什么情况？北京CBD甲级写字楼租金又降！

租约谈得更早，更多定向租金优惠，CBD租金放下身段...

租约谈得更早，更多定向租金优惠，CBD租金放下身段

导读

1000多平方米承租面积即将到期，是续约还是搬迁？办公地在北京CBD、金融街以外的A公司琢磨着，既然续约价格涨了，不如去其他区域转转。

出乎意料的是，A公司竟然发现，在北京甲级写字楼第二高租金区域CBD内（金融街为第一高租金区域），两栋甲级写字楼业主给出的租金不仅都低于续约价，甚至低于CBD现有甲级写字楼平均租金——净有效租金大概在每月每平方米300元出头，而且楼层位置还可从原来的低区改到中区（甲级写字楼中区租金往往高于低区）。于是，A公司当机立断，搬家CBD。

这件事就发生在今年一季度，背后折射出的现实是，北京CBD甲级写字楼租金正在微降。

租金微幅走低

“北京CBD甲级写字楼租金已经连续两个季度微幅走低。”仲量联行北京研究部副经理米阳指出，2017年第一季度，北京CBD甲级写字楼平均租金环比下降1.5%，2016年第四季度跌幅为0.4%。现在CBD甲级写字楼租金成交价（净有效租金）为382元/平方米，相当于每月每平方米便宜了6元。以一个办公面积为2000平方米的租户为例，如今每个月少缴租金1.2万元，一年节省14万元左右。

“这个租金降幅仍在合理范围内。”米阳强调。从历史经验上看，只有当租金降幅达到5%甚至10%的时候，才会令甲级写字楼整体市场发生显著变化。

通常，沉浸甲级写字楼市场多年的几家国际大行，租金算法虽无太大区别，但因各家监测的楼宇样本略有不同，各自给出的租金数据也就有所差异，但反映出的市场趋势基本一致。

《地产》记者问询仲量联行以外的几家国际大行后发现，CBD租金确有微降。今年一季度北京CBD甲级写字楼租金，除了戴德梁行数据为每月每平方米384.2元，比上一季度的每月每平方米380.2，上涨了4元/平方米/月，以及世邦魏理士的环比持平，同比下降2.5%，第一太平戴维斯的数据是每月每平方米364.6元，环比变化-0.6%，高力国际数据也显示环比小幅下降 0.1%至每月每平方米 348.1 元。

“从2015年第四季度开始，CBD甲级写字楼业主就已面临小幅租金下降的压力。至今每个季度都有租金微调降幅，基本跌幅不超过0.3%。”高力国际华北区办公楼服务部租户代表总监李芳月透露。

CBD甲级写字楼业主在装免期上，出手也更加大方。

李芳月表示，自2016年5月实行营改增以后，北京全市甲级写字楼业主对于装免期的给予都很审慎，很多楼宇不再提供租期内的免租期，只给租期外的装修期。在CBD处于市场上行时，一般，3年租期提供1-2个月的免租期。而目前在CBD，租户则有机会实现一年租期内享受1个月免租期的“变相”租金优惠。更优质的客户甚至能够一事一议，获得更长时间的免租，还可以把装修期的起算时间后错，提前进场做装修前的准备工作。

此外，CBD甲级写字楼业主还纷纷提高了代理佣金，从市场惯例的一个月佣金到如今的至少1.2、1.3倍，甚至1.5、1.7倍更高。

当然，业内人士普遍认为，CBD甲级写字楼租金在未来一年，稳中有降是大概率事件，降幅约在2%-4%之间。

“2016年的国家营改增和北京市进一步落实房产税条例的政策，增加了甲级写字楼业主方的税务负担，增加的成本部分会转嫁到租户方，抵消市场租金下滑趋势（即自营改增政策出台后，很多业主将税费计入到租金中）。”戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海补充道。

主动出击

截至目前，CBD甲级写字楼租金降幅不大，是因为并非所有业主方都在下调租金。

毕竟目前的CBD新增供应并未加码，空置率在低位水平，今年也只有国贸三期B座近7万平方米计划在第二季度入市。仲量联行数据显示，CBD甲级写字楼空置率反而从去年年底的5.5%降低了一点至目前的4.7%。“今年第一季度，北京整体市场的平均空置率在8%，而CBD的不及5%，远低于全市平均值。”李芳月也提醒道。

这意味着，当前业主方仍握有较大议价空间。“空置率低，市场上租户可供选择的面积少，业主是挑选客户；而空置率高，租户可选择的楼宇多了，才会拥有更多议价空间。”米阳说。

但从明年开始，更多新增供给入市，5年内，CBD甲级写字楼空置率将大幅上升，租金随之持续走低。

李芳月估计，市场集中放量在2021年前后，那时CBD甲级写字楼空置率将达13%左右。米阳则判断，在2021年年底，这一数据达20%左右。“2018年约有37万平方米新增供应；2019年是供给高峰，约有62万平方米，也是租金波动最大的年份；2020、2021年，年均供应二三十万平方米，租金波动趋于平稳。”米阳料，未来5年内，CBD甲级写字楼租金将降15%左右。

计划于2018年第一季度交付使用的中国人寿金融中心、三星中国总部大厦、正大集团等即将入市的项目，有些已经开始预租，这同样让CBD存量甲级写字楼业主感受到了压力。

米阳继而表示，“CBD租金连续微降，代表着越来越多的甲级写字楼业主意识到，新项目逐渐开始入市，需要为未来做准备了——开始愿意给予大客户一些租金上的优惠，把大客户留住，签约3年或更长的合同，把日后CBD供给高峰期跨过去。”

需要注意的是，此刻的租金松口是率先的内部降价，业主方带有明显选择性的针对大客户提供额外优惠。

这里的大客户标准，首先是办公面积需求比较大，一般需要半层或1层的租赁面积。其次是行业排名中数一数二的公司，或是外资、国内外500强企业。此外，还有风险性的考虑，客户要承租3-5年的能力。

与此同时，“谈判策略上，也把租约签的更长。”李芳月言道，如此锁定客户，跨过供应大年。

“大招”还有哪些

“未来五年，CBD预计将有约120万平方米的新增办公面积入市，约占现有存量的43%。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天话锋一转，由于北京对中心城区开发活动的严格限制，CBD就成为了北京核心区域唯一有大面积新增供应入市的商务区，“放到整个北京市场，该新增供应量仍然是在适度范围内”。

更何况，CBD是辐射整个北京市，CBD甲级写字楼业主的目标客群也是瞄准全北京的办公租户。

从客户结构来看，根据世邦魏理仕最新发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告｜2017北京》，在CBD，内资租户相对于外资租户扩张更迅速，承租能力更强。

孙祖天强调，“当前，业主最重要的调整恰恰在于目标租户群体。传统上，甲级写字楼更倾向于形象和稳定性占优的外资租户，为吸引或保留外资租户业主甚至会做一些租金让步。但近两年随着外资企业扩张日趋谨慎，对租金也日趋敏感，甲级写字楼业主逐渐对内资租户持更开放的态度。”

对于那些CBD存量甲级写字楼来说，还可以对楼宇硬件进行提升。“目前情况则是CBD存量甲级写字楼存量业主只关注到了智能楼宇的趋势，更多还是针对空气质量等节能环保问题进行改善。”李芳月表示。软性服务改善也同样能够增加楼内租户黏性。譬如引进一家幼儿园，提供给楼内租户使用，租户只需支付不高的费用；或如楼宇商业配套中，加入书店等人文关怀的体验。

不过，米阳则认为，CBD甲级写字楼在软硬件上的差异并非鸿沟，租金就成为一个重要手段。“少部分业主愿意选择给予他们认可的租户比市场价低的租金，这个策略是成功的。”就像跑马拉松，领跑者已经出发，随后会有越来越多的甲级写字楼业主加入。