河南信阳：去库存，关键要提升“宜居城市”魅力

返乡旅途中，最让人动容的是，进入信阳地界时广播员用甜美的声音如此介绍——“信阳市，地处豫，皖，鄂三地交汇处...





前言：对于大多国人来说，文化的本源是乡土的，凝聚着浓郁的乡愁和乡情！家国情怀下，春节返乡对新一代城市移民的意义绝不止于家人团聚、聆听乡音和品尝美食，更多人通过近距离的观察、感受以及和外部世界的比较，思考和探索关于故乡城镇的发展命运：经济、房子、人口流动等，都是绕不开的话题。在此背景下，中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

返乡旅途中，最让人动容的是，进入信阳地界时广播员用甜美的声音如此介绍——“信阳市，地处豫，皖，鄂三地交汇处，被誉为山水茶都，素有“江南北国、北国江南”之美誉，景色秀丽，自然风光迷人…”，小城虽小，却多次被评为“中国十佳宜居城市”，这里民风质朴、佳肴美味、而优美的生活环境更是小城百姓选择在家置业的重要原因之一。

☆1、十佳宜居城市，交通条件便利

信阳市位于河南省南部，左扼两淮，右控江汉，处于武汉经济圈、皖江城市带、中原经济区的结合部，下辖平桥区（含羊山新区）、狮河区2个城区、商城、潢川、固始等8个县，行政面积为18952万平方米，全市总人口约870万人，具有交错的铁路、公路网，交通体系发达，是连接武汉、郑州、合肥、南京等重点城市的核心枢纽，提升了小城经济领域对外扩展空间。随着信阳明港机场，潢川机场完成建设，信阳市经济发展将进入一个新台阶。 信阳小城在自然景观、地理位置、交通条件上的优越性，确实为城市建设添加风采，尤其当交通越来越完善，处于中原经济区辐射带的小城市将逐渐释放她独有的魅力。


☆2、种植粗放型城市，经济增速一般

信阳位于淮河上游，地势南高北低，中部是丘陵岗地、北部是黄淮平原和洼地。因地形地貌影响，田块分散，粮食生产机械化、规模化种植受限，仍以人工种植为主，粮食投入成本高，收入偏低。然而生活成本不断提高，导致大量农村青壮年劳动力外出务工，家中剩下老人守着一亩薄田维持生计。仍以种植业为主的小城，面临着地形受限、种植成本渐涨，劳动力缺乏等问题，经济增长动力在省内处于中等水平。近两年小城大力支持有条件的村庄、乡镇发展旅游业，南部山区凭着独有的山形地貌颇受关注，经济面貌得到改观，吸纳部分本市居民留乡发展。

☆3、人口外溢型城市， 内需产业不多

信阳大多数剩余劳动力以外出务工为主，年龄趋向年轻化，文化水平不高，受教育程度以初中为主，流向稳定，建筑行业、制造业偏多，农民收入增加。以初中同学为例，刚入初一班级有100多人，毕业时不到50人，大多数同学外出打工。为改善小城百姓生活，支持农村人口向城镇转移，政府部门采取建设产业集聚区、农田实验区、发挥旅游优势、财政支持百姓进行产业化种植等一系列惠民措施，可提供的就业机会依然有限，尤其是对较高学历层次、有专业技术的本市青年吸引力不足。身边很多大学毕业同学选择去上海、北京大城市发展、去郑州、杭州、南京、合肥等重点二线城市置业安家，家乡虽美，仍然选择了能体现价值的远方。


☆4、“去库存”目标城市，房价较为平稳回顾整个2016年，房地产政策由松趋严，热点城市楼盘在传统的“金九银十”前期量价齐升，一系列调控政策出台为市场降降温。然而，名不见经传的四线小城依然思考空置的楼盘如何消化掉，在去库存的道路上前行。





2015年初，全国开始进入“去库存”的主要时期，为此，信阳市先后多次出台政策帮助消化本地库存。笔者整理了2015-2016年各月份信阳市本级商品房预售登记数据，统计发现 2016年商品房预售登记套数为37866套，同比增长，预售商品房面积为435万平方米，同比增长。2016年信阳商品房预售登记套数和面积上涨幅度较大，城区楼市整体回暖。

从购买群体进行分析，在小城购房的人大致分为两类：一是回城就业的青年、属城区刚需群体，数量有限，一类是打工返乡青年，希望在城里定居，属潜在购房群体，但数量较大。为能消化库存，信阳市于2016年初实施农民工进程购房补贴政策，激励农民工进城购房。政策下发后的3、4月份城区商品房预售登记套数明显上涨。一方面是春节返乡置业人群较多，一方面说明政策实施效果明显。 根据信阳市最新发布的《信阳市推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动工作方案》可以看出，本市城区、县城去库存任务艰巨，需积极思考对策从政府、开发商、百姓三个方面合力缓和库存压力，

☆楼市小结

从短期来看，政府、开发商合力可通过给予购房补贴，增加购房折扣等方式吸引居民购房，减少库存量，缩短库存周期，但是若想本市能有一个长期、健康稳定的房地产市场，提升“宜居城市”的独特魅力，则需要从社会、经济、环境多方面入手，整体提高居民购买力和回乡置业的幸福指数，例如：1）继续建设和推广特色旅游产业，增加经济收入，创造更多的就业机会；2）住宅用地合理放量，库存多的县（区）减少土地供应，城市建设以挖存量为主，注重质量，注重城市形象；3）增持种植类项目，提高农民收入，引入核心工程项目，吸纳人才建设家乡。


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