和线下互通的产业链条。

最直接的就是中介直接在销售现场“打街霸”。今年10月初，深圳商报记者就在一楼盘开盘现场门口看到一位中介高举广告牌，上面写着“某某楼盘，单价4.5万元，内部提前拿房”，等客上门；或者潜入到现场里面，看到有焦急买不到房的客户，直接过去洽谈。

因为这种方式过于直接，成功率并不高，已经逐渐少用。

“我有一个XXXX楼盘的房号想转让……”“谁有XXXX楼盘的号？”几年前，房信网、58同城、赶集网等网上频频出现这样的帖子。新兴的方式是七八个人在微信组成一个群，每人分工不同，领头的称为“总监”，这些人在地产界人脉较广，与多家开发商相关负责人很熟，负责从开发商那里拿房源；低端的是业务员，通过微信找有需要的客户，初步谈妥后，直接拉进微信群，进一步谈妥价格后，由业务员带客户进入卖场，交付“喝茶费”后，总监带进签约区，直至完成整个交易过程。

一般来说，总监会提前获悉市面上所有楼盘的开盘信息，提前一周左右在群里发布开盘时间以及各个楼盘的“喝茶费”价格，动员业务员“跑单”，事成之后，按照比例提成。当然，“喝茶费”中的一部分，还要交给开发商的有关人员。

也有少部分是企业员工，因为部分企业会给予内部员工购房较大的折扣，员工把这些房源拿出来，加上一定比例的“喝茶费”，再卖掉。程序大致是这样：买家先看户型图，选出意向房号，交几十万元的手续费到银行，做个人联名资金冻结监管（联名是指买家和公司内部的某位工作人员），待房子登记售价后，再进入最终的选房。如果成功，手续费不退、不冲抵房款。

一位在深圳楼市交易不下20套房产的资深投资客告诉深圳商报记者，其实“喝茶费”也要看情况而定，如果和开发商高层关系“极铁”，那么可以不用交“喝茶费”直接拿到房源。

该投资客称，“喝茶费”其实没有固定的标准，完全是各个楼盘操盘手自己根据情况而定。有的楼盘，不管你出多少钱，就是不给更名。有的楼盘，开发商、中介、黄牛党三方联手，直接就可以把事情给办了。

只要还没有在规土委完成签约登记备案，“喝茶费”就有存在的时间和空间，当然现在更名已经较难了，需要多方面的配合。

如果是10万元的“喝茶费”，利益链条上是怎么分的呢？该投资客给了两种说法：

第一种是，这10万元是中介经纪人的标价，原业主只求尽快出货，中介经纪人或许可能分成2万至4万元，剩余款项全部用于配合更名的办事人。

第二种是，这10万元里开发商、办事人只得2万至4万元，其余由中介经纪人和“黄牛”分了，大致的比例是各自占三分之一。

专家观点

宋丁：“喝茶费”变相推高房价

一般来看，动辄数十万元的“喝茶费”，占据整体房价的3%-5%，有的占据一成水平，并且绝大多数出现在一手盘市场。买家接盘后，这笔高额的成本势必要转移到下家，也就是二手房买家身上。如此循环，在一定程度上推高了房价水平。

“‘喝茶费’在房地产热的时候成为业内的一项潜规则，成了置业者购房租房前的一道门槛，若不交，连购租资格都没有。‘喝茶费’人为制造了房屋资源的紧张现象，助长了行业歪风，必须严打。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“喝茶费”在楼市中长期存在，一则是供求关系的恶化所致；二则是权力人员的“寻租行为”。从整个交易流程来看，“喝茶费”实际上都是“羊毛出在羊身上”，推高了整体房价水平。

而高价的“喝茶费”主要是由某些投机客抢占房源后炒卖楼花推动，这些获取暴利的行为无疑使已经高涨的房价雪上加霜。

张茂荣：重者或触犯《刑法》

广东信荣律师事务所主任律师张茂荣认为，买房摇号是出于对购房者公平选房的考虑，目的是为了实现购房者购房机会的均等，但买房黄牛的存在导致了部分购房者(黄牛客户)通过内定的方式取得了优先选房的机会，破坏了公平性，间接侵犯了其他购房者平等选房的权利。又由于优先选房的实现需要开发商内部人士的配合，黄牛收取客户的费用一般都与开发商内部人士分成，由此与开发商内部人士共同涉嫌非国家工作人员受贿，数额较大的触犯《刑法》构成犯罪，如果黄牛与开发商没有关系采取欺骗手段骗取购房者款项则涉嫌欺诈，轻者违反《治安管理处罚法》规定，重者也将违反《刑法》构成诈骗罪。

一般情况下，买房黄牛的成功运作都需要开发商内部人士配合，所以要杜绝买房黄牛还需要开发商提升管理，防止个别内部人士与黄牛串通，杜绝黄牛的滋生土壤。就退房黄牛来说，应统一退房条件和程序并予以共识严格执行，让购房者知晓在符合条件情况下退房，对不符合条件的购房者，即便找到黄牛也退不了，让黄牛淡出，市场交易则恢复公平。“喝茶费”最大的寻租空间在于有关核心人员可以把控房源，肆意调整销售数量。而10月出台的“深八条”要求新盘获批房源一次性推出，将有力扼杀“喝茶费”的生存空间。

“深八条”中的一个重点内容是加强商品房销售价格的管理，也包括对于商务公寓价格的管理。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，价格管理这一块有相应的法律法规，比如说要进行价格备案，严格按照备案价格来进行销售，开发企业要明码标价、一房一价等。但在实际过程中，应该说一些企业利用政策在操作方面不完善的地方，频繁地进行提价，频繁地进行分期加推，实际上产生了市场供求关系紧张、房价上涨的非理性预期。

“这种行为‘深八条’进行了有针对性的规范，一方面备案价格要具体明确，而且要对备案价格的调整严格管理，不能通过频繁的调价来炒作楼市。另一方面在商品房和商务公寓的批准预售和现房销售备案过程中也要进行价格管理，防止发展商通过分期推售抬高房价。” 王锋称。

由于“深八条”对楼盘的推盘价格、推盘节奏进行了严格要求，使得“喝茶费”没有生存土壤。从近期市场表现看，楼盘成交价格和成交量低迷，新盘房源供应较为充足，暂未出现“喝茶费”现象。

深职院房地产研究所所长邓志旺表示，要规避“喝茶费”现象，政府部门要加大市场供应，使得供求关系不紧张，“喝茶费”自然没有生存土壤；同时也要规范管理、一次性推出房源、购房流程透明化。此外，针对“喝茶费”要予以打击。

（来源：整合深圳商报、南方都市报、微信公众号“楼兔子”）

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