商业库存“堆积如山” 苏州政府放了个大招

2016年土地市场的疯狂表现，让苏州成为中国对土地财政最依赖的城市，依赖度达到82%，远远超过其他城市。...



一条君导读‍‍

2016年土地市场的疯狂表现，让苏州成为中国对土地财政最依赖的城市，依赖度达到82%，远远超过其他城市

面对堆积如山、多年来未能有效解决的商业地产库存，苏州政府放了一个大招。

近期，苏州政府明确发文，将试行《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见》。

该政策的核心内容，是允许商业和办公物业有条件转为住宅——商业办公项目如果尚未开发建设完成，或已竣工尚未实现销售，可以申请调整土地规划，可以调整为住宅进行开发、建设和销售，也可以进行养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。

这次的去库存政策，可谓是非常优惠。

比如，土地的业态调整申请获批后，涉及项目改建、重建的，减免有关规费。而且，根据项目需要，适当增加商业办公用房配套功能。对新建未竣工的商业办公项目,具备燃气管道建设条件并单独设有自然通风采光厨房的，可按相关规定设计配建燃气入户。

办公和商业的去库存，对于苏州政府来说，俨然是一场战争，为此建立了苏州市商业办公去库存联系会议制度，成立了专门办公室，强化主体责任落实。

这场战争的背后，是苏州在地产大发展背后，连年累积，难以消化的商业库存。

根据苏州市住建局1月20日的最新数据，非住宅的库存数为9.37万套，比住宅库存的两倍还要多（4.2万套）；总建筑面积超过776万平米，远远超过了住宅（627万平米）。这些库存还仅仅是已取得预售证的，还有大量项目正在开发，没有上市。

2014年4月，苏州非住宅的库存为5.7万套，2015年4月，这个数字为7.9万套。当时，苏州非住宅的去化周期超过5年。

苏州商业库存积压的背后，是城市大发展的后遗症之一。2008年，苏州提出了新的商业格局——“两核三副、两轴三带”。随后工业园区的湖东和湖西商业新城崛起，让开发商看到了新希望，随后涌入了相城、吴中、平江新城。

然而，越来越多的商业项目如雨后春笋般扎堆入市，库存逐渐走高，导致竞争日益激烈，部分商业项目招商也日渐困难，深陷尴尬局面，迟迟不得开业。

然而，令人不解的是，在巨大的库存面前，2016年苏州依然有大量的商业用地进入市场，2016年苏州卖出的74宗土地中，住宅34宗，总面积为229万平米，而商住和商服用地为37宗，总面积为194万平米。住宅和商业的比例为53%和47%。

商业用地卖出的330亿元，帮助这个城市成就了史上买地最疯狂的一年。

根据官方数字，2016年，苏州市区经营性建设用地（不含吴江区）共取得土地出让金1183.12亿元，超2015年与2014年土地出让金总和。

苏州2016年土地市场的疯狂表现，也让它成为了中国对土地财政最依赖的城市，根据8月份的一份统计数字，苏州对土地财政的依赖度达到82%，远远超过其他城市。

值得注意的是，根据苏州政府的通知，2015年1月1日后取得土地的商住项目不在这次调整的范围内。

一位苏州地产从业者告诉一条君，这可能是因为2015年之后，苏州的住宅和商住用地价格已经被大幅拉开。

一条君发现，2012年，苏州的商住用地的平均楼面价几乎和住宅持平，2013年甚至超过了住宅楼面价，但是从2014年开始，住宅用地的楼面价就已经超越商业，并且差距越来越大——2014年，住宅的平均楼面价比商住高1800元，到了2016年，已经比商住高8200元。

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