2017：长租公寓盈利模式再探索

近两年大热的长租公寓，一直被誉为未来的亿万级市场。一是因为资本市场的青睐，二是长租公寓是对传统租赁市场的一种...





近两年大热的长租公寓，一直被誉为未来的亿万级市场。一是因为资本市场的青睐，二是长租公寓是对传统租赁市场的一种补充。从去库存的角度看，部分库存变身长租公寓，也是一件得利的事。



2016年12月21日，在中央财经领导小组第十四次会议要求，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求。



虽然前景看好，但不可否认的是，长租公寓市场仍处于初级发展阶段，鱼龙混杂。真正的盈利模式尚未成型，运营商们的竞争还停留在初级阶段，侧重在抢房源层面。同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开始。

目前，长租公寓运营方的成本最主要的是房源成本，即交给业主的房租的成本。判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，目前，公寓行业的成本结构存在一定不合理的因素，即房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式公寓大概占百分之五六十。

“一般情况下，房租占比越高，运营效率提升的空间越小。集中式公寓相对好一点，对于分散式运营者来说盈利更难，可能需要到了二三十万间规模的时候，才发现有盈利能力。”有业内人士称，这种情况下，怎么样控制成本、能够提升运营效率就很重要。



对于控制成本方面，公寓业广泛应用的是与公寓服务平台合作。在装修、电器、智能化、金融、托管运营等方面提供专业化服务，实现住宿业的“管理自动化”、“交易自动化”、“服务自动化”。

在物资采集方面，统一托管、集中采购。有平台企业集中采购，一方面可以享受价格优惠，降低采购投入。其二，运营商全权转交平台方管理，节省了大量时间成本和人力投入，将其投入到管理的其他方面，实现资源和人员的合理利用。

在装修家电方面，由专业化团队施工，辅以技术人员从旁监督指导，保证房间装修进度和质量。家电配置国内外品牌家电，避免出现房间配置遭吐槽的租后尴尬。

在提高运营效率上，不少公寓采用智能系统和智能软硬件管理公寓。节省人力成本的同时，充分发挥了互联网+和物联网在住宿业的应用。

运营商通过线上管理系统，进行房间出租、线上合同、租金收缴、水电费扣除、租户关系维护等公寓日常的运营工作，提高运营效率。租客也可以通过手机app来完成交租、水电费充缴等，方便快捷。



此外，根据中国饭店协会日前发布的住宿业十大关键词来看，2016年可称之为住宿业的并购年。这一年，万豪并购喜达屋，锦江并购铂涛和维也纳，锦江增持雅高，首旅收购宁波南苑集团后又与如家重组，海航收购卡尔森集团和希尔顿25%的股份，雅高战略投资悦榕，世茂试水酒店资产证券化，途家收购蚂蚁短租后又并购了携程、去哪儿网旗下的民宿业务，一桩桩一件件都是大手笔的资本运作。

日前，中国规模最大的长租公寓运营商魔方生活服务集团联手与中航信托股份有限公司成立了上海蓝山资产管理有限公司。

这些并购重组、战略投资的背后，也显示出长租公寓等住宿业要想谋求盈利，除了开源节流，还可以从创新发展模式、整合资本优势，进行优化资源配置等方面入手。

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