朱元璋们如何收拾开发商——《历代楼市调研报告》

高房价、崩盘、调控、房奴，你有的古人都不缺...



早已为天朝楼市操碎了少女心的我菊，本欲同甚嚣尘上的涨价潮、崩盘论、限购风、文字狱划清界限、深藏功名。但面对众生之疾苦、开发之艰难、新法之操蛋——叔可忍，婶不可忍——揭被而起，秉烛重读《资治通鉴》《二十四史》《唐会要》《太平广记》《明太祖实录》……在浩瀚史籍中寻踪觅源、去伪存真、抽丝剥茧、顺藤摸瓜，以震古烁今之大悲悯汇编《历代楼市调研报告》，在被总监扔到垃圾桶之前，冒死与列为客官共勉：

在高房价一脉相承的五千年中华历史中，如果说有买房的黄金时代，我只认明太祖朱元璋统治年间。

太祖大大本是贫下中农出身，自幼父母双亡，先是大街上要饭，后又混入空门蹭饭，可谓食不果腹、居无定所。青春时期的人生阴影，直接决定了朱大大登基后的治国方针：爱民如子，严惩贪腐，对贫下中农和小城镇低保户的住房问题尤为关心。

其整治房地产开发，控制房价，试点推行保障房等方要，实为后世之师。

据《明太祖实录》载，洪武七年农历八月，太祖给南京的官员下了一道圣旨，让他们找一块空闲土地，盖260间瓦房，供京城无房者居用。一个月后，他又给上海(当时叫华亭县)的官员下了一道圣旨，让他们对宋朝留下来的居养院进行翻修，修好后让没有住房的上海人居住。（一举绝了开发商的后路）这两道旨意下发之后，南京和上海的地方官很快地执行了。试点成功后，太祖很高兴，认为可以在全国复制“南京模式”了。当年年底给中央的官员下旨：“全国范围内，没饭吃的，国家给饭食；没衣服穿的，国家给衣服；没房子住的，国家给房子”。这简直就是明朝版的马克思主义。“居者有其屋”的梦想，在太祖当朝期间短暂性地照进了现实，之后两三百年，全国房价一路扶摇而上，直至清朝，满族旗人迎来了他们的少数民族购房黄金时代。

满清研发了经济适用房制度，但与明太祖的为人民建造保障房的做法不同，清朝的经济适用房是专门为特权阶层建造的（跟当下土豪开着奔驰、宝马排号经济适用房一样一样滴）。

清初，大批旗人入关，朝廷在全国各地为之修建了海量福利房。以北京为例，朝廷将汉人清理出城，把内城腾出来给旗人。内城房子盖好后，按品级给旗人分配住房。到乾隆年间，旗人越来越多，房子不够分了，而且一些旗人吃喝嫖赌，偷偷转卖房子。乾隆一方面继续给旗人盖房，另一方面开始搞房改：第一，国家不再给旗人免费分房(有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外)，哪个旗人嫌房子不够住，可以向政府申请购买；第二，原来分到的房子可以卖，前提是你得把它从国家手里买下来，从公房变成私房，从使用权变成所有权，但购买价格远低于市场价。

小贴士

乾隆四年，一个叫额森特的旗人交给内务府57两银子（折合RMB11400元），就买下了一个坐落在正阳门外高井胡同、拥有三间正房两间厢房的小型四合院。这个四合院按市价，至少500两银子（折合RMB1万元）。在没有保障房、经适房、廉租房的年代，普通城镇居民想要购置房产，最好的选择应该是租房盛世南宋。

南宋虽然偏安一隅，在册仅152年，但对于住房等重要民生工程，颇有建树。

当时金兵南侵，北宋人口大量南迁，江南地区人满为患，房价高企、房租暴涨（数月间，临安城的平均租金从170文/房/月暴涨至300文）。

高房价，成为南宋民生的最大敌人，加之政局紧张，金国派出大批间谍，张贴大字报，攻击南宋政治昏暗、国力虚弱、物价飞涨，尤其指出南宋房价太高、房租太贵，中产之家买不起，穷苦百姓租不起，人民无立锥之地。一时间民心动摇，群情激奋。高宗赵构意识到问题的严重，极少见的采取了雷厉措施，实施“房控”！发布诏令：减免江浙两地城镇居民的房租。如果租住的是公房，可以免交三个月的租金；如果租住的民房，可以只交原来房租的一半；如果房东胆敢多收，大家可以去衙门告发，政府会给居住者做主。

调控政策成效显著：减轻了广大新移民的负担，社会安定河蟹。此后，孝宗、光宗、宁宗和理宗时代，都频繁发布减免房租的通知：夏天下了暴雨减租，冬天下了大雪减租，地震了减租，日食了减租，太上皇过生日减租，皇后生了大胖小子也要减租。有时候甚至一年到头都不用交一分钱房租。大众住房幸福指数，直线攀升。

小贴士

南宋遗老周密在《武林旧事》中说：“都民素骄，非惟风俗所致，盖生长辇下，势使之然。若住屋则动蠲公私房赁，或终岁不偿一鐶。”意思是临安城房租虽贵，但朝廷会给予减免，有时候一年到头都不用交一分钱房租。政府的惠民政策真好啊——！唐朝是世界公认的中国历史上最强盛的时代，人文昌盛，经济发达，四方朝贺，人民丰肥浓丽，热烈放姿，以胖为美——在那个丰衣足食的年代，体型也财富的一个表征。但由于唐朝皇室一直都忙着从哥哥、老公、老妈、婆婆、姑母手里抢皇位，对住房这等民生问题，基本可以说是——顺其自然。

据《敦煌资料》载，唐宣宗大中十年（856年），敦煌居民沈都和因为急等用钱，卖掉了自家的房子。卖房合同上写到：“慈惠乡百姓沈都和，断作舍物，每尺两硕五升，准地皮尺数。算著舍椟物二十九硕五斗陆升九合五圭干湿谷米。其舍及地当日交相分付讫。”折合下来就是RMB 1555元/㎡，但当时工薪阶层的月薪才不到300块，想买这样一套像样的房子，吃土也得几十年。不过这样的高房价并没维持多久，敦煌房价在1555元/㎡这个制高点上盘旋了一会儿，很快就急转直下——敦煌崩盘了，房价开始暴跌。

唐僖宗乾符二年（875年），同样住在慈惠乡的陈都知也卖掉了自家“东西宽三丈九尺，南北长五丈七尺”的宅基，却只换来小麦“八百五硕五斗”，折合下来才RMB556元/㎡，和自己的同乡沈都和比起来，房价整整缩水了1/3。此后敦煌房价更是一日不如一日。

唐昭宗乾宁四年（897年），敦煌居民张义全卖房，“东西一丈三尺五寸，南北二丈二尺五寸”，只卖了小麦“五十硕”。折算下来，28㎡的房子卖了7000元，均价才RMB250元/㎡。

这还不算最惨的，唐昭宗天复二年（902年），敦煌居民曹大行跟人换房，“东西三丈五尺，南北一丈二尺”的房子，仅估价“斛斗九石”。也就是说38㎡的房子，只能卖1260元，已经降到了RMB33元/㎡。就这样，敦煌的楼市从1555元/㎡跌到了33元/㎡，泡沫化的让人不忍直视，其日新月异的程度真是让当时的市民无力吐槽，吐血不止。

普通人买不起房也就算了，领着朝廷俸禄的官员们总买得起吧。其实不然，那些流传千古、忧国忧民的文人名仕们，也深深的被房价问题困扰着，甚至被迫成为了房奴。

其中典型代表人物就是白居易。白父白母深感于唐朝买房难，特意给孩子取名“居易”，没想到这孩子长大后，买房一波三折，悲惨程度不亚于如今的都市打工族，简直可以改叫“白居难”。

小白同志二十八岁考中举人，二十九岁考中进士，三十二岁参加工作，干的是“校书郎”，就是在中央办公厅负责校对红头文件的工作人员。级别呢，是正九品，相当于一个小县的县长，工资也不低，每月一万六千钱。按照现在的标准来算的话，相当于月入3200元。

收入不低的小白想在首都长安置业安家，却不幸发现——长安房价太高，自己根本买不起市区房。不得已之下，他只好在长安东郊常乐里租了四间茅屋，因为离上班的地方远，又养了一匹马代步，还雇了两个保姆照顾老婆孩子。每月开销七千五百钱，还能剩下八千五百钱，精打细算的小白把这些钱存起来作为购房基金，但存了十年，直到他变成老白，也没能在长安买下一套房子。

后来老白觉得这样长期租房不是办法，于是就跑到陕西渭南县——长安城的卫星城，买下一处宅子，平时住在单位，逢假期和休息日就回渭南的家。就这样，18年后，白居易终于有了自己的房子，还是领先时代潮流的郊区置业第二居所。

（至于后来白居易在洛阳购买别墅，蓄养家妓，那都是他逃离一线城市长安之后的事情了）

不止白居易，北宋大文豪苏轼、苏辙两兄弟，虽然有个有才又当官的老爹，是衣食无忧的官二代，但他们一家子一辈子也没能在首都开封买上房。

有时候苏辙眼瞅着朋友们买地盖别墅，心里苦啊，就在诗中感慨：“恨无二顷田，伴公老蓬莱”“我生发半白，四海无尺椽”。56岁的时候，苏辙终于狠狠心拿出攒了大半辈子的工资，又卖掉一批藏书，花了几年时间，才在首都开封的远远郊——许昌买下“卞氏宅”“东邻园”“南园竹”，改建、扩建后置成了一处大院落，安顿下全家老小。

虽然心满意足的有了自己的房子，“平生未有三间屋，今岁初成百步廊”，但这也耗尽了苏辙一生的积蓄，老来做房奴，也是一把辛酸泪，连他自己也忍不住自嘲 “我老不自量”。

除了房价这座大山，古人和我们一样，在买房时也要考虑很多其它因素，比如环境、区位、孩子的入学问题等等。这也就诞生了古今通吃的学区房。

想想孟母为何三迁，还不是被学区房逼的。住的靠近墓地，儿子学人家哭丧；住的靠近集市，儿子学人家卖东西；住的靠近屠夫家，儿子又学人家杀猪宰羊；直到搬到文庙旁学区内，孟子被礼仪文化熏陶，变乖了，当妈的这才安下心定居下来。学区房的影响力这么大，难怪大家争相入住。但后来，随着人民生活水平的提升，一部分人开始不再满足于像孟母一样入住学区房（学宫之旁），有些 “土豪”家庭为了孩子求学，会在求学地或私塾、书院附近购置学区房产，方便孩子求学。这就是现在天价学区房的最初崇拜者。

小贴士

东汉官员张霸十分博学，儒生孙林、刘固、段著等慕名而来，为方便请教，他们干脆在张霸家附近各自买了房子。面对房价高、居住难、楼市不稳等诸多问题，历朝历代也是操碎了心，采用了种种手段控制市场，稳定房价。其手法之高，控制之严，之于今日有过之而无不及。

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限购

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▌西汉——欲买宅，比其宅

西汉初年，朝廷颁布《二年律令·户律》：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”限定买房只能买紧挨着你住房的房子。这前、后、左、右算起来，一户最多只能买四套房。

▌唐宋元明——求田问舍，先问亲邻

唐朝的时候，出台了一种限购政策——“天下诸郡，应有田宅产业，先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)。意思是说，不管哪个城市的地皮和房产，想出售，必须先问你亲戚和邻居是不是同意，邻居要是不同意，那你的交易就是无效的，不被法律认可。

这条限购政策延续了一千多年，一直到清朝，甚至到了民国，还在局部地区持续。虽然在各朝各代说法都略有不同，但归纳起来就是八个字“求田问舍，先问亲邻”。（私以为这是房地产广告“你的邻居决定你是谁”的根本来源）

▌宋元明清——禁止官员买房

宋朝禁止京官在京购二套房，元朝禁止蒙古官员在江南购置产业，明清禁止所有官员在工作所在地买房。其目的一是为了限制兼并，二是平衡住房市场上的供需矛盾，让老百姓有房可买，三是严防官员腐败，维护自身统治。当时，在任职地买了房，会被默认为贪污，受到严惩。所以中国历史上有名的贪官多，但还真就没出过“房叔”。

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控制土地

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▌唐——严禁大量买地

唐朝政府规定，平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基，如果是贱民家庭，每五口人，才能买一亩宅基。如果你想多买，那不好意思，法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”凡买地超过指标的，得挨板子打屁股，每超出一亩指标，挨10大板。

▌后唐——严禁囤地

后唐时，由于房价过高，庄宗李存勖颁发过一道赦令：其空闲有主之地，必须在半年内建房，超过半年不建者，其他人有权使用。翻译过来就是，土地空置半年不建房产权作废，通过严禁囤地，控制土地，平衡供需。明宗李嗣源也有类似规定，但把半年限期建房缩短为三个月。

通过控制土地，后唐收到打压房价的奇效。

小贴士

盛唐时期，有个马周在长安购买房基一亩，花铜钱二百万，而在后唐首都的洛阳，连店地基每亩只七千元，房价大幅下跌。

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找房款制度

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与现在动辄出现炒房团不同的是，明清时期没有人囤房、炒房，其根本原因就是“找房款”制度。（在清朝的不动产交易中，“找”意为“补不足也”。）

《大清律例》明文规定，允许卖方“凭中公估找贴一次”。也就是说，即使买卖双方已经钱货两讫，房子也过户到买主名下了，只要后来房价涨了，卖方就有权利向买方追讨一部分货款，以补足商品的价值。小贴士

康熙六十年(1721)，江苏省武进县居民刘文龙以七两纹银的价格卖了一亩八分地，八年后，刘文龙以“原价轻浅”为由，又委托中介向买主“找”了一两纹银。自明清到民国，找房款现象屡见不鲜，《中国历代契约汇编考释》中记录良多。

和现在人人争做开发商不同的是，古代一直没有职业开发商，直至民国才正式出现这个职业。

因为中国古代重农抑商，商人是贱民，房地产开发是贱业，靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。政府一般也不允许商人购置大量土地，地买多了要挨板子（参考唐朝法律）。而且就算你拿到了土地，也很有可能付不起昂贵的拆迁费（北宋开封的拆迁费相当RMB45600元/户）。

但即便如此，房地产业仍得到了一定的发展。

▌中国最早的业余开发商——窦乂

唐朝有个商人叫窦乂（音同义），堪称中国古代房地产开发商的鼻祖。窦乂13岁开始做小买卖，先通过卖鞋、卖树等积累了80万钱的原始资本以后，开始进军房地产。别人视金钱为粪土，窦乂视粪土为金钱。长安西市有一个废弃的化粪池，面积很大，有十几亩，但闲置了七八年，一直也没人要。窦乂就把它买下来了。用了一个月的时间把化粪池填平，并在上面开发了二十多间商铺租出去收租金。

由于本地居民都看不惯他这种市井小人的行为，窦乂就把房子租给波斯胡人，反正他们也不知道这地原来是干什么的。活生生的化粪池为神奇，平均每天都能收到几千钱的房租。当时那个地方叫窦家店，现在也有人这么干，只不过换了个名字叫综合体。

由于当时开发商的生存环境恶劣，窦乂就开始为自己寻找靠山。他听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦结成死党，有求必应。有太尉保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

 

▌中国最早的国企开发商——修完京城所

北宋的时候，出现了中国历史上第一家国企开发商——修完京城所。这个机构本来只是负责修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的租给老百姓，给国库做了很大贡献——一级开发转型二级开发，ppp模式由此确立。

除了修完京城所这样的官方机构，其余大部分置地造屋者多是像窦乂一样的业余开发商，当官的、倒药材的、卖猪肉的、办典当的，只须原始积累较丰、政府关系略通，纠集一帮泥瓦匠，就义无反顾的投身到了中国第一波城市化进程之中。资本逐利，矢志不移。

小贴士

《资治通鉴》第二百八十二卷,后唐天福年间,中书侍郎同平章事桑维翰,曾经在洛阳大建商铺,建成后也是赁出去每天收租。《续资治通鉴长编》第一百八十七卷写道:“诸王邸多置产市井,日取其资。”说的就是宗室和勋臣大多兼营房产开发。

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