虽然你工资少，但你房租高啊

北上广不相信眼泪，更不相信二房东……...

地域/规模

12年创立，14年获雷军投资；现有广州3个公寓基地、北京2个，逐渐向上海、浙江、深圳等一线城市发展，计划5年内发展到200家店（约3000间公寓），目标成为中国最具文化特色和影响力的公寓品牌。

运营模式

租下整栋楼宇、厂房并重新改造；品牌管理，集中出租；强调社群文化和高性价比；良好的公共空间和紧密的社区氛围

目标客群

初上班的年轻人、漂一族、创业客等

生活方式

20㎡左右的单身公寓及创客公寓+主题泛会所+交往活动组织

盈利模式

较低租金，长线回报：2000-3000元/月

O2O互联网众筹：参与众筹获得优惠，预付租金锁定名额

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社区平台——【青年社区】三不租：超过45岁、结婚带小孩的、不爱交朋友的人。【创业社区】整合网络全覆盖、项目路演、天使基金成为一个创业者的孵化器：租客须为创业者或创业链条上的配套人员，如IT、会计、传媒、市场营销等从业者

社群活动——公共区域设施丰富，密集聚会，创业沙龙

租客DIY——允许租客改造房间设施、设备和装修

地域/规模

致力于打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案。目前在北、上、广、深、南京、武汉、苏州、杭州、成都等城市拥有80家直营门店

运营模式

在城市CBD或大型园区周边、地铁1公里范围内，租下整栋楼宇、厂房并进行标准化改造；完善设置，品牌管理，集中出租

目标客群

22-35岁城市白领；小微企业、初创公司、创新团队、自由职业者

生活方式

公寓兼顾工作、会客、收纳、卫浴、睡眠、烹饪、洗涤等功能；酒店标准安全系统，24Hr监控，智能门锁（具备门卡、密码、手机等多种开锁方式）；公共客厅配备咖啡吧、健身区、洽谈区等

盈利模式

25-35㎡独立居住空间，定价3000-5000元/月；

15年启动”公寓+”战略，以公寓为核心，运用互联网技术，整合线下流量与生活服务行业资源，为住客提供一个全新的生活方式。

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D2D门到门 ——首个“门到门”低碳生活办公空间（D2D）上海交大店，拥有6层可利用区域：其中1-2层为“Founder创业社区”，有近500个创业工位；3-5层为100间公寓；1楼引进便利店、餐饮等服务业态；B1层引进租期灵活，独立空间的“迷你仓”，向企业或者个人提供自助式仓储空间

地域/规模

2011年创立，至今有超过80000名自如客入住，目前在北京高档地段拥有六个公寓基地（酒仙桥、亚运村、西直门、望京等）

运营模式

集中式整租（整栋或一栋中的几层）；统一装修和品牌管理；高品质的居室装修、公共空间和物业服务

目标客群

25-35岁的高收入青年群体。租金敏感度较低，以服务、配套和物管为消费导向

生活方式

产品——20-45㎡，以小户为主，分设露台房型、套间房型和单间房型，并提供三种装修风格

配套——30%的空间用于泛会所，设DIY餐吧、书吧、洗衣、影音室、健身房等，并有花园塑胶跑道、住户独享花园露台等功能设施

服务——便捷、简单而温暖，贴合青年的租求与生活习惯。提供保洁、维修、网络、快递、保险及多样化的社群定制活动

盈利模式

高溢价长租：单间3280元/月起，套间4680元/月起，最高8000元/月

物业管理费：加收房租10%的服务费，包括WIFI、公共区域的保洁、维修团队、代收快递等

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热点地段——距地铁站10分钟以内，周边公共配套高大上

租客筛选——稳定工作，海归，创业者（40岁以下，无小孩，无宠物）

地域/规模

2012年在北京创立，现有紫荆城店、CBD店两个公寓基地，计划在上海、广州、深圳、苏州、杭州等城市开始规模化快速拓展

运营模式

通过收购、整体租赁、品牌输出管理、投资合作等多种模式进行物业开发，后对获得物业根据其所在的位置、区域、特点等进行产品定位，按照新派的四个等级产品（新派Star、新派Style，新派Cypa和新派Premium）进行翻新改造后租出。

CBD店：用赛富不动产基金收购森德大厦，然后交与新派公寓运营管理

紫荆城店：向原业主整租，统一装修和管理，对外长租

目标客群

25-50岁的白领、中产家庭

生活方式

多样产品——14种户型，面积15㎡-140㎡不等

配套外包——零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等专业化外包，如福奈特洗衣、JuiceUp、迷你星巴克和7.11便利店

APP服务——实现租户信息交流、APP开门锁、看房及预定、缴纳房租及杂费、租户社交、网上购物等功能，并接受社区公告、水电使用预警、缴费提醒、物业维护通知等推送服务

租户准入规定——拒绝烟民、宠物，甚至“五十岁单身大叔”

盈利模式

服务收益：采取适度溢价策略，租金3000-8000元/月

消费收益：租客的就近商业设施和服务设施消费

品牌收益：管理品牌输出

金融收益：产品金融化

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利润链条——通过“同质化居住”催生“同质化消费”，用选址、定价和产品锁定目标人群，再以人群为核心，引入合适的商业配套，进一步拉长利润链条

租房习惯——以白领同质化的社区居住、精致化的细节居住以及拇指化的智能居住，吸引和培养一批“全生命周期租房者”

金融工具主导下的连锁品牌服务型地产——收购/租赁/品牌管理/投资合作+翻新改造+租出+复制扩张

新派公寓的产品金融化

（REITs房地产投资信托基金）

2013年，新派公寓的创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎焱共同发起了“赛富不动产基金”。

用“基金做收购，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2万/㎡的低价在北京CBD整栋买下有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；新派公寓管理团队则负责对公寓进行统一品牌包装、管理运营，一共花费1.65亿元，同时每年向赛富不动产的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回报。

四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过10%，有望达到13%。

新派公寓的这套新玩法虽这不是标准的REITs模式，但已突破了现有政策环境的桎梏，将长租公寓做成了一种金融产品，在相对封闭的环境下进行交易流通，实现轻资产运营和重种资产的长期稳定收益。



地域/规模

蘑菇公寓隶属于业内领先的白领租房平台——蘑菇租房，创立于2014年，总部设于上海，并已进驻北京、广州、深圳、杭州等多个一线城市。定位于精品单身白领合租公寓，旨在为都市白领创造高品质居住生活。

运营模式

·线下设一支有一手房、二手房营销代理经验的收房团队，并与中介公司展开合作，快速拿房。

·房源选择上主选地铁沿线高档住宅，与房东签下5到10年的租房合同（批发）。

·从设计装修再到家具家电配置，全流程标准化运作，大大缩短了中间流程。从收房到出房，一般只需要10余天。一套公寓大约一年多时间就能收回成本。

·互联网O2O模式租房体系，线上选房，线下看房，省去中间环节，低成本高效率。

目标客群

都市白领

生活方式

5大居住风格——有金色维也纳、蓝色波普、棕色爵士、绿色乡村、绿色田园5个风格系列，每套房的卧室都按照这五种风格分别进行设计装修；

配套——wifi覆盖，每月保洁，专业维修，品牌家电，定制家具；还与海尔家电合作，实现了家电的集中采购和标准化配置，包括为每套房配备冰箱、空调、洗衣机、电视、微波炉五大件

安全性——采集已入住租客的身份证、毕业证等对租客进行身份认证；每换一位租客更换锁芯，保障一客一锁

信任黏度——在官网上公布每套公寓中已入住的租客的部分信息，帮助新加入租客对未来的生活圈层有一定了解和熟知，并采集工作、性别、星座、兴趣爱好等维度方便其选择

社交活动——蘑菇公寓定期举办各种活动，通过线上线下活动建立趣味蘑菇圈，如在圣诞节、万圣节这样的节日举办主题Party，开办陶艺、射箭、烘焙等兴趣课程，促进蘑菇客们的交流。

盈利模式：

蘑菇公寓的盈利包含三个方面：价差，服务费，蘑菇宝。

·价差：拿下房源再进行标准化装修后，采用N+1模式，划分成单间卧室的产品形式（零售）对外招租。可获得两方面的盈利：从批发到零售的价差和装修溢价。

·服务费：蘑菇公寓每月向租客提供一系列的增值服务，并收取一定费用。包括每月2次的深度保洁服务、免费宽带上网和上门维修服务等。最近还调低了服务费，从租金的10%降至5%，低于行业的平均水平（行业为10-15%的水平）。

·蘑菇宝：租客只要选择了蘑菇宝，就不需要付三押一，只要把每个月的房租打给银行即可。而蘑菇公寓将从银行一次性获得该租客的全年房租。这种方式既可以让蘑菇公寓提前锁定未来的现金流用于规模扩张，又让租客免除了付三押一的老模式。相似模式的还有链家的自如友家、青客公寓、优家逸客、寓见公寓等

2015年9月，西安万科正式对外公布它的首个持有型租赁式公寓，新青年租住型乐活社区——万科VV公寓。

配套：

·APP：租客可在APP上直接缴纳房租、水费、电费、暖气费等费用，在APP上报修，用APP控制房间内的空调、热水器。

·有可免费使用的健身房和瑜伽室，独享的Partyroom，公共区域内还设洗衣房、自助干洗柜等。

·社交活动：公寓内还经常有跑步、音乐、舞蹈、公益、创业沙龙等活动，租客还成立了各种兴趣小组。

户型：

四种户型面积18-48平米不等，V自由（18㎡） ，绿色风格，舒适自由；V乐活（36㎡），橙色风格，年轻乐活；V格调（40㎡） ，蓝色风格，时尚格调；V臻致（48㎡） ，深蓝风格，温馨臻致。

8月1日，成都青年城SMART公寓推出了中国第一栋女生公寓，中国第一个性别社群公寓。

配套：打造女性定制配套：美容室、专属家政服务、快递入户、顶楼女生会所.....同时开发商推出“M·E+”计划，未来将免费提供个性工作室使用权鼓励社会资源进入共女生公寓，培育有手艺的女生公寓业主，在女生公寓内部做soho办公的一人公司，一方面可以直接面对开发商聚合起来的女性消费市场，另一方面也让女生公寓变成一个互联网实现线上线下落地的实体空间。

价格：首付2万起，总价19.8万/套起，层高4.9米的loft公寓买一层送一层，均价7200元/㎡



8月7日，杭州八方城用4.79mLOFT打造首个女神社区。

配套：园区的12个单元大堂就是12个泛会所，加上运动主题的中心花园，就像一个大型文体中心，包含有射箭馆、高尔夫训练馆、健身房、咖啡馆……还有杭州图书馆的运动分馆。未来将引入专业SPA机构，聘请教练开设形体课程，为女神定制养美容早餐、瑜珈、形体、SPA等课程，更有最专业的男神教练和清一色的女性物业团队。

空间功能：根据女性需求度身定制的空间功能，包含超大的衣帽间，专门的手袋格、高跟鞋架和烫衣设备收纳空间等，还有5大贴心细节，如艺术花架、马桶伴侣、转角镜面、别致梳妆台、指甲油快速吹干机。

特点：将设立众创空间，提供创业基金，扶持女神微小创业。

8月1日，郑州“首个互联网公寓”—正弘WE+空间面世。

配套：提供近1000平米的公共空间，包括餐吧、公开式厨房、party、酒吧、书吧、咖啡吧、桌球、竞技游戏区、健身娱乐区、医疗室、洗衣房……形成WE+空间独有社区文化，满足青年玩创梦想，打造时尚社交互动平台。

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