超过大唐臻观的地有11块！复盘南宁4年D王史，发现了一些大秘密
明天，三岸又出D王？你该读懂它了。...
明天，三岸又有两块地要拍卖。不出意外的话，楼面价应该会破万。
上半年看五象湖，下半年就要看三岸了。
都说，以史为鉴，可知兴替。
姑姑复盘了南宁近4年拍出的高价地块（含多个D王），发现了一些内在逻辑与规律。
去年拍的D王，今年上场表演
2020年，是南宁D王的“兑现年”。
开发商在去年豪爽拍下的D王，今年纷纷要开始上台表演了。拍地时有多爽，卖房时就有多痛？
开发商痛不痛不知道，但D王之间的比拼，是真刀真枪，明争暗斗，大有华山论剑之势。
姑姑统计了一下，去年拍下的10宗D王（含楼面价D王、总价D王、板块D王等），除了龙光天瀛、龙光天曜、广源凤岭壹号院去年已开卖，今年共有6宗上市。
简单来说就是，上半年看五象湖，下半年看三岸。
除了阳光城江山璟原这宗柳沙地块外，其余清一色都在五象湖和三岸。
地价那么贵，房价当然不便宜。
没想到吧，11宗地块超铜鼓岭D王
作为楼市里的“局中人”，谁还记得4年前大唐拍下的铜鼓岭D王？
想必很多人都记得，不管是地产人，还是买房人。
2016年，大唐以总价15.5亿元，楼面价11400元/㎡，豪夺铜鼓岭68亩地块。这便是如今的大唐臻观。
这个楼面价惊诧众人。姑姑记得，当时整个楼市陷入疯狂，各种刷屏套路一个接一个。
当然，也有好事者替大唐操心，面粉比面包贵，大唐可咋卖哦。
都说，时间是最好的解药。在我看来，时间也是最好的解套者。
如果以楼面价为标尺，4年前“入局”的大唐，如今早已轻松“解套”。
姑姑统计，大唐拍下D王后，2年后广源“破功”，柳沙2幅地块，其中一幅楼面价超过1.7万元/㎡。
2019年，南宁D王“杀红了眼”。拍下的楼面价TOP10中，有9宗地块楼面价“碾压”大唐臻观。4年间，共有11幅地块楼面价跑在了它的前面。
如今D王激战正酣，当年的王已经将近“上岸”。网签数据显示，共有559套房源的大唐臻观，已经销售417套。
请记住这2个关键年
“房地产”这3个字，在我看来，包含了“房”、“地”、“产”3个层面。
其中，“地”是关键，它直接决定了“房价”。土地是窥见楼市的窗口，D王尤甚。
4年半时间，南宁D王出现在2个关键的年份：2016年和2019年。
2016年，南宁D王挺疯狂的。
很多人只记住了大唐臻观，但彼时，南宁各个板块的楼面地价，都创下新高。从凤岭南到凤岭北，从五象到安吉、相思湖、江南……D王全面开花。
TOP9项目共11宗地块，楼面价齐刷刷破“4”。但当年，南宁平均楼面价为2800元/㎡。
南宁房价涨势生猛的第三轮“牛市”周期，在2016年D王扎堆时，就埋下了伏笔。
3年后的2019年，又是一个“D王年”。
在“两限一竞”的游戏规则下，明面上是把D王掐住了，但把产移房一折算，地价实则咄咄逼人。
D王年遭遇疫情狙击，上半年楼市不太如意。姑姑认为，楼市需求会延迟，但不会缺席。
最近，深圳、杭州、环京等地楼市很是疯狂，南宁楼市均价破1.3万元/㎡，创下新高。
“房住不炒”这把剑高悬着，“大牛”不会出现，但是否会有“小牛”？这值得玩味。
回望这4年，新地王解套老地王
过去4年多时间，是南宁D王的“活跃期”。可能，比过去20年大大小小的D王还要多。
除了2016、2019这2个典型年份，仔细梳理一下过去4年的D王诞生逻辑，发现还挺有意思的。
4年间，南宁楼面价D王从11400飙至14400+（广源柳沙地块较特殊，不做参考），涨幅达26.3%。
D王涨了，整体的地价同样涨了。
4年间，南宁土地楼面价从2800爬至4299元/㎡，不乏楼面价5、6字头的地块。
去年，南宁平均楼面价已达4299元/㎡。再回过头来看4年前，让人惊掉下巴的一众D王，好像也没那么贵。以时间换空间，大抵如此。
一些D王已清盘解套，但更多的楼盘，现在还在站在岗上。尤其是刚需板块的高价地，拍出6、7字头的楼面价，这两三年日子不太好过是正常的。
下一个三岸，会是哪里？
D王，很大程度上，代表的是板块的价值。
多数情况下，只有优质板块，才会拍出高价地块。那么，这几年，D王集中于哪些板块？
姑姑统计了2016-2019年共34个项目，D王最集中的区域是，五象湖和三岸。
但你也知道，五象湖已经到了4.0时代，板块的天花板已现，未来难再有大规模土地出让。
三岸呢？整个板块起点高但规模小，地块已经卖了七七八八，手里的底牌也差不多打完。
那么，谁会是下一个高地价的板块？
在姑姑看来，这个板块很可能会是龙岗东。从去年和今年拍出的地价，可以看出端倪。
没错，你觉得现在貌似“偏远”的龙岗东，楼面价已经破“8”。
龙岗东土地储备丰富，又有江景，适合做好项目，容易拍出高价地。但它的价值兑现，需要一个较长的周期。
当然，龙岗东定位为以商务为主的板块，住宅用地特别是滨江的宅地，也已经没有几块了。
D王给我们的“启示”
其实，南宁的土地只是全国的一个缩影。
南宁拍出D王多的年份，全国城市同样轰轰烈烈。比如2016年，全国D王数量超过330宗。
把南宁放到全国市场上，它的表现算不上“出众”。
D王的出现，自有它诞生的逻辑与背景。
资本是逐利的，也是疯狂的。强烈的市场需求，就会形成卖方市场。卖方市场下，谁的手里有货，谁就是老大。
复盘这4年多的D王，或多或少都给了我们一些启示。
①把D王放到未来2-3年的周期里，它就“解套”了。现在觉得它地价贵，但2-3年后，可能就觉得也没那么贵了。就像房价，未来2-3年一定会比现在贵。
②地价飞涨，必会助推房价上涨。对于普通购房者来说，早点上车总没错。
但对于炒房者来说，还是悠着点吧。高地价的项目，某种程度上，房价会透支未来的价值，说不定哪天你就站岗了。
③作为一名普通人，真的不太愿意看到频频诞生高地价。对一个城市来说，除了土地，应该还有产业，还有竞争力，还有幸福感。底子打牢了，多条腿走路，才是出路。
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文|东方姑姑 编|七小剑
本文版权归扒房所有
●哎哟，这些房企和中介竟然群里互撕
●维权遍地的南宁，我们还能信任谁？
●成交跌了，房价地价创新高，楼市真魔幻
●一名70后20年的买房史
●三塘LOFT首付3万起，抄底还是接盘？
●重磅预告（别说我没提前告诉你）
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