高通智库：新型城镇化与“轨道+地产”

专注于房地产研究：房地产行业研究、房地产标杆企业研究、区域市场研究、房地产金融研究、复合地产研究等。...



1、新型城镇化化以城市群为核心

中国城镇化的发展，不完全是市场配置资源的结果，其中有着比较明显的政策指向特征。从总体上看，政策指向对城镇化的发展主要可以分为三个阶段：第一个阶段是“严格控制大城市规模，合理发展中等城镇”；第二个阶段是“大中小城市和小城镇协调发展”；第三个阶段是“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群”。

新型城镇化背景下，区域性机会将是房地产市场的突出特征。由于各省份存在巨大的区域差异，即便新型城镇化顺利推进，其带来的产业转移、人口流动、居民财富增长也难以实现所有省份的均衡分布，那些具有产业承接优势、人口禀赋优势及居民财富增长迅速的省市将优先从新型城镇化战略中获益。

国家新型城镇化规划对交通运输提出新要求，城际铁路迎来发展期，接力高铁成长。《国家新型城镇化规划》发布，提出优化提升东部地区城市群，如京津冀、长三角和珠三角城市群，培育发展中西部地区城市群，培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群。新型城镇化规划必将带来交通运输的新需求。

资料来源：高通智库整理

2、新兴城镇化基础设施投资将领先房地产投资

今年是‘十三五’开局之年，新型城镇化建设一定要站在新起点、取得新进展”。这表明，无论是中央还是各部委，对新型城镇化的推进均已形成共识，政策实质推进可期。

在供给侧改革和稳增长背景下，新型城镇化是去库存和稳增长的关键结合点，有望获得更多政策合力。

在高库存背景下，新型城镇化难以提振房地产开发投资，但对基础设施投资是巨大促进。一方面，新型城镇化将进一步加速人口聚集，提升基础设施的内在经济效益，从而带来政府和私人资本更多的投资。另一方面，我国城市基础设施在宜居性和支持经济转型升级方面仍存在巨大不足，本身有着巨大潜力。以人为核心的新型城镇化将更加注重城市功能，这无疑将加速基础设施领域的补短板。

未来新型城镇化料将从四方面重点发力。：1）加快农民工市民化步伐。进一步在户籍改革、居住证制度、基本公共服务均化等方面加大力度，同时实施财政转移支付同人口市民化挂钩、城镇建设用地与人口落户数量挂钩、中央预算内投资安排向人口落户数量较多的城镇倾斜等。2）提升城市功能，补齐基础设施短板。包括棚户区改造、城市交通基础设施、地下管网改造、海绵城市建设、公共服务基础设施等。3）发展特色城镇，同时加快城市群发展，完善城市群之间快速高效互联互通交通网络等。4）完善土地、住房等制度。推进城乡建设用地增减挂钩、完善土地经营权和宅基地使用权流转机制、建立购租并举的城镇住房制度等。

城镇化的核心是“人的城镇化”。人的城镇化可以有效避免空城、鬼城，并不是政府盖好楼人就会迁移过来，不仅要满足人民的公共服务需求，更重要的是保障居民的就业，不然居民没有生活来源，必然会出现空城。当人的城镇化不断提高时，对公共基础设施服务的需要必然增加，从而推动基础设施建设投资。未来城镇化的进程中将进一步提高在固定资产和土地资源的利用效率，而通过轨道交通提升城市管理无疑是较行之有效的手段。

城市轨道交通承担的客运分担率在发达国家为50%以上，在伦敦和东京高达80%-90%，而我国在2014年全国平均分担率仅9.6%，发展潜力很大。

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