居民购房压力到底有多大？

我要在大城市买套房！

What？像咱们这穷三代~~~

在上海、北京等城市，早就有过这种说法，“要想在北上深等一线城市购买一套中等的住宅，要集聚老（爷爷）中（爸爸）少（自己）三代家庭跨越几十年的积蓄和奋斗”，震惊之余，也道出了目前我国部分城市房价水平远远超出普通居民承受范围的现实。那么，我国目前的购房压力真的有这么大么？在城市购买一套住房是否都像北、上、深那样遥不可及？

目前国际上用来度量居民购房压力的指标很多，但用的比较普遍的并具有充分代表力的指标还是房价收入比，其基本算法是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，但由于我国房地产基础数据的缺乏，这两个指标无法获得。因此，在此我们根据国家统计局公布的城镇居民人均可支配收入作为居民收入基数，以全国商品住宅成交金额除以成交面积得到的均价为房价基数，按照目前我国人均住宅面积30.3（见前文中国现在缺不缺房子？）平方米的购房需求来进行测算。

基本公式为:

房价可支配收入比=我国住宅均价*30.3/城镇人均可支配收入

（指标存在的不足：此处住宅和收入都是全国（包括三四线城市、小县城及镇级单位）平均数，未能反映目前我国较大的收入分配差距，不能充分体现我国目前实际的购房压力。）

Lianjia

整体数据来看：2015年房价可支配收入比为6.29，整体偏高

从计算结果来看，截止2015年，我国整体房价可支配收入比为6.29，稍高于国际房价收入比4至6的合理区间，而且在2005-2015年之间，城市整体房价可支配收入比最高也没有超过9，按联合国1998年根据家庭收入水平计算的平均房价收入比来看，我国的整体房价收入比并不十分高，或者说至少没有市场呈现的那么高。

从趋势来看，2005以来房价可支配收入比整体呈不断下降态势，主因是我国经济中高速增长下居民收入稳步提高，使得居民收入增速跑赢房价增速。从2005-2015年城镇人均可支配收入及住宅均价同比增速数据看，城镇人均可支配收入增幅基本都高于住宅均价增速，直接推动房价可支配收入比趋势性下降。

图1：2005-2015年我国居民房价可支配收入比

数据来源：国家统计局链家研究院

注：住宅均价通过统计局公布的每年住宅成交金额除以成交面积计算

图2：2005-2015年我国城镇居民可支配收入与住宅均价同比增速

数据来源：国家统计局链家研究院

图3：联合国1998年根据家庭收入水平计算的平均房价收入比

数据来源：链家研究院

但随着我国经济发展进入新常态，实体经济不振，居民收入增速也随之下滑，使得2015年房价增速再次超过居民可支配收入增速。而且，今年以来，在降首付、降契税、降准开闸放水等系列去库存政策刺激下，很多城市房价再次爆发式增长，预计今年住宅均价增速与居民可支配收入增速差距愈发扩大，因此，对市场而言，应谨防短期内推高房价可支配收入比，扩大房地产泡沫的风险。

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典型城市来看：深、上、北购房压力巨大，各城市分化突出

从国际经验看，城市越发达，聚集的人口越多，往往房价也越高，房价收入比也处于较高位，中国也不例外。由于三、四线城市统计数据暂缺乏，我们选取4个一线城市及9个热点二线城市进行分析，可以发现，一、二线整体房价可支配收入比大大高于平均水平，一线城市来看，深圳遥遥领先，房价可支配收入比高达22.7，购房压力最大，上海、北京也都超过17，购房压力不可小觑，广州因为较低的房价水平，其房价可支配收入比甚至低于很多二线城市。二线热点城市中，厦门、杭州等沿海发达城市房价可支配收入比明显高于合肥、成都等内陆城市，而且，总体呈现东—中—西逐步递减趋势。

从能级特点来看，目前我国购房压力较大的城市主要集中在一、二线，三、四、五线城市购房相对轻松。各能级城市明显分化：一、二线城市购房压力较大，但具备经济、产业的绝对优势，使其需求持续释放，购房压力持续增大；三、四、五线城市购房虽相对轻松，但由于创造的工作机会有限，人口多外流，市场需求不足，致使库存不断高企。

图4：一线及热点二线城市房价可支配收入比

数据来源：国家统计局链家研究院

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实际购买力来看：居民购房压力将成倍放大

实际来看，因为房价可支配收入比是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的居民收入与房价之间的关系，来反映这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了，但是，一个居民不可能把一年所有的收入都拿去购房，也就是说在可支配收入中，要除去居民为满足基本生活需要的支出。

根据国家统计局2015年城镇居民可支配收入支出结果来看，除去其他生活需求支出，居民用于住房的支出只占可支配收入的21.8%，而如果按这个比例计算，那么在房价增速与居民可支配收入增速相当的情况下，2015年一个居民购买一套30.3平方米的住房可能需要28.8年的时间，这个数字是惊人的，如果从这个意义上说，我国居民的实际购房压力还是非常大的。

图5：2015年我国城镇居民可支配收入支出结构