炒房-021

你所见到的，不一定就是事实。...



你所见到的，不一定就是事实。

目前所有关于房地产市场的分析，分析的全部都是一手市场。

就好比我们说市场的趋势是“户型越来越小”，二房是主力房数，户型由130，120，102，90，85，70，一路变小，越做越小。

这都是有精确的年度报表和统计数据的，难道事实的真相不是这样么？

不是这样的。

事情的真相，是人民的居住面积越来越大，90平米卖了，换120平米。50平米的老公房卖了，换二居90平米。

换楼客永远是存在的，而每一次换楼，总归是面积越换越大。

那么分析的错误发生在哪里？

绝大多数人的概念并没有整理干净，他们分析的房地产市场，主要是一手市场。

而二手市场更规模，更庞大，但是他们看不见，二手缺乏清晰明确的统计资料。

一手房的在建资料清晰无误的显示，户型越做越小，而在真实市场，全市统计，人均居住面积可能是扩大。

上海号称有7亿存量房产，而每年新增一手面积约2000W平方米。

当你是一手时，你是在这个2000W平方米内做竞争，可能显得热卖畅销，全世界的目光都注视着你。

而一旦进入二手市场，你是在7亿平米之内做竞争做挑选，你就成了沧海一粟。

这就解释了一个疑问：为什么有些盘有些版块，刚开盘时火爆热销几百人强一个号，价格热销疯长，而一旦成了而收盘，就沉寂冷静，好几年都没有涨幅。

所以处房情节是件非常严重的事情，他把市场严重割裂成了一手房市场和二手房市场。处房情节的含义，是有些人打死也不买二手房。

市场割裂以后：

1. 一手房热点板块，就全市7亿平米，未必是热点板块
2. 一手房热点潮流，就全市7亿平米，未必是热点潮流
3. 一手房炒高追捧，就全市7亿平米，未必能re-sale到这个价钱。

你所见到的，不一定是真相。

每一个去过售楼大厅，一手售楼现场的人，都会清楚的知道，那金碧辉煌的大厅，彬彬有礼的售楼小姐，热闹汹涌的人流，堆满了食物和饮料的酒吧。

这一切都是不可复制的。

这意味着什么呢？意味着当你Re-Sale时，你无可依靠。

职业炒家是庞大而又脆弱的，粗看上去，炒家们拥有大量的财富，可你仔细问问呢，他们拥有的只不过十几套房子。这些房子值多少钱？品质是他们最后的依赖。

当他们重新出售的时候，不会有人回想起当年售楼时的辉煌场景，不会有人想起当年热炒时的气氛和冲动。

高端租赁几乎完全是外国人撑起来的。30000月以上的租赁，几乎95%都是外国人，在没有外国人的二线城市，无论你房子值多少钱，你都租不出高价。

我们在售楼处，听见售楼小姐推介时，往往会说一个预估租金，可这99%是售楼谎言。真实情况是，只要你不在外国人居住圈，你的租金就是2%左右，2%才是常态，而不是百分之六八十。

这也回答了一个问题，假如有A，B两套房屋。

A：售价600W，租金5000元

B：售价500W，租金10000元

请问二者谁更有升值潜力，谁是价值投资，谁有泡沫？

答案可能是令你意外的：A好，B坑子。

这就是卢湾和古北的区别。

所以我从来不碰高端涉外租赁的市场，虽然这是一个高大上的市场，是光鲜体面的市场。高端涉外租赁指月租金30000以上的租赁，其主要发生在古北，新天地，碧云。

做高端的这些人，通常都没有什么好下场。涨的极慢极慢极慢，古北，碧云，乃至翠湖，都是房价涨幅的重灾区。

租金是没用的，在高端涉外租赁这个市场上，赚再多的租金，和房价相比，也就是个余额。

很多人当年犯了错误，他们深陷一个毫无增长的市场，宁可和老外为伍，不和中国人为伍，咎由自取。

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