读年报：销售额5年翻6倍 碧桂园一个低调的“霸主”

2016年碧桂园实现合同销售金额人民币3088.4亿元，合同销售面积为3747万平方米，同比分别增长120%和74%。...





2016年碧桂园实现合同销售金额人民币3088.4亿元，合同销售面积为3747万平方米，同比分别增长120%和74%。2012-2016年5年间，碧桂园实现了合同销售额从419亿增长至3088亿，5年翻6倍，碧桂园一直在创造新神话。

（截自碧桂园2016年财政年度：全年业绩演示）从2012年以来，碧桂园一直保持较好的增长态势，2013年实现了合同销售额首次翻番，此后进入相对平稳的增长期，直到2016年合同销售额3088.4亿元，同比增长120%，如此的业绩再次成为碧桂园的骄傲。

但2016年碧桂园的年度目标仅为1680亿元，也就是较2015年实现20%的增长，可以看出碧桂园的目标还是有所保守，这或许与其低调有关。碧桂园董事局主席杨国强曾说，“我们没有想争第一，我们只能努力做到更好。”（截自碧桂园2016年财政年度：全年业绩演示）

其实，2016年的市场并不平稳，而碧桂园成为最大赢家的背后有其独特的作战方式。

碧桂园最擅长的莫过于郊区作战。一直以来，碧桂园响应国家鼓励二、三线城市经济发展的政策环境，积极布局极具发展潜力的二三线城市，甚至是四线城市，走城镇化、郊区化大盘的模式。三四线城市成为碧桂园的“大本营”。

据2016年碧桂园年报显示，国内合同销售以城市类型划分（按金额），位于三四线目标三四线占比41%，位于三四线目标一线占比7%，位于三四线目标二线占比5%，三部分共占据总额的53%。（截自碧桂园2016年财政年度：全年业绩演示）

独特的市场定位使碧桂园曾避开了一二线激烈的土地竞争。碧桂园选择的土地大多位于距离城市中心半小时以内的郊区和三四线城市，积极获取大面积廉价土地；项目面积大，占地多在千亩以上。据了解，建筑面积过百万平米的项目有30个。

但在房企后千亿时代，碧桂园只做三四线城市是不够的。近两年，三四线城市“霸主”碧桂园的布局，也开始向一二线及周边城市倾斜。（截自碧桂园2016年财政年度：全年业绩演示）

根据2016年碧桂园获取土地按城市类型分布（按面积），位于三四线目标三四线、位于三四线目标二线、位于三四线目标一线共计占比69%；位于二线目标二线、位于二线目标一线共计占比28%；位于一线目标一线占比3%。从2016年拿地情况看，碧桂园逐渐从“以三四线城市为主，”的定位，调整为“一二三四线全面布局”的战略。

若按照目标市场计，碧桂园约59%的国内合同销售贡献来自于瞄准一二线城市的项目，另有41%来自于瞄准三四线城市的项目。

此外在3月22日的香港业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌也曾表示，“哪里有市场，哪里就有碧桂园”，碧桂园一二三四五线城市全面出击。对不同市场的适应能力及更平衡的土地储备便是碧桂园对冲市场波动，不断成长的关键。就在外界认为，2017年碧桂园将会正式晋升行业龙头的时候，碧桂园管理层却透露2017年国内销售目标仅为4000亿元人民币。碧桂园董事局主席杨国强表示，“今年虽然目标定为4000亿元，但会努力争取做到比这个业绩更好。”

但在众人看来，碧桂园的目标仍然非常谨慎。就碧桂园全面布局的土地储备，可以说2017年其4000亿的目标远不止。

从土地储备方面看，2016年碧桂园以“一天拿下一块地”的速度，全年共获取土地413宗，新获取土地的预期建筑面积为8752万平方米，为公司持续开发销售提供了强大支撑。

截止2016年12月31日，碧桂园集团已签约或已摘牌的项目总数为728个，其中国内有722个（257个位于广东省），马来西亚有4个，澳大利亚1个以及印度尼西亚1个。位于中国的项目分布于28个省/自治区/直辖市的185个地级市，总计覆盖456个区/县。



（截自碧桂园2016年财政年度：全年业绩演示）

2017年碧桂园将持续巩固一二线市场，捕捉一二线城市外溢需求，在一二线城市周边打造大型项目，持续支持业绩。

根据截止至2016年12月31日未售部分土地储备，目标市场为三四线城市的项目预计可在2017年及以后提供约4836亿货量；目标市场为二线城市的项目预计可在2017年及以后提供约3515亿货量；目标市场为一线城市的项目预计可在2017年及以后提供约36354亿货量。2017年碧桂园土地储备相当充足。顺应新战略，碧桂园在石家庄的布局转向市区。2017年2月14日碧桂园在石家庄的第二个项目正式落地，当天石家庄德诚碧桂园房地产开发有限公司以24600万元摘得，拿地项目为碧桂园瓮村项目，案名为碧桂园·天汇。

早在2014年碧桂园已经正式进驻石家庄。石家庄首个项目，碧桂园选择了远离市区的元氏县，开发碧桂园项目。据了解，碧桂园投资约60亿，打造超千亩生态大盘，其千亩定位刷新了石家庄楼盘记录。此外，最让人印象深刻的莫过于，2015年5月1日当天，上万人疯抢购房的盛况，元氏碧桂园上演了石家庄楼市从没有过的热销奇“绩”。

直到2016年，石家庄碧桂园仍然是碧桂园合同销售额最高的10个国内项目之一。2016年石家庄碧桂园合同销售额27.7亿，合同销售面积41.0万㎡。



（截自碧桂园2016年财政年度：全年业绩演示）

相比碧桂园·天汇项目，碧桂园在新华区小安舍的项目知名度更高，但是一直没有正式对外公布。据政府官方网站回复，西三庄小安舍城中村改造项目由石家庄金谷房地产开发有限公司进行开发建设，目前碧桂园集团与石家庄金谷房地产开发有限公司有合作意向。最终该项目到底能否落地，银河房产将持续关注。

碧桂园的年报中这样写到，对于碧桂园而言，中国城镇化进程远未结束，集团将继续聚焦城镇化带来的住宅及相关需求，打造覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

2017年是碧桂园香港上市10周年，这一年，碧桂园将在“全面扩张”的路上越走越远。

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