直击去库存②：二线城市受益最大领涨全国

导语

在密集的信贷放水政策下，开启楼市疯抢模式的一线城市或将面临新一轮政策调控，而在这轮去库存中，获益最大的当属大部分二线城市：房价涨幅媲美一线城市、库存量和去化周期甚至比一线城市还要小、房价上涨预期进一步增强……本期，房王君继续带你走进二线城市，了解“位于夹心层的最大受益者”。（后期将推出三四线城市系列，敬请期待）

二线楼市迎来小阳春
降首付、调利率、降契税……在轮番利好的轰炸下，2016年的楼市“小阳春”来得比预计的早一些。北上广深楼市率先引爆，连夜购房、开盘售罄、交易中心人满为患等场景接连上演，南京、杭州、苏州等二线城市亦进入高烧模式。
?中山苏州房价2月涨幅首超深圳
2016年2月百城价格指数显示，全国100个城市在基本上涨的态势下，部分二线城市的楼市表现非常活跃。从房价单月涨幅来看，非一线城市的中山、苏州涨幅已经超越了深圳，三城涨幅分别为中山5.63%，苏州5.56%和深圳5.41%，此外，珠海和东莞的单月涨幅也超过了4%。

?二线城市成交量领涨
据2月份的数据统计，30个典型城市当中，北上广深四个一线城市的楼市成交面积同比增幅由1月的12.0%扩大至33.6%，二线代表城市由1月的17.5%扩大至36.9%，三线代表城市则由1月的-2.8%扩大至14.6%。二线城市领涨。
54城市楼市交易数据也印证了这一趋势。该数据显示，2月最后一周(2月22日-2月28日)，54个城市合计签约住宅达到了6.2万套，环比前一周平均涨幅高达68%。其中最火爆的是二线城市，环比涨幅高达92.4%，一线城市涨幅达到了78%，而三四线城市则只表现出春节后的惯例恢复。

强二线城市去化效果明显
相比近来一直被各种去库存新政排除在外的一线城市，多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑，其中苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位，它们的库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。
南京截至3月6日，南京库存已降至3.7万套，为近2年来库存新低，按照一万多套的月均去化速度，库存仅够卖3个多月。
合肥截至2016年第4周，合肥商品房住宅整体库存只有3.3万套，面积为29万㎡，库存去化周期为2个月。“僧多粥少”的局面从年前一直持续到现在。
苏州截至2月17日，苏州的住宅库存量跌破3字头，可售住宅近26113套，非住宅存量相对较足，可售房源75452套。按照目前2016年1月住宅日均成交300套来看，苏州目前住宅余粮仅够消化86天，不到3个月的时间。

二线重点城市最受益
从去年年底至今，刺激性政策频出且逐步加码，显示出中央进一步加大去库存力度的决心。然而人口集中、地价高、房价高的一线城市不在政策受益之列，这显示出差别化调控的意图。而对于大部分不具备产业支撑、人口又缺乏吸引力的三四线城市，简单的加杠杆效果又有限。在这种情况下，位处夹心层且未完全释放购房需求的二线城市，无疑得到了本轮去库存松绑下的最大利好。
其中，能充分利用利好的主要是一些基本面好的热点二线城市，比如苏州、合肥、南京、天津、厦门、武汉等城市，这些城市经济面较佳，具有较强人口吸纳能力，购房需求充足，给予了市场需求的最大支持。它们的平均去化周期在4-5个月左右，已经显示出严重的供不应求。此外，这支去库存“强心针”也对走势平稳的二线城市们起到了作用，拿常州和无锡楼市来说，常州的去化周期已从前年的28个月下降到目前的13.7个月，无锡13.3个月，都已接近或达到合理去化周期。
从目前的市场表现来看，本轮政策中获益最多的二线城市目前库存总量正处于下行阶段，未来或将持续受益。值得注意的是，虽然大部分二线城市库存压力得到大幅缓解，但弱二线城市尚未全面回升，城市分化仍是当前二线城市市场的常态。二线城市中的重庆（去化周期为16.5个月）、成都（去化周期为26.2个月）、西安（去化周期为22.7个月）、沈阳（去化周期为18.9个月）、福州（去化周期为27.9个月）、长沙（去化周期为21.6个月）等城市依然没有明显起色，在这类库存仍高居不下的城市中，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

库存再升级：分城施策
在连续2年楼市宽松政策拉动下，部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市，其余二线城市环比较为平稳。整体看来，二线城市的库存水平适中，销量弹性也适中。从之前各地去库存的政策力度有所不同可以看出，“分城施策”将成为地方去库存的主要方向：
?1月1日起，南京执行新的商品房预售规定，新领预售证的房源面积必须在3万㎡以上，以杜绝开发商分批领证借机抬高房价的行为；
?2月29日，“杭十条”正式出台，新政涉及优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、优化发展环境等方面；
?部分二线城市如河北、江西、湖北、南京、武汉等省市通过鼓励农民工购房、实施税收优惠等政策助力楼市去库存；
?济南将统筹推进户籍制度改革和以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，探索实施积分落户制度，有序推进农业转移人口市民化；
?天津、河北的积分落户政策也在有序推进；………
在“去库存”背景的特殊照顾下，二线城市市场显得格外活跃和争气。尽管城市之间存在分化现象，只要中央能针对各地楼市进行实时双向调控，相信二线城市楼市能够完美解决库存问题并继续稳步上行。对于基本面向好、不存在去库存问题的城市要以稳为主；存在去库存压力的地方，仍然要坚持“去库存”的市场策略。
对于房产商，要把控好今年上半年最后的跑量“窗口期”，增加上半年销售业绩在全年的比例;要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略。