理性看待2：为什么村民一夜暴富，为什么开发商最终接受？

 

文/旅行者（投稿）

（识局微信公共账号zhijuzk）

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作者自我简介：

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笔者是服务于房价上涨，也受制于房价上涨的一名地产人。前两年从事地产研究岗，后两年转到投资岗，生活水深，偶尔灵感乍现写下小文，只为能保持着可怜的文艺，理性和些许理想化。分享有所得，其价值也就实现了。

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报纸终于报道了：某村卖地，村民户均分到110万，免费领回出租物业。记着采访某村民：“分到钱感觉怎么样？开不开心？”某村民：“当然开心啦，户均都分到这么多钱，以后光靠收租每个月有5000分红收入，子子孙孙都不用干活啦！”

这是个笔者参与的、前前后后谈了3年多的三旧改造项目。

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说说背景：

在以前，村民要卖掉集体性质的土地，只有一种唯一的方式，那就是政府征地，再以市场价卖掉，这便是人尽皆知的土地拍卖——地方行政机构的财政的最大来源。

然而村民逐渐聪明了，征地价格和最终市场拍卖价差额巨大，他们却多一分都拿不到，他们宁愿直接市场价卖给开发商——开发商钱多，口气大，稍微僵持多几次，就多个几百万入袋。

就这样，神奇的中国房地产，便重新催生了能同时平衡两方利益的办法，这就是的“三旧改造”。就这样，土地市场变成了村民的卖方市场。——你跟垄断组织做买卖永远是买方市场，然而如果你跟开放组织做买卖，谁翅膀硬谁议价能力强。

神奇的中国房地产最终站在了村民这边，楼市火爆，不仅把土地市场硬生生变成卖方市场，所谓的“长远考虑”也把土地未来10年的收益一次性透支变现。

土地稀缺的中国，房地产成了最炙手可热的高收益资产，土地一块难求，地王频出不穷，价格水涨船高，楼价径直上涨。

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为什么村民能一夜暴富？

村民：卖了地既要收钱，还要无偿返还物业。

我：问题不大（现金总额已经很高）。

村民：既然都要卖地了，子孙后代没有土地了，那你开发商就要管我三代祖孙衣食无忧。

我：政策方面规定返还物业不能超过XX······

村民：我们不管这个，达不到这些条件，村民表决是通不过的。

我：现在市场价才XX一亩，你们要求XX价格已经超过市场价。

村民：开发商5年后才开始卖房，那时候房价肯定上涨不止XX块。抢拍我们村土地的开发商很多，你看着办，给不起价格我就和其他开发商谈，总有一家能给到这个价格甚至更高。

我：谁价高谁得。

村民：肯定的，低于市场价我们都不卖。

事实上，村民条件很多，价钱只是其中最为基础的一个条件。三旧改造允许村民与市场主体直接谈判情况下，村民的报价永远高于市场平均价格，成本转嫁，最终掏钱必定就是购房者。

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为什么开发商能接受？

领导：预计按照村民要求，我们的成本是多少？

我：成本价XX元，看市场预期这么好，按年均X%增长率基本划算。

领导：年均增长X%太少了，可以再加。

我：领导，市场存在不确定性。

领导：土地稀缺，现在公司战略是扩规模，好的土地拿到一块是一块，都是升值固定资产，没事。

我：村民要求的价格已经是地王价了。

领导：地王价只是新阶梯价的开始，按年增X%算数，能算得过数的话，村民要多少就给多少，不要纠结在几百万，时间不等人。

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政策本身扮演的角色：

收取总交易价的X%作为基础设施配套金额

收取总拍卖价的X%作为土地功能调整补偿，剩余部分返还给村民分红

收取总销售额的X%税收

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总结：

这是一场多方在不成熟、不合理的市场博弈中不知不觉造就的结果。在这个合法一夜暴富，“非法伤害”购房者的行为中，开发商、被拆迁村民等等任何一方都是这个“阳谋”的推动者。

村民一夜暴富，成了越来越有房的一族，而普通购房者买不起房的现实却同时愈演愈烈。

回顾第一期请点击：

理性看待1：关于目前楼市、房价的种种