为你点歌No.78 苏州人，为什么你要去买苏州湾？

周小白V5，坚持说真话的苏州地产自媒体人。...





申明：以下文字，仅代表作者本人观点，与本人所处公司和机构无关。

本公众号法律顾问：北京大成（苏州）律师事务所 叶云开律师。一个地产营销人，最愁的是房子卖完了没事做；

一个自媒体人，最喜欢的就是有时间去看盘，学习。

然后把所看到和发现的好东西，写出来分享给大家。

昨天和团队一起，看了市区一个土豪盘，然后开车一路向南，直奔苏州湾。

今天先说苏州湾的天铂。

这个盘首开是在去年的12月28日，一度以为这是个爱吹牛逼的楼盘。

某次刷朋友圈，天铂娄总说这周来访破千，后来见面，看他一脸真诚，我有点相信了。

年底前的首次开盘听说卖得很好，关于开盘这事，我曾经写过一篇文章，有的属于真售罄，有的只能呵呵哒。为你点歌No.59 | 房地产开盘，真的都售罄了吗？

感觉他们策划挺忙，各种稿子不停刷屏，活动很多，是苏州地产圈一季度的网红楼盘。

做地产营销，和古时候的武学爱好者有点相似，听说某人或者某项目很牛，总想着亲眼去看看，拜会一下。

我就是抱着这样的心态去吴江的，另外有点去伪存真的意思。

从西环出发，朝南开，永新高架继续往南，在修路，所以有点车辆积压和道路坑洼，但看那规模，建成后是快速路，往来苏州和吴江就更方便快捷，现在苦点累点没关系，我只不过是踩盘。

路过苏州湾大桥，一湾水景映入眼帘，美不胜收啊，这种大气磅礴，是园区的金鸡湖、吴中的独墅湖所给不了的完美。从西环一路开过来，半小时不到，见到开平路左拐，一公里就远远看到了吾悦广场。

而天铂，就在吾悦广场斜对面，旁边就是即将开通的地铁四号线出入口。



先说项目，我不想记流水账，直接谈感受。

第一，  接待区人多。

我们选择了周三的下午，整个案场有十几组客户。本身销售十八人，还有自渠以及大客户，所以显得人气很旺。

接待我的销售说每天他能接三四组客户，周末有十几组。听到这个数字，我默默算了一下，他一周接大概四十五组，一个月就是一百四十组，整个团队就是接近三千组的月接待量！

我的天哪，假如这三千组都是意向客户，那这种基数算下来，按照1:5的转化率，有接近五六百套的成交。按照主力户型130平，每平17000计算，月去化将近有10亿！这个算法应该没太大的毛病，今年的指标据说是20亿，整个1-3月份（截止3月9日）是11亿签约完成。

假如这个数据成立，那么苏州红盘，当之无愧。

第二，  超高的得房率。吴江对比苏州市区，户型面积赠送上应该是相当宽松的。

天铂在这一点上是干得不亦乐乎啊！

110平的高层明星户型机智地做成了4室2厅3卫，看上去比苏州主流的140平户型都不遑多让，而且做到了三室+客厅朝南。



140的户型，双阳台，超大主卧（自带独立主卫衣帽间），每一个房间因为改造的原因，都显得特别大，看上去要多了三十平方。

算下来一套房子两百二十万左右，假设是在园区，只能买套七十平的，那舒适度简直就不能比了。所以我判断天铂的客户肯定有很多园区和新区客。

第三，  有惊喜的示范区。对于苏州很多高大上的售楼处及景观示范区，红星是比较老实的，虽说样板区会拆，但看上去四百左右的景观成本应该是实打实的。红砖铺地，配以实用的大草坪，常规的乔木灌木的组合，以及儿童游乐设施，这是个充满了生活气息的示范区，但和我所认为的高端，还是有点差距的。

不过成本虽不高昂，但却有品。

梅树上的几朵疏梅，一度以为是真的，但细细去看，原来是假花。

这种包装手法，只是点缀，并不夸张的铺满，反而更显雅致逼真。



此外，我说的惊喜，在于风雨连廊。

风雨连廊是个好东西，好在只要进了小区，就不用担心被雨雪淋着了，不用打伞。

这种设计，我最早是在绿城的项目见过，2012年的杭州钱塘江畔，要卖四五万；上海的盛世滨江也有。

在苏州，恕我眼拙，我还没见过。

所以我有点奇怪，天铂居然把这个细节设计应用过来。这跟天字系，倒是有点关联。听说倒是挖了绿城的设计过来。



无关高端，起码贴心。

我再谈谈我的想法。

从售楼处的布置，样板房的户型硬软装示意来看，这个项目我可以定位成首置、首改。

开发商红星、宝龙是个传统意义上的商业地产运营商，我之前一直有疑问，一直做商业的公司，能把住宅做好吗？我逗留了一圈，发现以下几点，可以与诸位分享一下。

第一，  项目汲取了很多商业的元素，用在了售楼处和样板房里。比如，当外面有交警开始贴罚单，忽然听到销售大厅里想起了熟悉的悦耳的播报声，提醒客户前去挪车。这让我有置身商场的感觉。

这感觉，温暖，贴心，很有售场的氛围。做策划的都知道，做场、做局，有时候比讲解更重要。

在接待大厅，还有一台自动演奏的钢琴，琴键是自动的，很新奇，这也符合商场的美陈理念，吸引人。所以这个项目无论从价格，还是产品，都适合跑量。

第二，  样板房区别于很多高大上的样板间比如曾经某项目做过爱马仕的样板间，或者刚看过的某中式项目，各种豪气的堆积。

装修上采用了商业的灯光照明，整个样板间显得很亮，却又不刺眼，在部分细节上用了亮面的不锈钢，很有亲切感。样板间的性格处理上，让人感觉很有故事，比如140的户型，就是一个四口之家，爱运动的儿子，年龄大概在10岁左右，一个公主范的女儿，年龄七八岁。很时尚的女主人，又有点品位，爱出席一些舞会、PARTY，四十岁左右的男主人，在家里还设计了一个小吧台，偶尔和夫人小酌一杯…给人的代入感很强。还有音乐，在128的样板间里放情歌…这个很大胆，一般的样板讲究高大上，但直接放流行歌曲的真不多，不过正符合这个户型的调性，年轻、活泼，憧憬生活。所以，再一次触动了我。

第三，  温馨贴心的细节。

我去售楼处上厕所，发现了自动换纸的马桶盖，在这里强烈安利一下！马桶盖种种高级功能比如自动加热、清洗、烘干等，其实都不一定实用，但卫生是最重要的啊！这种轻轻一摁，自动换纸的马桶盖，差点让我感动得泪流满面。

我后来和策划交流的时候，她说是娄总的得意之作，一定要写进去。他们把全自动的马桶扔到了样板房（难怪我看某个样板间里的马桶高档得有点过分），换成了现在的这个。

之前我在朋友圈晒过天铂的“以爱之名”女神节礼物，已经夸过娄总是个贴心细腻的好男人。

从这个细节上看，果然不虚。

这恐怕就是商业项目操盘手和传统住宅操盘手所关注的不同之处吧，向商业学习，取其精华，也是很好的。

售楼处、示范区、样板间，和广告一样，往往有两种打法。

一种是指高打低，将样板展示做得十分高大上，让人望而生畏，心生崇敬，假如买了，立马屌丝变成高富帅；另一种是走心，也就是说，所有的装修、布置，都跟你心里想的和想要的，都一模一样，灵魂的契合，这里就是你的家。很高兴的是，天铂选择了第二种，很有代入感，毫无芥蒂。

售楼处的最后，我来表达一下一个地产营销人的嫉妒。

第一点， 超大的洽谈区空间。如果把凳子撤掉，很快就可以布置一个两三百人的会场，一次小小的加推开盘完全可以在售楼处举行；或者举办一次客户答谢宴、舞会什么的也很方便；

第二点， 有一个很方正大气的液晶显示屏，这个可以省了多少次的桁架搭建费用！第三点，  礼品堆头很接地气，小家电左右堆满，便于逼定客户。虽然堆得不算好看，但要考虑下策划的工作量，这么大的项目，这么频繁的营销动作，做成这样已属不易。

第四点，客户多啊！！！虽说金三银四，但一个非周末的普通下午，看到人头攒动的情形，还是很让人激动的。

在这里做销售，是幸福的。

 

最后的最后，还是说一下苏州湾吧，因为我的标题就是为什么要买苏州湾。

出了售楼处，时近五点，不如在吾悦广场吃了饭回去。

一行人穿过马路，被人拦住，是旁边湾上风华的派单人员，被拒绝后他说：好尴尬呀。

进了广场一层，被人喊住，是个打扮很时尚的小伙子，问我们是不是看房的，可以带我们去旁边的枫丹壹号去看看。

吾悦广场对面是华润凯旋名邸的工地围挡，吾悦广场自带的住宅也已交付，但星火点点，入住率很低。

吾悦里有商家在装修，各个楼层都有点空空荡荡。

我们去的烤鱼馆，这个点，我们是惟一的客户。

吃完饭，开车回去，一路上车不多，房子很多，但亮灯的不多。

但空气是真好。

总结一下，苏州湾正在规划和建设中，但目前的确人烟稀少，需要时间；各个地产项目扎堆，包括商业，现在和未来的竞争还是相当激烈的；和园区相比，房价便宜一半，值得刚需和刚改来此处置业。

但是，假如想要投资，还是考虑考虑，慎重为上。

园区的升值和保值，是妥妥地。

假如你没那么多钱，建议你选择苏州湾。

因为这里有商业（新城、华润、天铂），这里有学区（苏州湾实验小学），这里有地铁（4号线），这里还有壮美的太湖美境，还有，苏州市区再也回不去、找不到的房价。

不管怎样，感谢苏州湾天铂，让我十年之后重回吴江，重新发现了苏州湾。

也许今天你不屑一顾，但未来必定会让你高攀不起。

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