2016年地产商野蛮生长样本：融信接下来怎么办

房地产正在变得各种不友好，融信的运气会更好吗？...



一条君导读‍‍

房地产正在变得各种不友好，融信的运气会更好吗

2016年8月，以110亿元拿下全国单价地王不久，融信董事长欧宗洪在香港表示下半年基本上不会拿地了。然而不到一个月，融信拿下了南京仙林地区单价地王，强势进入南京。

这基本体现了融信的态度，它对核心城市和中国经济的信心，远超过对自身压力的担心，只要有机会，就不惜一切代价。

3月21日，中国房地产市场最受关注的公司之一融信集团(03301.HK)发布了上市以来第一份年度财务报告。它的业绩可能是高增长房产商的样本。2016年，这个只进入了5个城市的房产商实现了合约销售额翻番，达到了246亿元，其中杭州和福州贡献了70%。

 

2016年火热的房地产让融信的溢价可以轻松达到，融信房产的销售均价为1.75万元/平米。以杭州为例，蓝孔雀公馆和学院府的楼板价为1.5万元左右，售价超过三万元，杭州公馆楼面价接近3万元，售价超过5万元。

但是，这并没有让它的财务数据变得更好看，其毛利率从去年的36.6%下降到20.2%，融信年报中表示是因为“2016年交付的部分项目毛利率较低”。

融信之所以备受关注，主要是因为其在土地市场的积极表现。2016年，融信在上海、杭州、福州、南京、厦门和昆山拿下了21个地块，总价为484亿元。不过，融信的大多数都引入了合作伙伴，比如上海地王就引入万科，双双五五分。即便这样，融信也要总共付出246亿元土地款，与2016年的合约销售额基本持平。

2016年高涨的土地价格和融信的拿地策略，让其土地成本猛增。根据年报数据，融信眼下所有的土地储备的价格为8650元/平米。但实际上，2016年，融信所获取的土地的成本均价超过了20000元/平米。

截至2016年底，融信拥有1060万平方米的建筑面积储备，其中80%以上位于上海、杭州、福州、厦门这些热点城市的核心位置，为未来的规模和利润增长打下了不错的基础。

积极的买地策略，让融信的债务一直备受资本市场关注，这也是为什么融信的估值一直低迷，目前的总市值仅有82亿。

它一直努力让财务数据变得更好看。三年以来，尽管买地一直没有放慢，融信的资产负债比从1541%一路降到去年的247%，现在又降到了98%。

 

这并不意味着融信借的钱越来越少。根据其年报内容统计，2016年融信的“融资”总额接近200亿元人民币。其中发行债券和票据共计125亿元，IPO融资16亿元。

除此以外，融信分别与证券、资管和信托公司签订委托资金协议，这为融信拿到了50亿元垫款，因为这些款项没有固定还款日期，被融信统称为“永久资本工具”。

如今，在南京或者上海这些对拿地自有资金有要求的城市，融信通过“永久资本工具”拿到的资金不能用来拿地，融信表示这些钱将用作营运资本。

资产负债比的大幅下降，是融信用了多种控制手段的结果。除了上市融资，通信将合营企业转为附属公司，同时吸引合作和注资，以及发行永久资本工具。

截止2016年底，融信有167亿存款，借款总额为394亿元，接近305亿元的资产被作为借款的抵押。

2017年，融信会改变吗？

根据融信董事长欧宗洪在业绩发布会上所说，2017年融信会加大并购及旧改比例，以相对合理的价格获取优质土地。同时对土地上筛选机制也将更严格，原则上招拍挂项目的净利润率需要不低于8%，达到10%左右，并购项目需达到10%以上。

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