餐厅停业收入为0，餐企如何谈判降低房租？？实操手册来了！
这次，我们结合汉源讲师赖林胜(，赖林胜)老师的指导，讨论下如何将餐饮，房租降下来，怎么谈等等，我们把学习总结的笔记，概要和自...
01
餐饮企业应对疫情支付租金方式？
针对降减免租的问题，很多聪明的房东已经，知道会变成减租等情况，因此走在前沿的房东企业主动，降或免了，例如万达商超类等，几百家都主动给商家降租，也有像“私人老房东”出来主动为租户，降免租信息，对于这些主动降免租的，我们企业也应该主动回复“感谢信”表示我们的态度，那么必定主动的还是，占少数，那么还有大部分的房东，我们应如何谈判呢？餐饮企业应对疫情支付租金方式？
1、免除：
首先要沟通针对疫情的状况谈，2月份或2-3月两个月租金及管理费，进行减免，为自己争取最大的，现金流保障。
2、合理降低：实在不能减免的，也要争取2-3月两个月租金及管理费的，相应比例，前期可以从70%的减免，我们可以承担一小部分，因为（必定有先例，打起官司来之前有判过，考虑到房东方也是，疫情事件的受害者，最后各担50%的可能情），这都要看平时，跟房东之间的关系，尽量得到客户的谅解给予最大的，让步和支持。
3、延期平摊：餐饮受到重挫，自然会出现一定，的影响周期，一般是前三个月，有很大的影响，就算复苏也会当时很火爆，随后又会有2-3月的平淡期，因此关于租金尽量谈到，支付延期至2020年第4-12月9个月内进行均分，以减缓企业前2月，现金流压力。
4、支付周期：如果我们以前的合同，支付的周期是是年付、半年付的，借这次机会要谈好更，改为季付或者月付，最好是月付，这样就会给餐饮，品牌减少很多压力。
5、押金抵付房租或，付低利息延付：还有一点，我们餐饮品牌很多都是，支付几个月的押金，压力特别大，这个时候可以申请用放在他们那的押金来低，我们最近要付的房租。顺便也让自己，的押金压力减少。
02
与业主协商减免租金如何做到有理有据？
来势汹汹的新型肺炎疫情，打乱了众多餐企和企业，的发展节奏，如何生存下去成了餐饮人在疫情期间，交流最多的话题。餐饮店租金怎么办，每天算着损失多少，账上的资金还能维持多久，也成为疫情重压下，众多餐饮企业的生存现状。与业主协商减免租金如何做到有理有据？
疫情期间租金减免是否有法律依据？
现行的法律、法规、政策均是没有明确指出出租方有义务减免，疫情的租金的，但如果是因不可，抗力造成的客观情况，则适用于《中华人民共和国合同法》第117条规定，我们是可以要根据不可，抗力的因素，实现部分或者全部，免除责任的。
在这里还要强调一下，危机中也有机会，我们有些品牌的店状况，不好的，本想关的，以前不好关，这次正好借这个，机会跟房东谈，就可以顺利给退了，把保存下来的财力和，人力都用到保留的门店上去，在他们身上多花些时间，和资金，做好品牌的升级和维护。
餐饮企业现在重中之重面临的问题是，要如何与业主协商减免租金的问题。
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通过什么途径要求减免租金通过要求减免租金主要有两个途径，一个是主动协商一个是，法律途径，我们自己要平衡，如果是自己不想要的门店或是开不，好的门店就计划关了，借这个机会想法退了，因为接下来很难再做起来，这种门店可以通过协商不成就用，法律途径来处理，但针对有一定实力，的品牌或房东，你的门店又特别好的，你也很重势的，你一定不要用法律来解决，以免造成日后跟房东之间的，关系不美好，而就没有太大的必要了。接下来分析两个途径的，步骤细节：
1、主动协商解决，争取同意减免。
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第一步：先通过书面形式的《租金减免申请书》与出租方协商减免租金；
第二步：如出租房没有回应，再约能决定减免房租的，人面谈；
第三步：如双方通过协商谈判，后达成一致的，应签订《租金减免协议书》作为原《租赁合同》的补充合同就具体，减免数额进行约定，以免日后发生争议；
第四步：签订完协议后，应该写一封《感谢信》给到出租方，以表感恩。
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2、如果协商不成功，可以向法院提起诉讼。_
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第一步：先通过书面形式的《租金减免申请书》与出租方协商减免租金；
第二步：如出租房没有回应，再约能决定减免房租的，人面谈；
第三步：如双方通过协商谈判，后达成一致的，应签订《租金减免协议书》作为原《租赁合同》的补充合同就具体，减免数额进行约定，以免日后发生争议；
第四步：签订完协议后，应该写一封《感谢信》给到出租方，以表感恩。
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笔者也提示再次强调，要针对优质店铺和优质房东要用协商处理，千万不要用法律方式去压，这种房东，给自己日后造成的跟，房东关系破裂是没有好处的。
第一步：以不可抗力为由，要求减免租金；现行法律、法规、政策均为明确指出出租有义务减免，疫情期间的租金。
但如果因不可抗力造成，的客观情况，则适用于《中华人民共和国合同法》第117条；这次疫情是不能预见、不能避免并不能克服的，客观情况，合同是早于疫情爆发前很，长一段时间签订，所以属不可抗力。
《中华人民共和国合同法》第117条；因不可抗力不能履行，合同的，根据不可抗力的影响，部分或者面部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不可，抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能履行，的情况。
第二步：如未被认定为不可抗力，可以根据情势变更不能实现合同目的为由，要求变更或解除合同。
（注：若无法就减租达成一致，及时通过诉讼等，其他途径解决，注意不要超过3年诉讼时效。）
情势变更法律依据：合同成立以后客观情况发生了，当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业，风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人，明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更，或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际，情况确定是否变更或者解除。
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笔者也提示再次强调，要针对优质店铺和优质房东要用协商处理，千万不要用法律方式去压，这种房东，给自己日后造成的跟，房东关系破裂是没有好处的。
第一步：以不可抗力为由，要求减免租金；现行法律、法规、政策均为明确指出出租有义务减免，疫情期间的租金。
但如果因不可抗力造成，的客观情况，则适用于《中华人民共和国合同法》第117条；这次疫情是不能预见、不能避免并不能克服的，客观情况，合同是早于疫情爆发前很，长一段时间签订，所以属不可抗力。
《中华人民共和国合同法》第117条；因不可抗力不能履行，合同的，根据不可抗力的影响，部分或者面部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人延迟履行后发生不可，抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能履行，的情况。
第二步：如未被认定为不可抗力，可以根据情势变更不能实现合同目的为由，要求变更或解除合同。
（注：若无法就减租达成一致，及时通过诉讼等，其他途径解决，注意不要超过3年诉讼时效。）
情势变更法律依据：合同成立以后客观情况发生了，当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业，风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人，明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更，或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际，情况确定是否变更或者解除。
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2
与出租方协商减免房租要有策略
晓之以情：如果自己或主谈的人是面向很，强势或很厉害的，不建议去谈，而是让更适合的人去谈，容易成功，谈判时态度一定要诚恳，谦和、表现的可伶、急切希望得到帮助。
动之以理：要摆出事实和道理，让对方信服。
比如：强调现在网上有很多，购物中心、个人房东都提出了，免除或者降低房租的声明，包括一些行业协会也提出，倡议；受疫情的影响，餐厅在未来几个月大约损失，多少金额？疫情期间要正常，支付员工工资，如果疫情持续，企业现金流将压力巨大，可能面临闭店的危机等等。
再列举一些本地或本市，的案例，自已城里的更好，不能拿外地很远的一二线的，事来说明，也要说明不能辞了，人工什么的，强硬的态度，跟房东破裂关系，对自己也没有太大的好处。
03
疫期租金如果不能全免，能减多少？
通过“非典”期间关于最终减免租金的，数额来看，大体上遵循了法律，上的公平原则，有的是减免50%，有的是免除停业期间，的全部租金，法院对该时间对合同履行影响，大小进行判决，因此，出于维护企业正常经营及，与出租方的友好合作关系便于后续续租，建议与出租方友好协商，就减免数额达成一致。疫期租金如果不能全免，能减多少？
04
餐饮企业长远打算的一些建议
1、后期如果餐饮企业有现金，多出来，哪怕不赔，希望可以还给，业主一部分现金，这样业主高兴，对未来的续租和加租是有，很大帮助的，让房东认为你还是，很不差的租户，以后更愿意帮助你。餐饮企业长远打算的一些建议
2、如果延期付给业主租金，双方需要签订《再还租金协议》，避免没有必要的麻烦，有必要的情况下也，可以作为法律依据。
3、无论是减免房租，还是延期支付，事后都可以给业主写一份《感谢信》以表感谢，方便日后继续合作。
来源：汉源餐饮大学、作者：赖林胜
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