（连载）我在柬埔寨做销售。［土地软卡风险］

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柬埔寨大鈺地產

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大家好，我叫李昊峻。目前在柬埔寨做房地产投资置业。

柬埔寨是一个充满机会的国度，这个在09年下飞机的时候就感觉到了。经过一段时间的观察发现这个国家的房地产有不可忽视的潜力如同北上广的98年2000年，于是爱上了他。



09年～11年这段时间，我在柬埔寨接到了目前第一大烂尾楼GOLD TWER 42(42层楼）和AMCO BUILDING（现代大厦）CAMCO CITY(柬韩卫星城）这几个项目。



（目前金边如同2000年北京，整个城市都是大工地）

记得2010年6月还是8月，柬埔寨出台实行了外国人可以持有二楼以上建筑的法案。这个新闻对我来说无疑是非常好的消息。



于是2011年1月依然决定开一本杂志社“柬埔寨华人信息杂志社”，目的是为“拥有不可忽视的前景的房地产事业”做准备。



回想当年，柬埔寨真是不缺各种业余选手。他们这个月卖土地卖房子，下个月又卖特产卖旅游，过几个月又开始卖车卖建材。误导了投资者不说，害了自己也都不知道。



经过一段时间的摸索和房地产产品的推出。2012年下定决心要从一个专业水电工程师，改行做一个最专业的“房地产销售”！由于个人性格比较保守，到目前为止做的还算稳定，最起码没有得罪我的客户。在我看来买房买地不是小数目，并不能为自己的一点点佣金去毁掉投资客比自己多几十倍～上百倍的资产。



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由于这段时间很多客户，给我打电话，甚至找我问关于柬埔寨房地产软卡和硬卡的事。今天跟大家谈一谈柬埔寨房产，地产的软卡和硬卡到底是什么？

柬埔寨不动产产权证

软卡－硬卡

一般柬埔寨人有所称两种不动产权形式“软卡”和“硬卡”。而这个称呼在国土部和法令中是没有出现过的，本地人是为了方便这么说。

简单理解“软卡”



未经法律所认可或是经过地方政府记录仅此而已，实际上对于主张该项产权的某些证据，当持有人遭法律问题时视为取得产权的阶段性证明。（通常是普通的A4纸张，原持有人和购买人的签字画押，村长或者更高的县长什么官员签字画押）这个对于我们外国投资者来说等于是“无用”

“硬卡”

经过中央政府基于土地法所承认由国土部审核发放的产权持有形式



正面



反面（有过户纪录）

“硬卡”还分两种

1）不动产持有证书（或称土地使用证书）Certificate of Immovable Property Possession

2）不动产所有权证书 Certificate of Immovable Property Ownership

这两者都是依土地法在地政机关登陆的凭证，并以官方用良好的硬质智障印制。所有权证书通常由各地的地政机关依物业拥有者申请审核通过发放，因需透过跨省的国家系统登录程序，因此也必须征收较高的地征税。这两种形式我们叫“硬卡”，在证书纸质和法律地位上都是较有保障的。

硬卡需要如下的信息体现在上面

1-物业编号

2-证书序号

3-核发单位以及日期

4-物业位置：道路名称，乡镇，社区，分区一集省份

5-加注GPS咨询质地户籍索引图，并显示临街土地位置

6-土地使用种类（对投资客这个很重要，如果你想买农地盖楼就完蛋了）

7-物业尺寸（土地尺寸）

8- 所有权资讯：包含双亲姓名

9- 取得物业依据：收据，土地分割文件，买卖合约，赠送合约，继承书活法院判决书....等等

10-抵押权：如有租赁合约，贷款抵押设定或其它信托资讯将与记载。

11-备注：如果所有者为公司，则必须记载公司信息

＊老硬卡没有GPS定位，但是也是属于安全的。

－对于投资客来说－

对于来柬埔寨投资地产或者房产的投资客，选择硬卡是安全的。

在我做销售这段时间，看过很多不知情的客户入手软卡血本无归的案例太多太多….

软卡是什么？

那么为什么叫“软卡”？实际上印在普通质量的纸张上，有非常多种不同的类型，有些是以凭证方式出现，可能是地方政府纪录，也可能仅是一封简单买卖书或者转让合约

土地法在2001年通过已过了十五年了，由于柬埔寨大部分土地仍没有在政府机关登陆，所以软卡文件在柬埔寨这个社会算是非常普遍的。本地人通过村长或自己的关系在地方政府备案一下就开始交易了。但是如果想要转换成硬卡需有法律裁定以及确认才能认定为合法所有人。



问题就出在这里

很多人买了土地（软卡）。想要开发楼盘或者开发区或者农地，就必须要转换成硬卡。那么转换硬卡需要什么手续呢？

法令要求，持有软卡申请转换成硬卡前，将有一个月的公告期。这段公告期，测量，划界，及准备地GPS所印图，土地勘察。持有临界土地所有权人必须检查这份调查报告，若有意义需依书面方式在向地政机关陈情，才能正式合法硬卡。很多人都是在这个阶段出现问题，在公告期后如无未解决的争议，此法律文件将做为地政机关核发正式产权的依据。在完成法律授权以及认证程序后任何第三方都不得针对此土地进行任何所有权主张

很多外国人投资的软卡，在这个公告阶段出现3～10个人出现说是自己的。官司打个没完到最后还要赔偿很多人钱财才能开始下一步骤。

GPS定位以及划分土地界限的时候更头疼的问题出现了。

周边的地主找各种关系与你找茬，由于你的土地界限是模糊的。别人在你土地上盖房子或者弄一堵墙，慢慢蚕食你的土地。如果吃亏一点其它土地都能拿回来就好说了，有权有势的本地人会让你无法转手，也无法转变成硬卡。最后也只能是骑虎难下了。

当然如果你买的土地是无人问津，也不在城市发展规划里。十年之内根本不可能有好的开发项目的话就另当别论了。

对了最后说一句，柬埔寨二楼以上建筑公寓项目是没有软卡的。如果哪个楼盘售楼部跟你说投资买软卡，自己住买硬卡的话要好好考虑了。

因为柬埔寨法律规定办理硬卡 开发商需要交10%（税）＋240美金（工本费）！

关于楼盘的软卡我接下来会继续说明

敬请期待我的连载 谢谢

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