上海楼市“暴跌”真相

当下房东心态尚稳定，挂牌价没明显变化，但议价空间加大。...



【核心提示】

最近被炒热的沪上一房源降价160万，原来只是挤掉虚高，基本行情尚未变化。当下房东心态尚稳定，挂牌价没明显变化，但议价空间逐渐加大。

来源：中国地产金融菁英汇

作者：小英君

尽管上海出台了号称史前最严厉的调控政策，但对市场影响没有想象的那么“惨烈”。虽然前期传出新政实施首周后新房成交量出现腰斩，但是价格还是屏牢的。

  【郊区成交均价的数字游戏 】

先来一组数据，让大家对于新政的影响有个初步的认识。

根据上海房地产交易中心的数据显示：2016.4.1-4.10上海新建商品住宅（剔除配套动迁房）成交面积26.93万平方米，虽然比3月同期下滑54.47%，但比去年同期仍上升6.21%。成交均价29184元/平方米，比上月及去年同期分别下滑10.05%、5.19%。

中高端项目成交比重与上月同期相比下滑明显，均价在6万元/平方米以上的楼盘占比为3.69%，比上月同期下滑5.49%，与去年同期相比小幅下滑0.23%。不过值得注意的是，个别豪宅走势不减，如卢湾淮海中路板块的“翠湖天地隽荟都”交易了11套，均价13.87万元/平方米。中端项目占比为23.46%，表现较好的是闵行区江川路板块的“满庭春雅苑”，交易了154套，均价3.73万元/平方米。中低端项目占比为72.86%，表现较好的是位于闵行区的金汇板块的“天和锦园”和“天和幸福里”各成交了183套、122套，均价分别为1.95万元/平方米、2.03万元/平方米。

  【挂价虚高也算降价？！】

可以说，价格整体并没有什么波动。最近被炒热的沪上一房源降价160万求售，据相关中介透露，那套声称挂牌价1100万的房子，实际成交价从来没有到达过1100万元。换句话说，那套房子本来就不值，也值不上1100万，最后降价160万。在940万的价格成交，是合理水平，并不算降。

“这只是虚高报价，而且现在这种报价只是毛毛雨罢了。” 上海中原资源中心市场研究中心资深经理龚敏说道。

但这里面隐藏的一个问题，大家需要注意，那就是“虚高报价”。龚敏介绍道。

她向小英君透露，其实二手房价格异常现象是一直存在，主要是个别房东出于自身原因急抛导致了单价比同类物业低，由于这些房东绝大部分是持有物业时间较长，所以他们的成本很低，低价抛售原因有急需用钱，也有因出国或人在国外的并不太了解国内情况而委托中介抛售，导致了极个别楼盘有特别低价的情况。从中原门店了解下来的情况来看，目前房东的心态仍比较坚持，挂牌价格没有太明显的变化，只是在议价方面有所松动，讨价还价的总额一般多在5-10万左右。

  【议价空间上升到10-20% 】

来自上海链家数据也显示，议价空间上升至10%-20%，房东与购房者之间形成短期的拉锯态势。

与此同时，龚敏坦言，新政出台后，成交量下滑明显，是基于与3月时的疯狂交易量作为比较，其实4月上旬交易数据与去年同期相比仍有一定上扬，成交结构也与去年4月同期基本相当。楼市在过度繁荣之后需要适度冷静才能使房价恢复理性发展轨迹，目前的市场表现给楼市创造了一个还不算太差的开局。

4月，一二手房交易量仍会继续下滑，因房东和客户之间存在较大的心理价差，二手房依然处于胶着状态；新房市场则取决于房企心态，从数据来看，3月以来至今（4月10日）的新建住宅(不包括配套动迁房)批准预售面积110.6万平方米，比去年同期增长59.61%，由此可见后市供应具有一定基础，不过预计房企的销售策略会在5月陆续推盘，一方面是受政策影响，买方出现短期观望不可避免，就算加大推盘力度也无力销售，另一方面短期的断供有助于积蓄客户以便后市发力，所以小英君认为上海楼市4月中下旬无论一手还是二手房走势是继续下探的格局。

  【银行也来加码？】

最严政策不怎么给力，公积金池又出现问题，沪上银行也开始加码了。

昨日，上海银行业自律组织上海市银行业同业公会发布《关于严格执行本市个人住房贷款政策相关规定的声明》，代表上海辖内的130多家银行，承诺将严格执行个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求。

声明表示，第一，上海辖内银行自觉遵守并严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》的规定和要求，严格执行差别化个人住房信贷政策；严格落实预售商品房的阶段性担保；加强个人住房贷款管理；进一步规范与房地产开发企业、房产中介机构的业务合作，不与提供或参与提供首付款或尾款融资等服务的非金融企业开展业务合作。

第二、上海辖区内银行根据《意见》和《通知》中的有关规定，严格执行个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求，不为争揽客户过度压低个人住房贷款利率，避免个人住房贷款业务无序竞争，共同维护上海市个人住房贷款市场的稳定和健康发展。

此前于3月25日，上海市已发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在房贷方面明确对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

对此，一些沪上银行也表态称，对于一些非沪籍的市民是外地有房贷，在上海购房将严格按照二套房来执行。但在外地有房无贷，有借款人承诺和说明，还是算作首套房。这就预示着，外地有房无贷或差异执行二套政策。

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