2栋楼，大半年的租金，被合伙人吞了……

今天，你线上化管理了吗？...

公寓次世代原创

文 / 瑜灵



有个朋友说，做生意谁没遇到过几个官司。次世代的一位老朋友，这两年一直在“阵痛”中求变，遇到挺多奇葩事，一波官司刚结，一波官司又起。

今天要讲的这起官司，让他最受伤：我告的是我的一个远房表亲，也是我的一个合伙人。

我们是典型的广深城中村“合伙”模式，合伙人都是亲戚或者老乡，一般也不签什么合作协议，比方说，我找到房源，找几个人过来管，我们拿房占一部分股份，管理人员占一部分股份。2018年，我的这个远房表亲两夫妻来到广州，当时就一起接了两栋楼，一共有30多套房源，还有其他管理员管理的将近30多栋，都让他参与了投资，占了5%到10%不等的股份。

我是2017年底注册的公司，2018年开始做第一个专业化项目，因为经验不足，打造了大半年时间，真正运营时都到了年底，18年为了拓展这种模式，我又拿了很多新项目，投资超过千万，新房源数量过千间。

19开年后就特别忙，新项目装修、招租、后期运营，主要是我和我老婆两个人管理。他们两夫妻管的房源不多，我管不过来了，就找他们去负责一些新项目的装修，主要是盯追项目的进度，采购一些材料。结果他干了不到3个月就出了问题——当时一个项目的管家举报，他在管理工地时，盗窃公司的材料转卖，还在账目上弄虚作假，向施工方拿回扣。

发现之后，一则因为是亲戚，另外也怪我自己监督不严，就不想把事情闹大，以教育为主，想在内部做个处罚算了。事实证明，这种心软就是一再地纵容，一开始他承认了自己的问题，马上又翻脸否认。于是，我就停掉了他这个工作，不让他管了。

他就开始报复，在团队里造谣我和我老婆如何拿人当枪使，还不罢休，因为我们之前资金不统一（每个项目各自收租），他从去年10月到现在，就拒不上缴所管理房源的收入，导致几十万的营收无法入账，甚至把自己管理的那两栋楼也换了锁，我们都进不去了。

去年底，我把他告到了法院，现在法院正在一审中。

这位老朋友也告诉我们，其实从两三年前，自己就已经感觉到财务不统一、合伙人素质参差不齐、管理跟不上等问题必然隐藏着巨大隐患，但不论是注册公司、引入新的合伙人、还是开发专业化的项目，都没有解决根本问题，反而使自己官司缠身了。

在公寓行业，除了光鲜亮丽的国家队地产系、拿到投资的大品牌公寓运营商，像上述案例中以夫妻店、合伙人模式经营的公寓运营商也不在少数，甚至可以说，他们才是构成行业的“腰部力量”，加起来的“盘子”足够大，占据了各城市绝大部分的市场份额。但对于他们来说，标准化转型、精细化运营、用户体验等新兴的概念似乎还只止步在书面。

借着这位老朋友的惨痛教训，次世代借着观察各类公寓企业的经验，分享一些改善的观点。

解铃还须系铃人，老板既是问题的源头，又是问题的解药。

由单店/夫妻店模式运营的项目，在早期基本上都是按需找人，缺管家了招管家，缺保洁了立马招保洁，老板/老板娘则身兼财务、运营、人事、培训等多种职能，有的老板甚至自己把售后维修都自己“包圆”了。

随着项目规模的扩大，老板太多事了，最后“迫不得已”从琐碎的事务中跳出来，开始找一些帮手，其实当你有扩张计划，这一步就需要安排起来，有意识地去培养一些管理者。第一步要做的就是学会做分工，在有限的人力下，把职能分清楚，哪些事情是重点，老板必须自己做，哪些可以别人去做。

帮手去哪里找？公寓行业摸索多年后，很多老板得到的结论是——自己培养，同时引进一些专业人才，但这对于公寓老板是个考验，自己必须先成为一个更专业的管理者。

为达摩院讲过课的公寓前辈们，都在持续学习，例如寓多多的魏总，为了自我提升、优化团队，曾经一年花了近百万培训费，运东公寓的管理团队，更是每年要进修多次，蓝立方的周亚总，为了培养员工，不断自我精进，甚至已经修炼到了培训师级别。

老板就是一个公司的天花板，这话一点不假，老板不仅要走对方向，还要带得动员工，指望花钱招专业的人解决问题，他们即使能力超强，更多的也只能解决一部分战略或者执行层面的问题，带不动一整个公司。甚至一些空降兵，能力越强破坏性越大，我们真实了解过，某公寓企业通过猎头找来一位有大企业背景的运营总监，一年多的时间里，做了很多新尝试，但并没有给公司带来明显的增长，企业只要不增长，做越多尝试，花越多成本，都是内耗。

其次，非常重要的是，立好规矩，明确底线。很多初期的长租公寓只有简单的绩效激励制度，我曾去过一家公寓，管家每天大多数时间就是在公区玩游戏，老员工说，“老板有要求，但我们没动力，一是提成不高，二是没人管”，员工拿个底薪混日子，房子越空越多。

“老朋友”的情况就很能看出问题，尽管注册了公司，房源已经几千间，但在管理上，公司内大大小小的事情，还是夫妻两主事，忙不过来，粗放地找亲戚帮忙，“无组织、无纪律”。此外，亲缘关系在公司管理中最初会帮上忙，持续下去一定是个大麻烦，很容易就越界了，甚至很多是因为老板的纵容。

规模越大，越需要建立一套组织架构，有更清晰的分工，以及支撑这套组织运转的管理制度，对于公寓老板的能力要求也更高，所谓领导力，从企业小时就需要一点点去建立起来。

善用工具提高管理效能，线上化系统不仅仅是管个房。

企业管理是一个庞大和系统的工程，每个环节都可以无限展开（提前透露一下，达摩院近期将上线一个团队管理的线上专题课程），但要真正提高效能，也离不开一套线上管理工具。

线上SaaS管理系统，公寓老板并不陌生，但真正物尽其用，用得好的，还是轻资产公司，持续经营公寓企业，都应该学习轻资产公司的看家本事，抓牢公司内部管理上的两大重点，一是打磨管理、培养员工，一是用好工具，提高运营效率，最终目的——实现降本增效，获得更大的利润。

“老朋友”的问题，比如合伙人各自线下收租，员工权责不清，财务不统一，都可以通过系统工具去规范管理，像蘑菇租房平台的蘑菇伙伴系统，打磨5年，市场用户量也比较多，已经是一套比较成熟的系统。



公寓管理上有很多误区，比如，“我体量还小，不需要花钱去用管理工具”，再比如，在管理上忽视系统，只把它当成一个收租记账的工具。其实，它可以是一个在一线帮你发房、收租的兵，也可以是在中军大帐中协助你决策的军师，管房、管客、管账都是第一步，更重要的是，通过系统可以把业务模块数据化，再用数据结果去引导决策，或者做风险预警。

比如蘑菇伙伴系统，已经实现，多平台分发房源、租客预约预定、电子合同签约、收租收费、数据化报表统计、续租退租、老板员工权限管理、智能硬件管理……老朋友遭遇的“各自线下收租，员工权责不清，财务不统一”，在系统上都有解决方案，但公寓老板们是否用好了？

此前E+国际青年公寓联合创始人高加成达摩院“2020复工季”的直播课中曾分享：

这次疫情期间，我们南京和杭州共80家门店，政府及街道全部要求有人24小时值班。团队的每个人都各自在家，无法到所在城市及门店。我们怎么能在最短的时间内，调动值班人员、采购口罩、酒精等一些应急物资，另外怎么核查门店目前入驻情况，身体情况、每天外出检查、房间开门信息、费用缴纳逾期等。这些涉及多个部门、多个流程及数据如何留存，方便调阅。这些不是简单的发个微信、开个视频会议就可以解决的。

当风险到来时，更便捷、高效的线上管理系统，可以说是已经是公寓管理中的一个基础标配了。



今年长租市场面临着前所未有的生存考验，更需要公寓老板们快速反映，持续修炼内功，才能活下来，并且在新机遇来临时，乘风破浪。

 

 推荐阅读>>>

有一些所谓的「长租公寓」做起了“羊毛党”！

一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳

4月，还有这些长租公寓“暴雷”或“预备暴雷

长租公寓装修不到2年，大房东告我，要抢回去！

武汉长租公寓“暴雷”第一家，租客交了一年房租一天没住



ZZ公寓次世代主编

和真实的你做朋友，wx：

zengzengsheyunyun

    关注 公寓次世代