《科可兰集团报告》​：2016年第四季度曼哈顿房市报告概览

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2016 年年末与年初的情况大致类似－－各种各样的信号表明曼哈顿房市状况正在发生转变。

每平方英尺均价同比上涨 6%。 但季度环比变化幅度为 1%,反映了自年初以来每平方英尺价格的平稳表现。 中位数价格下跌 8%,且自从 2016

年第 1 季度达到高点之后 每季度都下滑,因为与之前的季度相比,交割的大型公寓项目有所减少。 但每平方英尺中位数价格降幅收窄,同比为

2%,季度环比则上涨 1%,再次反映了稳定的价格局面。 与上一个季度类似,相比 2015 年第 4 季度,销售结单和签约数均出现下降。 但与平淡的 2016 年第 3 季度相比,签约数则有所增长。 活跃存量和供应月数都增加了。

2016

年第 4 季度,曼哈顿总销售结单量同 比下降 15%,交房量降至 3,104。签约数也 有所下降,同比下降 15%。多种因素共同影

响了市场的变化,比如空前的高价、定价低 和面积利用率高的产权公寓与合作公寓持 续供应不足,以及随着大选年而来的周期性 政治和经济不确定局面。存量比 2015 年第 4 季度增长了 16%,活动 挂牌量达到 5,865。现有存量的增长与销量 的同比下降一起,导致供应月数增长 31%, 单位的平均待售天数为 95 天,比一年前长 了一周。
2016

年第 4 季度的均价上涨至 $1.991M。 这一季度中高价新开发项目交房量巨大,对 这一增长产生了巨大影响。但曼哈顿的中位 数售价年同比下降

8%,至 $1.024M,反映 出一个事实:与 2015 年第 4 季度相比,达 到 $1.00M 或更高交割价格的公寓市场份

额下降了3%,至 50%。

按照面积计,公寓的中位数价格十分多样

化。统舱公寓中位数价格涨幅最大,比去年 上涨 7%,达到 $520K,紧随其后的是 3 卧以上公寓,其中位数价格上涨 6%,达到

$4.150M。每平方英尺价格指标跟随绝对定 价指标,均价上涨至每平方英尺 $1,851 , 中位数价格则降至每平方英尺 $1,324。2016 年第 4 季度,转售和新开发项目市场均 出现下滑,导致总体交房量下降 15%,至 3,104 。随着结单销售量下降,本季度的签约数也比 2015 年第 4 季度下降 15%,至 2,748 。 签约数现在已连续五个季度同比下降。在所有子市场中,新开发项目交房量降幅最

大达到 41%,降至 435。尽管新开发项目交房 量经历了巨大下滑,但它并不一定表明有更 大的市场力量,原因就在于这样一个事实,即

这些住宅单元中很多都在一年之前签约,且 交房不是季节性的。 转售活动占交房量的 86%,更能代表整个市场的趋势,销售结单量 同比下降 8%。

转售产权公寓同比下降

11%,交房量为 933。 转售合作公寓跌幅小于产权公寓,这种现象与 上个季度一致,合作公寓同比跌幅为 6%,大

约是产权公寓跌幅的一半,交房量降至1,719。 有趣的是,无论转售产权还是转售合作公寓, 都是 $500K 以下和 $5.00M 以上价格类别

的交房量跌幅最大。住宅单元从入市挂牌待售直到签约的 平均天数增加到 95,同比增长 8%。与 2016 年第 3 季度相比,本季度平均天数 增加 9%,但现有存量与夏季月份相比 下降。与 2015 年第 4 季度相比,统舱公寓是唯 一出现待售天数同比下降的类别,降幅为 20%,所有卧室数量房型的最低天数为 77 天。1 卧公寓从挂牌到销售的时间排名 第二短,为 89 天,比 2015 年第 4 季度 增加 13%。

与去年同期相比,2 卧和 3 卧以上公寓 的待售天数都变得更长,分别延长了 11 天和 21 天。与之同时出现的是两类产品 的存量增加,这样买家有了更多选择。2016 年第 4 季度,曼哈顿存量达到 5,865 套住宅单元,连续第五个季度 出现同比增长。同比增幅为 16%,没 有来自上个季度的存量。存量依然远 低于经济衰退后的高点,即 2009 年 第 1 季度的超过 8,000 套住宅单元。统舱公寓是 2016 年第 4 季度唯一出 现存量下降的房型,降幅为 13%。所 有其他房型都出现了两位数的存量增 加,1 卧、2 卧和 3 卧以上房型分别增 加 16%、23% 和 18%。

存量变化因产品类别和价位而有所差 异。转售产权公寓存量增幅最大,同 比达 33%,紧随其后的是转售合作公 寓,增幅为 11%。与之相比,新开发项 目存量同比下降 10%,挂牌量为 828。 这是十个季度以来新开发项目挂牌量 首次出现下降。供应月数指假设没有新的挂牌住宅单元进 入市场,以过去十二个月记录的销售速 度售出当前所有已挂牌住宅单元估计需要 花费的时间。6-9 个月通常被视为供需平衡。在 2016 年第 3 季度,曼哈顿市场依然供 应不足,供应月数为 5.5 个月。这代表着 比一年前有 31% 的增长,动力来自于存 量的同比大幅增加以及 12% 的季度环比 增长。

转售合作公寓依然供应不足,供应月数 为 4.1 个月,转售产权公寓的供应月数上 季度则增长为 7.6 个月。由于存量下降以 及 2016 年初强劲的新开发项目结单量, 新开发项目供应月数同比下降 4%,至 6.2 个月。

较小房型供应缺口依然最大,统舱公寓登 记数字为 2.2 个月,1 卧公寓为 3.4 个月。2 卧公寓的供需态势均衡,供应月数为 4.4 个月,3 卧以上公寓的登记数字为 7.5 个 月。



与一年前相比,2016 年第 4 季度曼哈顿 房地产的价格指标表现各不相同,但依 然较为稳定。曼哈顿的均价继续上涨, 由于库存和供应月数增加,增长率连续 几个季度一直在下降。与上一季度相比,2016

年第 4 季度曼哈 顿售价中位数下降 2%,至 $1.024M,但 同比跌幅为 8%。市场范围内的这种中位

数价格同比下降,反映了新开发项目市场 份额的大幅下滑,尽管新开发项目、转售 产权公寓和转售合作公寓的中位数价格

增长。曼哈顿平均售价与上一季度相比微 降,但同比上涨 3% 至 $1.991M。

每平方英尺中位数价格同比下降 2%,至 $1.324,但比上一季度微涨。受到大量高 价新开发项目交房量的推动,每平方英 尺均价同比微涨 6% 至 $1,851。

2016

年第 4 季度,大部分房型的中位 数定价同比上涨或持平,但 2 卧价格 下降。统舱公寓的价格与去年相比涨 幅最大,达 7%,涨到

$520K,3 卧以 上公寓 6% 的涨幅排名第二高,涨到 $4.150MM。与 2015 年第 4 季度相比,1 卧公寓价格上涨 1%,至

$832K,2 卧 公寓同比降至 $1.636M。对比活跃挂牌量和销量的市场份额, 会产生显著差异, 影响买家 的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。 我们在这里采用各种测量标准,对销量和存量的市场份额进行比较。按照价位计,最大的年度市场份额变化 出现在定价为 $500K-$1.00M 之间的公寓内,从 32% 增至 37%。中位数定价 同比微降，反映出较低价格单位的市场份额增加。

按照房型计，销量份额几乎与去年同期一样。活跃挂牌量与两个房型的近期销量明显不同：1卧住宅单元占本季度销量的37%，但仅占活跃挂牌量的30%，而3卧以上住宅单元占销量的17%，但活跃挂牌量的市场份额明显更高，为31%。

新开发项目市场份额占销量的比例,从 2015 年第 4 季度的 21% 下降到 14%, 此外存量份额也下降 3%。转售产权公 寓占销量的 30% 和存量的 44%,而合作公寓在销量中占据很大的份额56%，却仅占存量的42%。

中心区的销量份额年度变化最为明显, 从去年的 24% 增加到本季度的 32%。 在东区,销量份额从去年的 22% 降至今年的18%。东区的销量和存量差异也最大，占现有挂牌量的21%。关于科可兰集团（Corcoran）

科可兰集团（Corcoran）作为美国高端房产经纪的代名词，专注于为客户提供定制化高端房产经纪服务。业务遍布纽约曼哈顿、汉普顿，佛罗里达州棕榈滩等美国热门置业区域。正如集团理念“用心生活（Live who you are）”所言，科可兰集团明白购房人的所有需要，因为科可兰人就在纽约用心生活。

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