深圳楼市调控靴子落地了！全深圳的记者和地产人也都等残了！

昨天到今天，是中国2016年度房地产政策最为密集的时刻！上海、深圳、南京，以及总理李克强的讲话！

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刚刚，就在刚刚，深圳的楼市调控也出台了！

原本说是下午出台，从今天下午4点左右开始，就已经有记者同行在群里发出来自深圳市规土委的提醒：“各位亲，今天下午有房地产调控政策发布，请大家留好版面，关注市政府网站，到时会给大家通稿”。从那一刻开始，全深圳的记者，全深圳的地产人，甚至全深圳人，都在等着这座去年房价涨幅榜排名全国第一、市民购房负担全球第一的城市，在今天，到底会出什么政策？

晚上11点10分，7个多小时，政策出了。和上海凑齐了一对“史上最严调控！”

1深圳：社保一改三、首付三改四。

去年一线城市的楼市的房价，太像2009年，而现在一线城市的调控，又太像2010年。

每次在房价大涨之后调控政策收紧，关于房价后市的多空争论也会变得无比激烈，这一次尤其是，因为去年深圳的房价出现了高达40-50%的大涨，所以，大家担心的从之前的“房价会不会跌”变成了“会不会崩盘”？这种惊弓之鸟的心态，在之前每一次调控中，我们都碰到过。

我在3月4日揣测：深圳出台政策的会很“温和”：《开年四度谈房价，深圳3月会怎么调控楼市》（请点击文末左下角“阅读原文”查阅）。现在，出台的调控政策比我之前揣测的还要“温和”：“一改三、三改四”。。

政策全名：《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。

内容核心：

1. 非深户购房社保1年改3年2. 首套房贷款还清，二套房首付最低4成（此前是3成）其它的之前都已经发布过了。?



看到这个，我有点不相信我的鼻子眼睛和耳朵。

加上之前深圳已经确定在进行的清查、严禁首付贷的政策，深圳一共就是这三斧头，木斧头。

上海是今天上午出的政策，昨天下午财新杂志已经独家报道。政策核心是：

一是社保“二改五”：社保缴纳从原来的累计缴纳2年以上，调整为连续5年以上。二是：二套房首付最高升至7成。购买普通二套房首付为5成，购买非普通二套房首付高达7成。

相比深圳来说，上海的政策称为“史上最严厉的调控政策”，是符合事实的。在之前“史上最严厉的调控政策”发生在2010年-2011年，国家连续出台“新国十条”、“新国五条”、“新国八条”，确立了延续至今的“四限令”（限购、限贷、限外、限价）为核心的调控思路。但在最严厉的时候，二套房首付都没有达到7成，限购限外的社保年限都没有达到5年。

2被忽略的总理讲话

我认为，沪深政府出台这样力度的政策，都很明显地传达了一个意图：政府有动机有意愿继续维持高房价的现实，而不是主动的捅破泡沫。所以，他们的动作都是：首先确保房价不可以大涨，然后通过政策影响房价平稳过度。

这是由中央意图决定的，也是由经济形势决定的。

很多媒体忽略了昨天李克强总理在博鳌亚洲论坛上关于房地产部分的讲话，他的原话是这样的：“今年将继续加大棚户区和城市危旧住房改造力度，把房地产去库存和棚户区改造货币化安置结合起来，更好满足居民住房刚性需求。与此同时，我们会按照因地制宜、分城施策原则，促进房地产市场平稳健康发展。尤其要高度重视住房困难群众，也避免房地产市场出现大的波动。我们还要加大扶贫力度，缩小贫富差距，实现包容发展。”

我理解高层的核心意思还是：房地产不能有大的波动，因为，从这一次大规模去库存的动作看出，中国阶段性的又回到了靠房地产拉动经济的老路上去了。

不能有大的波动包含两个方面：1、三四线城市的房地产不能有大的波动，这个波动是指大幅下跌，所以，三四线城市的调控要往“松”里调，着力去库存，缓解地方财政压力，拉动GDP。2、一二线城市、尤其是一线城市的房地产也不能有大的波动，这个波动是指过快上涨，所以，调控要往“紧”里调，不能涨太猛，最好能把资金逼到外围城市。

这是2016年调控政策的主意图、总基调，这个意图和2010-2011年“四限令”的意图是有很大不同的，当时的意图就是要“让房价回到合理水平”，说白了，就是要把房价打跌。因此，这决定了2016年一二线城市的调控动作的力度，不会像2010年那个时候那么狠辣。理解上海和深圳的调控政策，这是最大的一个原则。

3为什么深圳政策弱上海政策严？

虽然，表面上看，深圳出台政策温柔，上海出台政策严厉，两者力度完全不同，但实质上两个城市政策的本质思路是一致的。和上海相比，看起来深圳的调控政策的确是“温柔温柔、很慢很慢”。但的确这两个城市的房地产现状是有不同，深圳政策出台面临的环境是：去年房价已经大涨40-50%，局部区域翻倍，市场有自然调整的需要。即便是不出政策，房价在惯性上冲之后，也会出现盘整（深圳楼市近来仅仅是担忧政策利空便已经开始横盘）。如果贸然出重拳，可能会造成不可控的意外局面。在这之前，深圳的管理部门已明确表态：会出台政策挤泡沫，但不希望回到2008。因此，深圳官方实质上被高房价逼到两难境地，紧缩的动作空间并不大，最后选择了温柔三刀。

而上海政策出台面临的环境是：去年上海房价上涨是18%，开年之后市场疯狂模式才真正启动，如果是温柔调控，则根本按不下去。所以，上海选择了较重的出拳。韩正的目的是未雨绸缪，预防上海房地产像深圳一样过热。

 

两个城市的目的都不是希望房地产下跌。

4政策可以打跌房价吗？

事实上，这些判断，大部分买房人也都能想得到，但是，为什么深圳的市场情绪在开年之后变得如此紧张，以至于关于房价是否要崩盘的争论，变得比2010年还要激烈。有一点点风吹草动，都会继续猛烈扯紧人们关于房价那高度紧绷的神经。比如关于后海投资客降价200万抛售房产的新闻，关于龙华开发商降价20%卖房的新闻。这些都在继续加剧着关于深圳楼市是否崩盘的猜测。

买房人的这些焦虑，实质上并不是因为政策引起的，而是因为去年房价高涨带来的恐惧心理。有没有政策收紧，这种恐高心理都会积累都会加剧。外部政策环境的突变，只是给了大家这种恐惧心理宣泄的一个通道和一个借口。

仅仅靠这样的政策，是不太可能打跌深圳的房价的，恐怕也只是阶段性迫使上海楼市停滞。如果不信，来看一看2010年史上最严厉的调控政策执行了6年之后，沪深房价的走势。

上海房价在2010年之后便执行了比深圳更为严厉的限购，但是2015年的新房价格比2010年还是上涨了50%之多。





深圳在2010年之后执行了不那么严格的限购，所以，过去的6年里，深圳和京沪的房价差距快速的拉近了，在2015年底，深圳的新房均价达到了45000元/平方米以上，比2010年升了2倍多！

在要求把房价打到合理水位的中央意图下，沪深过去6年周期里的房价还是持续的上升。那么，今天的房价水平有所不同，两地的房价都已处在高位，但中央的意图也有所不同，给了地方政府更大的腾挪空间。我的意思是：如果房价出现了明显下跌，那么对于沪深政府来说，会很迅速的再度放松政策，重新努力把房价维持在“平稳健康”的水平。

所以，一线城市的房价，会因为政策调控和市场的恐高心理，而陷入阶段性的横盘。在深圳已经出现了这样的情况：中介经理人指数大幅下滑，显示市场信心已经剧烈萎缩。但如果据此认为，深圳房价会出现明显的下跌，甚至是大面积的崩盘，至少现在还没有证据支撑我做出这样的判断。并不是说深圳目前动辄6-7万的新房价格，就真的是完全理性健康的，但是，考虑到政府有动机继续维持高房价而不是主动捅破它的意愿和能力，决定了这个博弈还会继续一段时间。

5资金面宽松会提供楼价托底

还有两个重要的因素，会影响到一线城市房价的坚挺。

一个是，需要看到今年的M2增速定在了比市场预期为高的13%，以及非一线城市几乎全部的降低首付去库存。据此计算，2016年中国的M2会达到157万亿左右，大约是投放2块多钱才能产生1块钱的GDP。房地产的货币化会更加明显，你以为是房价在涨，只不过是人民币在贬值。

如果市场整体的资金面宽松，如果三四线城市都在紧锣密鼓的救市。那么，资金出于逐利性还是会选择一二线城市，即便是某些像深圳这样的房价太高的城市，如果房价一旦出现下跌，也意味着有充沛的资金托底。

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二是，从政治上考虑，政府在2016年也更需要一线楼市稳定而不是下跌。如果京沪深的房价在今年出现了拐点，我想对三四线城市的去库存目标会造成很严重的负面效应。对于买房人来说，如果连中国最好的城市房价都要掉头向下了，那么现在去当三四线城市的接盘侠，会不会掉进了坑里？无论是刚需还是投资者，他们都会考虑现在进入的成本是不是站在了山岗上。这是非常现实的问题。

总之，对于现在房价越来越高的一线城市而言，我认为并没有太多的道路可选，只能是左一脚刹车右一脚油门，不断的在维持和稀释高房价的泡沫度之间做平衡。ps：昨天很晚我发了一篇推文《一线楼市紧缩调控会带来楼市拐点吗？》，但附带的一篇文章出错了，考虑再三还是删除了，向粉丝们致歉。

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